U zal het ongetwijfeld al gehoord hebben. De registratiebelasting zal in Vlaanderen dalen, maar ook stijgen. Dat laatste wordt wel eens vergeten. Het Vlaams Parlement nam op 24 juni 2020 een decreet aan dat wijzigingen aanbrengt bij de voorwaarden voor verlaagde tarieven in de registratiebelasting bij de aankoop van de enige woning. Een aantal maatregelen krijgen onmiddellijk uitwerking op al lopende termijnen.
- Verlenging van de domiciliëringstermijn voor verlaagde tarieven enige gezinswoning;
- Verlaagd tarief voor ingrijpende energetische renovatie ook voor sloop en herbouw;
- Verlenging van de domiciliëringstermijn voor verlaagde tarieven enige gezinswoning.
Bij de aankoop van de enige eigen woning is vandaag 6% registratiebelasting verschuldigd in plaats van de klassieke 10% (PS als deze enige eigen woning een beschermd monument is, betaalt men bij de aankoop maar 1% registratiebelasting).
Maar zoals steeds zijn er een aantal voorwaarden te voldoen.
Eén van de voorwaarden om van deze verlaagde tarieven te kunnen genieten, is dat men zich binnen een bepaalde termijn na het verlijden van de notariële aankoopakte op het adres van deze woning inschrijft in het bevolkings- of vreemdelingenregister. Bij grondige renovatie- of verbouwingswerken kan deze termijn krap zijn om tijdig aan die domicilieverplichting te kunnen voldoen.
Daarom wordt de termijn waarbinnen men zijn/haar domicilie moet nemen opgetrokken van twee naar drie jaar bij de aankoop van de enige eigen woning. Bij een aankoop van de enige eigen woning die een beschermd monument is, stijgt de termijn van twee jaar naar vijf jaar.
Verlaagd tarief voor ingrijpende energetische renovatie ook voor sloop en herbouw
Als men zich er onmiddellijk bij de aankoop toe verbindt om uw enige eigen woning ingrijpend energetisch te renoveren (IER), geniet men van een verlaagd tarief van 1% (nu 5%)
Voor verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2021 kan men ook bij sloop, gevolgd door een herbouw genieten van het verlaagd tarief voor IER. Voordien was dit uitgesloten. De sloop- en herbouwwerkzaamheden moeten wel ingrijpend zijn
Vanaf 1 januari 2022 heeft men de keuze uit 2 systemen:
- De bestendiging van het huidig gunsttarief van 6% of 5%.
In dat geval kan men ook nog (tijdelijk) gebruik blijven maken van het voordeel van de meeneembaarheid van registratiebelasting dat kan oplopen tot 13.000 euro. Deze (keuze)mogelijkheid is wel maar tijdelijk en verdwijnt vanaf 1 januari 2024.
- De nieuwe registratierechten van 3% of 1%
herop gebouwd wordt). Let wel de meeneembaarheid zal dan niet toepasbaar zijn.
Ook wordt de bestaande vermindering ten belope van 5.600 euro met de helft verminderd. De vermindering bij een ingrijpende energetische renovatie of sloop met heropbouw wordt ook verminderd van 4.800 euro naar 960 euro. Het limietbedrag wordt wel licht verhoogd van 200.000 euro naar 220.000 euro en voor sommige kernsteden van 220.000 euro naar 240.000 euro.
Overzicht
| Datum compromis | Datum notariële akte | Tarief dat van toepassing zal zijn |
| 2021 | 2021 | 6% |
| 2021 | 2022 | >3% |
| 2022 | 2022 | 3% |
Kortom er bestaat een vorm van keuzestress. We trachten enkel handvaten mee te geven.
Wanneer koopt men nu de gezinswoning het best aan?
Betreft het de eerste gezinswoning dan is er van een keuze geen sprake en is het 3%-tarief sowieso van toepassing (mits het respecteren van de voorwaarden). Let wel de notariële akte mag dan maar pas vanaf 1 januari 2022 verleden worden.
