BUITENLANDS ONROEREND GOED – bis

Vooreerst een korte opfrissing.  

Het Europees Hof van Justitie in Luxemburg veroordeelde België reeds meerdere malen (2014 , 2018 en 2020) m.b.t. de vaststelling van het onroerend inkomen van een buitenlands onroerend goed.  Er is immers een verschil voor wie bijvoorbeeld een buitenverblijf in Spanje heeft of een gelijkaardig appartement aan de Belgische kust en dit al dan niet verhuurt.  

Op de aangifte personenbelasting is er immers een aparte rubriek voorzien voor buitenlands onroerend goed (Vak III – B).

Wie een appartement niet verhuurt (of verhuurt aan een niet-beroepsgebruiker) en dit appartement ligt in België, wordt op basis van het kadastraal inkomen belast (KI x index x 1,40).  Wordt het echter niet verhuurd maar het ligt in het buitenland, dan aanvaardt de fiscus dat u het buitenlands equivalent van het kadastraal inkomen aangeeft (Spanje, Frankrijk, Nederland en Italië).

Wie een appartement in het buitenland echter verhuurt, wordt dan weer belast op de reële huurinkomsten (minus de buitenlandse belasting en kostenforfait van 40%).  Nochtans heeft het Hof van Beroep te Luik geoordeeld dat wanneer het buitenlands onroerend goed wordt verhuurd aan een niet-beroepsgebruiker enkel 22,5% van de ontvangen huur dient aangegeven te worden en niet het volledige bedrag (Luik 28 juni 2017).

U merkt het verschil tussen in België gelegen vastgoed en in het buitenland gelegen vastgoed…

Let wel, veelal wordt het buitenlands inkomen enkel in rekening genomen om het belastingtarief op de Belgische inkomsten te berekenen.  Of anders gezegd de hoogte van het belastingtarief op de Belgische inkomsten wordt mede bepaald door deze buitenlandse inkomsten.  In  het vakjargon heet dit ‘vrijgesteld onder progressievoorbehoud’.  Vaak wordt de fiscale bijkomende druk overroepen zeker wanneer er nog aftrekbare intresten zijn.  

De druk werd trouwens serieus opgevoerd omdat België een dwangsom aangerekend werd.  Ondertussen loopt dit bedrag reeds aardig op … en dit heeft de regering dan ook tot de noodzakelijke spoed aangezet.  Het gevolg is dan ook dat er een nieuwe regeling is gekomen door voor die buitenlandse onroerende goederen ook een kadastraal inkomen vast te leggen. De vaststelling van het kadastraal inkomen (KI) gebeurt op de volgende wijze.   Voor gebouwen is het KI gelijk aan 5,3% van de door de belastingplichtige aan te geven normale verkoopwaarde anno 1975.  Dit is niet evident vandaar wordt de huidige verkoopwaarde gedeeld door 15,036 (= coëfficiënt 2020). Deze coëfficiënt wordt ieder jaar aangepast en gepubliceerd.  Voorbeeld u koopt vandaag een appartement aan in Spanje voor een bedrag van 500.000 euro.  Het kadastraal inkomen bedraagt dan : 500.000 / 15,036 x 5,3% = 1.762 euro.

Ondertussen heeft de fiscus een uitgebreide circulaire gepubliceerd (Circulaire 2021/C/21 over de wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen dd. 01.03.2021).  

Het is het volgende voorbeeld dat hier nu van belang is

“2.6. Aan een vennootschap verhuurd gebouw

71 U verhuurde een in Nederland gelegen gebouw aan een vennootschap tot 30.11.2021. U ontving een totale huur van 27.500 euro. In december 2021 wordt het gebouw niet verhuurd.

Het vastgestelde kadastraal inkomen bedraagt 1.500 euro.

Berekening van het kadastraal inkomen voor

• de niet verhuurde periode: 1.500 euro x 31 dagen / 365 dagen = 127,40 euro

• de verhuurde periode: 1.500 euro x 334 dagen / 365 dagen = 1.372,60 euro

Aangifte in de personenbelasting

U vermeldt in vak III volgende gegevens

• naast de code 1106: een kadastraal inkomen van 127,40 euro

• naast de code 1109: een kadastraal inkomen van 1.372,60 euro

• naast de code 1110: 27.500,00 euro

De buitenlandse onroerende belasting mag u niet in mindering brengen.

Uw onroerend goed is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te vermijden (Nederland). Dat betekent concreet dat het onroerend inkomen in kwestie wordt vrijgesteld in België. Die vrijstelling vraagt u door in de passende rubriek van vak III het land (Nederland), de codes (1106-58, 1109-55 en 1110-54) en de bedragen waarvoor u de vrijstelling vraagt (respectievelijk 127,40 euro, 1.372,60 euro en 27.500 euro) te vermelden.

Berekening van het belastbaar inkomen voor de niet verhuurde periode

Berekening geïndexeerde basis: 127,40 euro x 1,863 = 237,35 euro

Afgeronde geïndexeerde basis: 237,00 euro

Afgeronde geïndexeerde basis x 1,40 = 331,80 euro

Berekening van het belastbaar inkomen voor de verhuurde periode

Totaal belastbaar inkomen: 331,80 euro + 23.290,69 euro = 23.622,49 euro

Dit inkomen zal worden vrijgesteld onder progressievoorbehoud (zie FAQ 3.3. Wat met de inkomsten van mijn onroerend goed dat is gelegen in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te voorkomen? ).”

Het is echter het verbod om de buitenlandse belasting nog in aftrek te mogen nemen, dat recent de media haalde.  Een uitspraak van het Hof van Cassatie gooit de stok in het hoenderhok (zie ook Fiscoloog nr 1717, p.3).  De vermelde kostenaftrek van 40 % betreft immers de “uit hoofde van onderhouds- en herstellingskosten”.   Over buitenlandse belastingen wordt er niets verteld …   Dus de buitenlandse belasting kan nog wel in aftrek genomen worden (enkel indien verhuur aan beroepsgebruiker !).

Ook de volgorde van deze aftrek is niet van belang.  En daar heeft cassatie zich moeten over buigen (Cass 3 september 2021).  De Administratie stelt dat de belastingaftrek eerst komt, en dat pas daarna het kostenforfait van 40 %.  

ComIB 13/7 :” Eerst moeten de in 13/6, 1°, bedoelde huurwaarde en ook de onder 13/6, 2° bedoelde huurprijs en huurvoordelen in elk geval worden verminderd met de buitenlandse belastingen die werkelijk de inkomsten van de onroerende goederen in kwestie hebben bezwaard. De buitenlandse belasting op het totale inkomen, forfaitair bepaald op grond van een vermoed inkomen van die onroerende goederen mag niet worden afgetrokken. Daarna moeten die inkomsten tot 60 % of 90 % van hun bedrag worden omgerekend.”

De belastingplichtige (die uiteindelijk gelijk heeft gekregen bij Cassatie) ziet het anders nl eerst het kostenforfait van 40 % en dan de belastingaftrek. 

Besluit 

De buitenlandse belasting kan wél nog in aftrek genomen worden én de volgorde is omgekeerd dan deze door de fiscus voorop gesteld wordt.