Uw appartement aan de kust in uw vennootschap? Kan het nu nog!?

Stel u wenst uw droomappartement aan te kopen via uw vennootschap.  De gelden staan er toch maar ‘te staan’.  Twee dingen waar u o.a. rekening mee moet houden.

U weet wel : “Zijn kosten van een appartement aftrekbaar wanneer dit appartement gebruikt wordt door de zaakvoerder van de vennootschap ?”.  De rechtspraak van de laatste jaren is veelal negatief voor de belastingplichtige, maar recent is er een ander geluid waarneembaar.

Bemoedigend. Ondertussen zijn er reeds twee arresten geveld die enigszins bemoedigend zijn, voor wie eraan denkt een onroerend goed aan te kopen d.m.v. de vennootschap.  Of misschien nog belangrijker voor wie dit eerder reeds heeft gedaan.

• Positief 1. Eind 2019 kwam het eerste positieve geluid van het Hof van Beroep te Gent (Gent 3 december 2019).  Dit arrest heeft ook uitvoerig de media gehaald.  De casus is nochtans klassiek.  Een vennootschap investeert in een appartement (in volle eigendom , dus geen vruchtgebruik).  De vennootschap bracht de hierbij gepaarde kosten in aftrek.  Dit was echter tegen de zin van de fiscus die de aftrek van deze kosten niet aanvaardde.  Het Hof van Beroep te Gent kwam de vennootschap echter te hulp. Eén van de motivaties was dat het beroepskarakter van de gemaakte kosten later in een te verwachten meerwaarde bij de realisatie van de betrokken woning zou resulteren.  Deze motivatie, die meer dan aannemelijk was, resulteerde in de aftrekbaarheid van de kosten, aldus het Hof van Beroep te Gent.  Resultaat kosten wél aanvaard.
• Positief 2. Ondertussen heeft het Hof van Beroep te Antwerpen (Antwerpen 14 januari 2020) zich hierbij aangesloten in een gelijkaardige casus. De casus hier betreft een tandartsenvennootschap die samen met haar zaakvoerder een appartement aan de Belgische kust heeft aangekocht en dit in onverdeeldheid nl de vennootschap kocht 99 % van de volle eigendom en de zaakvoerder de resterende 1 %.   Bijkomend hier is dat de vennootschap dit appartement ter beschikking stelt aan haar zaakvoerder. U weet wel als bezoldiging in natura.  En … ook hier wordt de aftrek van de gemaakte kosten verworpen.  Dit is ondertussen een klassieke reactie geworden van de fiscus. Volgens hen wordt blijkbaar nooit aangetoond dat de gemaakte kosten een vergoeding betreft voor werkelijke geleverde prestaties van de zaakvoerder.  Ook werd er volgens de fiscus niet aangetoond dat het appartement later met een meerwaarde zou kunnen worden verkocht.

Wat het eerste argument betreft aanvaardt het Hof wél dat de vennootschap voldoende heeft aangetoond dat tegenover de gemaakte kosten werkelijk geleverde prestaties van haar zaakvoerder staan.   In het nieuwe arrest aanvaardt het hof nu wél dat de vennootschap voldoende heeft bewezen dat tegenover de kosten i.v.m. het appartement ‘werkelijk geleverde prestaties’ van haar zaakvoerder staan. Het hof verwijst daartoe naar de combinatie van de volgende elementen :

• de zaakvoerder (aan wie het appartement ter beschikking werd gesteld) werkte als tandarts en is de bedrijfsleider van de vennootschap;
• er worden voldoende inkomsten gegenereerd en deze overstijgen ruimschoots van de gemaakte kosten (van het appartement);
• er werd een voordeel van alle aard (conform de regelgeving van art. 18 KB/WIB92) belast en dit voordeel maakte deel uit van de vergoeding voor haar bedrijfsleider;
• en , zo stelde het Hof, het is niet aan haar over de manier van vergoeden (zogenaamde  opportuniteitsbeoordeling) te oordelen.

