Naast het abattement is er nog een tweede nieuwigheid, die meestal een belangrijker voordeel oplevert. We hebben het dan over de meeneembaarheid van de registratierechten, ook wel het rugzakprincipe of schrijfvoordeel genoemd. De bedoeling van de Vlaamse overheid was om door het invoeren van deze stimulans de mensen gemakkelijker te doen verhuizen.
Het is een totaal nieuw iets die invoering van de meeneembaarheid, en eigenlijk een Europese primeur.
De bedoeling is om de registratierechten die u ooit betaalde mee te nemen en te verrekenen bij de aankoop van een nieuwe woning. Natuurlijk is het niet zo simpel, ook deze regeling is gekoppeld aan een heleboel voorwaarden. Bijgevolg is ook deze regeling erg complex geworden.
A)Het principe
1)Wat houdt de meeneembaarheid juist in ?
Bij de aankoop van een nieuwe hoofdverblijfplaats zal men de registratierechten die men vroeger bij de aankoop van zijn vorige hoofdverblijfplaats betaald heeft, kunnen verrekenen (aftrekken) met de nieuw te betalen registratierechten. Dit echter tot een maximumbedrag van 12 500 EUR.
U kocht bv. een woning in 1980 ter waarde van 2 000 000 F. U betaalde toen 250 000 F (6 197 EUR) aan registratierechten. U verkoopt deze woning in 2003 en vier maanden later koopt u een woning ter waarde van 150 000 EUR. U betaalt in principe op deze nieuwe woning 15 000 EUR Vlaamse registratierechten (125 000 EUR x 10 ).
Door de meeneembaarheid betaalt u nu echter minder registratierechten, nl.
15 000 EUR – 6 197 EUR (zgn. verrekenbare rechten) = 8 803 EUR
Deze verrekenbare rechten zijn dus geplaffoneerd tot 12 500 EUR. Kocht men vroeger een villa van 10 000 000 F en werden er 1 250 000 F registratierechten betaald, dan is toch maar maximaal 12 500 EUR verrekenbaar.
Toch is de meeneembaarheid een pak interessanter als het abattement. Bij het abattement ging het over een vrijstelling van een schijf van 12 500 EUR waar geen registratierechten (10%) op moest betaald worden. Ook leuk maar bij het abattement bedraagt het maximaal voordeel 1 250 EUR terwijl hier het voordel 12 500 EUR bedraagt.
Het is niet van belang of de aankoop of verkoop geschiedt onder een ontbindende voorwaarde (bv. beding van wederinkoop – kan van belang zijn bij sociale woningbouw) of onder een opschortende voorwaarde.
2) Kan ik de meeneembaarheid en het abattement cumuleren ?
Hier is het antwoord negatief. De belastingplichtige moet zelf kiezen tussen beide regelingen. Als de meeneembaarheid kan genoten worden dan is de keuze vlug gemaakt, de meeneembaarheid levert immers een aanzienlijk groter financieel voordeel op dan het abattement. Toch wordt het soms rekenen, een voorbeeld.
U kocht in 1960 een bouwgrond en u betaalde toen 35 000 F (867 EUR) registratierechten. Ondertussen bouwde u een woning op deze grond. Een nieuwe woning bouwen betekent BTW betalen. Dus de enige registratierechten die ooit betaald zijn belopen 867 EUR.
Veel te verrekenen is er niet, indien deze eerste woning nu verkocht wordt en er genoten kan worden van het abattement. Want het abattement levert ons 1 250 EUR op, wat meer is dan de 867 EUR van de vroeger betaalde registratierechten. Dus kiest u voor het abattement en niet voor de meeneembaarheid.
3) Wat wordt bedoeld met de twee vormen van de meeneembaarheid ?
Ja dit is zo, het gaat om de essentie van de regeling inzake de meeneembaarheid. Er zijn twee vormen : er is de verrekenning en de teruggave
Er is sprake van verrekening als u eerst gewoon uw oude hoofdverblijfplaats verkoopt en daarna (zie ook nog verder) een nieuwe hoofdverblijfplaats koopt. In dit geval zal u bij de nieuwe aankoop de vroeger betaalde registratierechten kunnen verrekenen (zie hiervoor), en dit tot een plafond van 12 500 EUR.