Betreft het niet de eerste gezinswoning dan zal het moeten berekend worden. Kiezen we voor de 3% of de bestaande 6% maar dan met het abattement.
Probleem : wie vóór 1 september 2021 een compromis heeft getekend zal geconfronteerd worden met het gegeven dat er van de 3% (of 1%) geen toepassing kan gemaakt worden omdat vermoedelijk de akte reeds voor 1 januari 2022 zal verleden worden. Naar verluidt zou VLABEL aanvaarden dat de akte toch na 31 december 2021 mag verleden worden maar dan betaalt men als koper wel een boete wegens laattijdige registratie, nl 1% (met een minimum van € 100) op het bedrag van de registratierechten indien de akte maximaal 30 kalenderdagen te laat – d.i. na het verstrijken van de termijn van 4 maanden – wordt verleden (langer betekent een boete van 20%).
Maar het is niet voor iedereen een goednieuwsshow … Daar waar het tarief vandaag 10% bedraagt wordt dit tarief 12% (enkel voor die compromis daterend vanaf 1 januari 2022).
In sommige gevallen is het dan ook wijs de compromis nog te laten tekenen voor het einde van dit jaar.
Komt de patrimoniumvennootschap nu terug meer in ‘the picture’ ? Het moet natuurlijk in een ruimer kader bekeken worden dan enkel wat de registratiebelasting betreft. Maar het verschil wordt groter voor die woningen waar het tarief toeneemt van 10% naar 12%. Maar nogmaals het ruimer kader moet bekeken worden, wat het moeilijker maakt …
Een onroerend goed privé kopen is veelal duurder dan via een vennootschap. Maar aan alle voordelen kleven meestal nadelen. De keerzijde van de medaille … weet u wel.
Een korte opsomming van voor- en nadelen :
Enkele voordelen zijn :
- De vennootschap kan (in principe) afschrijven op de volledige waarde van het gebouwd onroerend goed. Let wel : zij kan niet afschrijven op de grond. De bijhorende kosten die bij de aankoop van de grond gepaard gaan zijn wel aftrekbaar d.m.v. een waardevermindering (Ci-RH.421/537.245 – AOIF Nr.53/2004 dd. 15.07.2004)
- De vennootschap kan (in principe) alle mogelijke kosten van haar belastbare winst aftrekken , zoals bv. kosten voor onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing, verzekeringspremies , …
- De intresten verbonden aan leningen zijn integraal aftrekbaar en dit niet enkel t.b.v. het onroerend inkomen zoals dit wel het geval is in de personenbelasting.
- Latere successieplanning kan gebeuren via een overdracht van de aandelen. Aandelen zijn immers roerend vermogen.
- De aandelen kunnen later verkocht worden waarop geen registratiebelasting verschuldigd zijn.
- (…)
Enkele nadelen zijn :
- Indien het een onroerend goed betreft waarin men privé woont dan moet men hiervoor de vennootschap vergoeden. Zoniet wordt dit belast als een voordeel van alle aard. De terbeschikkingstelling door een vennootschap van een woning aan haar bedrijfsleider wordt/werd belast als een voordeel van alle aard. Dit gebeurt op een forfaitaire wijze.
- De huurgelden die de vennootschap ontvangt, worden integraal bij haar belastbare winst gevoegd onafgezien de huurder het gebouw al dan niet beroepsmatig gebruikt. Dit is niet zo in de personenbelasting.
- Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt, dan zal in de regel een meerwaarde gerealiseerd worden.
- De notionele intrestaftrek die de vennootschap geniet op haar (gecorrigeerd) eigen vermogen wordt negatief beïnvloed door een onroerend goed of een zakelijke recht waarvan de bedrijfsleider (bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar van de vennootschap) alsook zijn of haar echtgeno(o)t(e) of de niet-ontvoogde minderjarige kinderen van de hiervoor genoemde personen, het gebruik hebben .
- Vanaf 2007 hoeven gehuwden en, weliswaar onder voorwaarden, samenwonenden in Vlaanderen geen erfbelasting meer te betalen op het vererven van de gezinswoning
- (…)