Ook wat het tweede argument betreft krijgt de vennootschap haar gelijk.  Vastgoed aan de kust wordt immers gekenmerkt dat er een meerwaarde op gerealiseerd wordt.  Hier vormde het afsluiten van een lening ook geen probleem.  Belangrijk is hier dat deze meerwaarde aannemelijk moet zijn.  Maar zoals gezegd is dat het geval voor vastgoed aan de kust.

Tip.

We kunnen het Hof citeren : Het is algemeen bekend dat de waarde van onroerend goed, zeker aan de kust, sinds 2006 drastisch is toegenomen, zodat de verankering van het appartement aan de kust op haar balans in 2006 voor een aanschaffingswaarde van 150.000,00 EUR kan beschouwd worden als een belegging, waarvan verwacht kan worden dat ze op termijn belastbare winst zal opleveren voor de vennootschap. Het feit dat de aankoop in 2006 werd gefinancierd door middel van een lening doet daar geen afbreuk aan.

En hiermee is zowat alles verteld.   Het maakt duidelijk dat men zich niet zomaar bij de eerste reactie van de fiscus moet neerleggen.  Integendeel, het is belangrijk te onderstrepen dat een goed onderbouwd en voorbereid dossier belangrijk is.  Dit wordt ook hier duidelijk onderstreept.

• Positief 3. Een laatste uitspraak in het voordeel van de belastingplichtige is de volgende. Het betreft de toepassing van de zogenaamde bezoldigingstheorie. De bewijslast voor de belastingplichtige is én blijft streng en moeilijk, of toch niet  … ?

Zelfs dat de gebruiker van het appartement de enige zaakvoerder en medewerker is en de aanzienlijke winst van de vennootschap dan ook enkel het resultaat is van deze persoon dan volstaat het nog niet om de kosten van het appartement in aftrek te kunnen brengen (Gent 19 mei 2020, 2019/AR/722 en 2019/AR/723).

Klassiek geval, nl een belastingplichtige stelt dat een bedrijfsleidersbezoldiging aftrekbaar is en dus moeten de kosten m.b.t. een bezoldiging in natura ook aftrekbaar zijn.  Betreft een klassieke toetsing van de bezoldigingstheorie.  Maar het Hof stelt dat dit duidelijk moet bewezen worden.  De rechtspraak stelt dat het aan de belastingplichtige is te bewijzen dat de kosten van (bv) een onroerend goed als bedoeling heeft een vergoeding te zijn als tegenprestatie voor de door de zaakvoerder geleverde prestaties

“Maar in de notulen van de algemene vergadering stond het volgende vermeld: “Volgende voordelen werden toegekend aan de zaakvoerder als bezoldiging: Appartement te Nieuwpoort”. Uit dat stuk blijkt de bedoeling van de bvba om de prestaties die haar zaakvoerder in het belang van de vennootschap verricht, te vergoeden door middel van het ter beschikking stellen van het appartement, aldus het hof. Er moet dus aangenomen worden dat door de zaakvoerder werkelijk prestaties werden geleverd, meer bepaald managementprestaties, besluit het hof. De voorwaarden die de recente cassatierechtspraak stelt, zijn vervuld .

Een verdere concrete omschrijving van de geleverde prestaties eist het hof dus niet meer. Van zodra het doel van de kost duidelijk geattesteerd is in een officieel stuk, volstaat de vaststelling dat er omzet is en dat er maar één zaakvoerder is, blijkbaar wél als vermoeden dat er ‘werkelijke prestaties’ zijn geleverd. “Op basis van de stukken die de [belastingplichtige] m.b.t. het aanslagjaar 2015 voorlegt, blijkt dat de kosten m.b.t. het appartement er op gericht zijn om de zaakvoerder voor zijn werkelijk geleverde prestaties te vergoeden”, voegt het hof er voor alle duidelijkheid nog aan toe. Het merkt ook op dat de fiscus niet te oordelen heeft over de hoogte van die bezoldiging: dat zou een verboden opportuniteitsbeoordeling uitmaken. Het betrof hier zelfs een vruchtgebruik voor de vennootschap van het appartement aan zee en de blote eigendom ervan werd gekocht door de zaakvoerder.  Dus geen volle eigendom.  Wat allicht een bijkomend probleem was voor de fiscus.