Wat echter vaak gebeurt is dat de huidige hoofdverblijfplaats slechts verkocht wordt, als de nieuwe aankoop volledig afgerond is. Hoe zit het dan ? U zal eerst bij de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats de normale registratierechten (zonder verrekening moeten betalen).
Pas bij de verkoop van de vroegere hoofdverblijfplaats, kunt u de vroeger betaalde registratierechten terugkrijgen op deze vroegere hoofdverblijfplaats. Ook nu is er een maximaal plafond van 12 500 EUR.
4) Kan ik de meeneembaarheid ook genieten als ik koop tegen het verlaagd tarief ?
Ja het tarief van de nieuwe aankoop speelt geen rol. U kunt van deze meeneembaarheid genieten zowel als u aankoopt tegen het normale tarief van 10 %, alsook wanneer u aankoopt tegen het verlaagd tarief van 5 %, alsook zelfs bij de aankoop tegen 1,5%. Uiteraard is bij de aankoop tegen het verlaagd tarief het voordeel beperkter.
5) Is er vroeger ook een tarief gewest van 11 % ?
Als u begint te verrekenen komt u ofwel het vroegere normale tarief tegen van 12,5 % of van 6 % (klein beschrijf). Iemand had het echter over 11 % ? Van waar komt dit bedrag ? Tot 30 april 1967 was het normale tarief 11 %, van daar.
6) Wat houden de “rechten op de vorige aankoop” in ?
De meeneembaarheid levert u een voordeel op dat gelijk is aan de “rechten van de vorige aankoop”. Het gaat zowel om de oorspronkelijke rechten alsook om de aanvullende rechten. Boeten worden niet verrekend. Deze aanvullende rechten kunnen belangrijk zijn. Er werd bv. eerst 6 % registratierechten betaald. Later bleek dat dit ten onrechte was. U had 6,5 % moeten opleggen tot 12,5 %. Goed, u mag nu 12,5 % registratierechten verrekenen en geen 6 %.
7) Hoe vind ik vandaag terug welke rechten vroeger betaald werden ?
Heeft u nog de notariële aankoopakte dan is er geen probleem. U kunt hier gaan kijken en vindt dat de vroeger betaalde registratierechten terug.
Wat als u deze authentieke akte niet meer terug vindt ? U kunt zich dan best richten tot de notaris of zijn opvolger die de toenmalige akte verleed. Of u kunt zich wenden tot het registratiekantoor van de ligging van het onroerend goed.
B) De grens van 12 500 EUR
1)Als ik een nieuwe woning koop samen met iemand anders, en wij hadden elk daarvoor een eigen woning die werd verkocht ? Mogen we dan elk 12 500 EUR verrekenen ?
Neen, de 12 500 EUR moet bekeken worden per aankoop (per verrichting). Opdat gebied worden eigenlijk gehuwden, wettelijk en feitelijk samenwonenden benadeeld tegenover alleenstaanden.
Zodra de waarde van de nieuwe hoofdverblijfplaats hoger is dan 125 000 EUR, dan is het voor de gehuwden, en feitelijke of wettelijk samenwonenden nadelig. Waarom ? Omdat het maximaal schrijfvoordeel beperkt is tot 12 500 EUR, zijnde 10 % van
125 000 EUR.
2) Hoe wordt die 12 500 EUR verdeeld als de woning door meerdere personen wordt aangekocht ?
Deze 12 500 EUR wordt verdeeld onder de verkrijgers in verhouding tot het aandeel dat iemand bekomt in het nieuw aangekochte goed.
Stel vier personen kopen samen elk voor ¼ de een woning, als elk aan alle voorwaarden voldoet, dan geniet elke verkrijger een verrekening van 3 125 EUR.
Als nu een van deze drie personen toch niet kan genieten van de verrekening, omdat hij bv.nog een woning kocht, dan wordt dit bedrag van 12 500 EUR verdeeld onder de drie andere of voor elk 4 167 EUR (12 500 EUR : 3).
Even samengevat :
U kunt maximaal 12 500 EUR registratierechten verrekenen per aankoop.
