U bezit reeds jaren een braakliggende bouwgrond. Aanvankelijk was de opzet dat u ooit op deze bouwgrond een gebouw zou optrekken, meerbepaald een appartementsgebouw. De bedoeling was dan ook dat in een volgende faze u deze appartementen zou verkopen. Vandaag ziet u dit allemaal niet echt meer zitten om zulk een project nog zelf te realiseren. Maar een bouwpromoter ziet er wel brood in.
De bedoeling is dat er op uw bouwgrond door de bouwpromoter een appartementsgebouw zal opgetrokken worden. De bouwpromoter financiert het ganse project en zoekt kopers. Zodoende loopt u geen enkel risico. De vraag is echter hoe dit allemaal dient georganiseerd te worden want de grond is nog steeds van u. En wat kan er gedaan worden wanneer u een appartement voor uzelf wenst ?
Hierbij overlopen we kort een aantal zaken waarmee zoal rekening dient gehouden te worden.
Verkoop van de grond aan de bouwpromotor
Hier zal de bouwpromoter de grond van u aankopen. Hij bouwt daaropvolgend de appartementen en zal nadien een koper zoeken voor deze appartementen.
Dit geeft echter een aantal gevolgen zowel van financiële als van fiscale aard.
Ten eerste moet de grond door hem aangekocht en dus ook voorgefinancierd worden. Hij koopt de grond immers van u over en verkoopt pas later, samen met de gebouwde appartementen, deze grond door. Het spreekt voor zich dat het voorfinancieren een financiële impact zal hebben. Zijn eigen middelen of kredietlijnen zullen m.a.w. hierdoor moeten aangesproken worden.
Ook fiscaal geeft dit een prijskaartje. De bouwpromoter moet de grond aankopen en registratierechten betalen (10% voor Vlaanderen of 12,5% voor Brussel en Wallonië). Wel is het zo dat wanneer hij de grond doorverkoopt binnen de twee jaar, nadat hij de grond heeft aangekocht, hij 3/5 van de betaalde registratierechten kan recupereren (art 212 W.Reg). Ook bestaat er onder strikte voorwaarden een regeling van verminderde registratierechten van 5% (art 62 W.Reg). Trouwens gezien het stelsel van de recuperatie in Vlaanderen beter uitkomt (60% van 10%) is het de bedoeling dat op termijn het tarief van 5% daalt naar 4%. Dit vanaf 1 januari 2009 voor Vlaanderen.
Niettegenstaande blijft er voor de bouwpromoter alsnog een bepaalde kost over.
Temeer dat later de koper van de appartementen (met bijhorend grondaandeel) terug registratierechten op de grond zal moeten betaald worden.
De vraag
die vandaag nog steeds actueel is, betreft in dit geval de mogelijke aanrekening van BTW op de grond wanneer dit door de bouwpromoter gepaard gaat met een nieuwbouwappartement. Dit n.a.v. de uitspraak van Europees Hof van Justitie in de zaak Breitsohl (H.v.J. 8 juni 2000, nr. C-400/98). Vandaag worstelt men in België hiermee nog steeds. Wanneer ook België voortaan BTW zal aanrekenen op de grond dan betekent dit een (aanzienlijk) kostenverhogende factor voor de meeste kopers van het appartement samen met de grond. Elke particulier of BTW belastingplichtige zonder (of met een beperkt) recht op BTW-aftrek zal dieper in de buidel moeten tasten. En dan zwijgen we nog maar over het mogelijk (al niet gedeeltelijk) verlies van de verrekening van ooit zelf betaalde registratierechten (de zogenaamde meeneembaarheid van de registratierechten of het ‘rugzak’-principe).
Door de grond (zie verder) niet te verkopen aan de bouwpromoter, kan deze discussie vermeden worden. De openstaande vraag is echter of de administratie de zogenaamde antimisbruikleer niet kan toepassen. De toekomst zal dit moeten uitwijzen.
Verzaking van het recht van natrekking (recht van opstal)
Om de extra kosten (zowel financieel als fiscaal) van vooreerst de grond te verkopen aan de bouwpromoter kan er op de volgende manier gewerkt worden.
U als grondeigenaar verzaak aan het recht van natrekking en verleent de bouwpromoter tevens de toestemming om op uw grond te bouwen. Later wanneer een appartement wordt verkocht dan verkoopt u telkens het overeenstemmende grondaandeel door aan de koper van het appartement. In de praktijk wordt er ook dikwijls ook gewerkt met een volmacht. Ook zal de bouwpromoter de nodige garanties wensen ingebouwd te zien dat u als grondeigenaar het desbetreffende grondaandeel zal verkopen.
Op deze manier wordt ook de dubbele registratiekost vermeden. Telkens een koper een appartement koopt van de bouwpromoter (met BTW) en van u als grondeigenaar het grondaandeel (met registratiechten) dan komt er telkens automatisch (door vermenging) een einde aan het recht van opstal.
Noot op deze manier wordt de discussie m.b.t. de toekomstige aanrekening van de BTW op de grond (zie boven) hier ook vermeden (behoudens de antimisbruikleer). De grond en het appartement wordt immers door twee verschillende partijen verkocht.
U wenst als grondeigenaar later een appartement voor u te verwerven
In feite is dit niet anders dan het verder bouwen op de constructie die hierboven werd besproken.
Verschillend is echter wel dat u als grondeigenaar een welbepaald appartement wenst voor te behouden. Hier zal het verzaken van het recht van natrekking door u niet de ganse grond beslaan. De onverdeelde grondaandelen (x-duizendsten van de grond) die betrekking hebben op uw appartement worden niet mee opgenomen in de afstand van het recht van natrekking. Het opmaken van een basisakte zal dan ook noodzakelijk zijn.
U als grondeigenaar zal (zoals hierboven) later de opbrengst van de verkoop van de grond ontvangen (behoudens uw grondaandeel dat u behoudt). Hiermee zal u op uw beurt het appartement dat u wenst te verwerven kunnen betalen zoals de andere kopers trouwens ook moeten doen. Het is belangrijk dat uzelf uw appartement betaalt aan de bouwpromoter en niet werkt via een volmacht die u geeft aan de bouwpromoter de grondprijzen (of een deel ervan) te ontvangen en aan te wenden voor uw appartement. Er zullen immers anders bijkomend 10% of 12,5% registratierechten aangerekend worden gezien er hier sprake is van een ruil.
Hiermee hebben we getracht op een (zeer) korte wijze de mogelijkheden van het bouwen op uw grond aan te tonen en dit met een besparing aan kosten. Het spreekt voor zich dat u alleszins beroep dient te doen op een specialist ter zake.