U kunt de vroeger betaalde rechten verrekenen maar nooit meer dan uw aandeel in de nieuwe aankoop.
U koopt samen met anderen, die ook rechten van een vroegere aankoop kunnen verrekenen, in dit geval is de verdeelsleutel de verhouding van ieders fractie in het nieuw aangekochte goed.
U kunt zelf geen rechten verrekenen dan wordt uw deel door de anderen verdeeld ten belope van de meeneembare rechten in de nieuwe aankoop.
C) De voorwaarden
1)Kan ik vroeger betaalde registratierechten verrekenen als deze vroegere hoofdverblijfplaats in Brussel of Wallonië lag ?
Neen, de oude maar ook de nieuwe hoofdverblijfplaats moeten in het Vlaams Gewest liggen. Dus verkoopt Jean – François zijn appartement in Brussel en koopt hij vervolgens een appartement waar hij zich definitief wil gaan vestigen (zijn nieuwe hoofdverblijfplaats), dan kunnen er geen registratierechten verrekend worden.
2) Ik verkoop mijn hoofdverblijfplaats en ga naar het buitenland wonen, krijg ik dan de vroeger betaalde registratierechten terugbetaald ?
Het gaat hier om een verrekeningssysteem of teruggave bij de aankoop van een nieuwe hoofdverblijfplaats binnen het Vlaams Gewest. Een teruggave zonder nieuwe aankoop is dus uit den boze. Er gebeurt bijgevolg nooit een effectieve terugbetaling.
3) Ik koop een nieuwbouw appartement (met BTW) en kan dus geen registratierechten verrekenen buiten het grondaandeel.Ben ik nu deze vroeger betaalde registratierechten definitief verloren ?
De situatie is dat u vroeger bv. 20 000 EUR registratierechten betaalde. Nu verkoopt u deze woning en u koopt u zich een nieuw appartement (is met BTW). U betaalt allen 5 000 EUR registratierechten op het grondaandeel. Deze 5 000 EUR registratierechten hoeft u niet te betalen, deze wordt verrekend : 12 500 EUR – 5 000 EUR. U heeft dus nog 7 500 EUR registratierechten over.Bent u deze nu definitief kwijt ?
U krijgt dat verschil van 7 500 EUR niet effectief terugbetaalt.Maar stel dat u later dit nieuwbouwappartement verkoopt en een ander (niet nieuw) appartement koopt, dan heeft u nog 7 500 EUR om te verrekenen. U bent deze niet kwijt.
4) Kunnen vennootschappen ook genieten van de meeneembaarheid ?
Neen, alleen natuurlijke personen (net zoals bij het abattement) kunnen genieten van de meeneembaarheid. Rechtspersonen zoals vennootschappen en VZW’s zijn uitgesloten.
Zoals eerder gezegd heeft de burgerlijke stand (gehuwd, alleenstaand, samenwonend …) geen belang, evenmin als de nationaliteit.
5) Moet ik het pand voor de volle eigendom kopen om te kunnen genieten van de meeneembaarheid ?
Neen, in tegenstelling tot het abattement is dit hier niet het geval.Het is niet noodzakelijk dat u het pand voor de “geheelheid” koopt. Voldoende is het dat u een onverdeeld deel, of zelfs alleen het vruchtgebruik of de blote eigendom koopt.
Zo is de klassieke constructie waarbij de vennootschap het vruchtgebruik koopt en de natuurlijke persoon (bv. de bestuurder) de blote eigendom, geen beletsel voor de toepassing van de meeneembaarheid in hoofde van de blote eigenaar.
6) Geniet ik verrekening voor elk onroerend goed ?
Neen, ook hier moet het gaan om een onroerend goed dat tot “bewoning aangewend of bestemd” is. Wat betekent dit ? Elk onroerend goed dat tot permanente huisvesting van één of meer personen kan dienen. Er zijn twee mogelijkheden, ofwel zal het onroerend goed effectief aangewend worden als woning; ofwel kan het bestemd worden als woning.
Een goed dat bestemd kan worden, betekent dat het om een pand gaat dat de koper zal omvormen tot een woning (bv. een magazijn wordt een loft).
7) Moet het gaan om een exclusieve bewoning ?
Neen, een woning of woonruimte boven een winkel of op een fabrieksterrein is voldoende. Uiteraard is zuiver beroepsmatige aanwending uitgesloten.
8) Geniet ik enkel de meeneembaarheid als ik mijn toekomstige hoofdverblijfplaats aankoop ?
Inderdaad het moet om uw hoofdverblijfplaats gaan.
Wat is de hoofdverblijfplaats ? Dit is de woning waar u “effectief en voornamelijk” woont. Meestal (maar niet noodzakelijk) zal dit de plaats zijn waar u bent ingeschreven in het bevolkingsregister.
Het is de koper die het pand dat hij koopt ook effectief moet bewonen als hoofdverblijfplaats. Er wordt gesteld dat hij er voldoende lang moet wonen. Eigenaardig genoeg is er in het decreet nergens bepaald wat “dat lang genoeg” betekent. Waarschijnlijk zullen de feitelijke omstandigheden hier bepalend zijn.
Dit is een zwakte in de wetgeving. W at als een belastingplichtige volgens de wetgever ergens niet lang genoeg zijn hoofdverblijfplaats had ? Wat kan de Administratie dan ondernemen ? Juridisch gezien staat de Administratie bijzonder zwak. Zeker als de belastingplichtige het aangekochte pand ook effectief heeft gebruikt als hoofdverblijfplaats. Zelfs al was dit maar voor een zeer korte periode.
9) Binnen hoeveel tijd moet ik er mijn hoofdverblijfplaats vestigen ?
U heeft twee jaar na de datum van de authentieke aankoopakte om in de woning uw hoofdverblijfplaats te vestigen.
Gaat het om een bouwgrond of een te verbouwen gebouw, dan heeft u drie jaar tijd vanaf de authentieke aankoopakte.
Uitzonderlijk kan die datum van twee of drie jaar ook beginnen lopen vanaf het compromis, als u het compromis liet registeren. Dus u betaalde dan uw evenredige registratierechten op uw compromis en niet op de notariële akte.
10) Geniet u van de meeneembaarheid als u vroeger kocht tegen het verlaagd registratierecht ?
Ja zeker, dit is geen probleem. Alleen geldt het systeem niet voor zij die vroeger aankochten tegen 1,5 % registratierecht (de zgn. aankoop van de met regeringspremie begunstigde koper).
Ook de aankoop van een hoeve waar een hoofdverblijfplaats gevestigd is, en dat destijds gekocht werd tegen het verminderde tarief van “bescheiden landeigendom” wordt niet bedoeld.
11) Om de meeneembaarheid of het schrijfvoordeel te kunnen genieten, zou de aankoop zgn. “zuiver en eenvoudig” moeten zijn. Wat wordt hiermee bedoeld ?
Dit betekent dat de verkoop van de oude hoofdverblijfplaats en de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats “zuiver en eenvoudig moet zijn”, het moet met andere woorden gaan om een aankoop zoals we in de spreektaal begrijpen.
Zo zijn uitgesloten :
° een ruiling;
° de verwerving van een onroerend goed bij vereffening van een vennootschap;
° de verwerving van een onverdeeld part door een derde verkrijger.
Maar de oorspronkelijke aankoop moet niet zuiver en eenvoudig zijn. Dit betekent dat ook indien de oorspronkelijke hoofdverblijfplaats werd verkregen ten gevolg van ruil, of bij vereffening van een vennootschap, of als derde verkrijger bij de overeenkomst van een onverdeeld part er geen probleem is.
12) Wat verstaat men onder het “wettelijk aandeel” in de rechten ?
Is er slechts één koper dan is het eenvoudig. Deze ene koper betaalt alle registratierechten, dit is zijn wettelijk aandeel in de rechten. Wanneer er verscheidene kopers zijn, dan moet “wettelijk” ieder die registratierechten betalen overeenkomstig zijn aandeel in de koop.
De partijen kunnen onderling de rechten anders verdelen. Zo kunnen bij een gezamenlijke aankoop door bv. ouders en kinderen, de ouders de registratierechten van de kinderen betalen, niettemin zal men dan moeten rekening houden met het wettelijk aandeel. Op basis van dit wettelijk aandeel zal het schrijfvoordeel worden berekend.
13) Kan ik de meeneembaarheid cumuleren met het abattement ?
Neen, beide regimes zijn niet cumuleerbaar.
U moet tussen beide stelsels kiezen. Zoals ook al eerder gezegd zal in de meeste gevallen het schrijfvoordeel de grootste besparing opleveren. Het voordeel van het abattement is immers beperkt tot maximum 1 250 EUR, terwijl bij de meeneembaarheid we spreken over 12 500 EUR.
Alleen in specifieke gevallen (bv. als de eerste aankoop zeer bescheiden is) kan het abattement voordeliger zijn.
14. Wat als u uw woning destijds samen kocht met uw ondertussen overleden echtgenoot, mag u dan de helft van de toen betaalde registratierechten meenemen ?
Stel dat u vroeger een woning kocht samen met uw echtgenoot die daarna overlijdt.Ondertussen hertrouwt u, wat dan met de meeneembaarheid van de destijds betaalde registratierechten als u deze vroegere woning verkoopt.
Hier is geen probleem, u kunt de helft van de destijds betaalde registratierechten meenemen. U kocht immers vroeger elk de helft van het pand en er werd dus door elke echtgenoot de helft van de registratierechten betaald.
15. Kan ik nog van het systeem van meeneembaarheid genieten als ik in het geërfde huis ga wonen ?
Ja, u geniet ook van de meeneembaarheid als u uw bestaande woning verkoopt en een nieuwe woning koopt en daarnaast nog een geërfde woning bezit. U kunt echter de meeneembaarheid nooit genieten als u in het geërfde huis gaat wonen en het dus gebruikt als hoofdverblijfplaats en het dan verkoopt. Immers op geërfde goederen betaalde u zelf nooit registratierechten.
D) De verrekening
Binnen de meeneembaarheid bestaan er twee systemen ; de verrekening en de teruggave. We bekijken ze hier wat grondiger.
1.Wat verstaat men nu weer onder die verrekening ?
Als u kunt genieten van de meeneembaarheid of het schrijfvoordeel (zie hiervoor) dan zal u als u een nieuwe hoofdverblijfplaats koopt, de vroeger betaalde registratierechten kunnen verrekenen dus in mindering brengen van de nieuw te betalen registratierechten.
Uw oude hoofdverblijfplaats moet dan al verkocht zijn.
De cruciale voorwaarde in dit verband is dat de nieuwe aankoop vaste datum moet hebben gekregen binnen de twee jaar na datum van de authentieke akte van verkoop van die vroegere hoofdverblijfplaats.
Het kan dus ook om een bouwgrond gaan of een gebouw dat verbouwd gaat worden tot een woning.
Vervolgens moet de koper zijn hoofdverblijfplaats in de nieuw aangekochte woning vestigen, en dit binnen de twee jaar. Koopt hij een bouwgrond dan heeft de koper drie jaar de tijd om hier een woning op te bouwen waar hij dan zijn hoofdverblijfplaats vestigt.
2) De vroegere hoofdverblijfplaats moet dit ook een woning zijn ?
Neen, het kan even goed om een bouwgrond gaan waarop dan later een woning werd opgericht. Dan kunnen bv. de registratierechten van die grond verrekend worden. Alleen een grond zonder woning erop komt niet in aanmerking, hier is geen sprake van hoofdverblijfplaats.
3) Kan ik ook de registratierechten verrekenen van een zeer oude woning ?
Ja zeker, de leeftijd van de woning of het tijdstip van aankoop heeft geen belang. Daarom dat het in de praktijk soms om zeer moeilijke oefeningen kan gaan. Het gaat soms heus om een historisch onderzoek om de destijds juist betaalde registratierechten te achterhalen ?
4) Welke registratierechten kan ik nu juist verrekenen ?
Uiteraard de zgn. oorspronkelijk betaalde registratierechten, dit zijn de rechten geheven op de authentieke akte maar er is meer. Ook de achteraf betaalde registratierechten mogen verrekend worden.
Om welke rechten kan het dan bijvoorbeeld gaan ? Stel dat u achteraf het verlaagd tarief (vroeger 6 % en nu 5 %) kwijt speelde en moest bij betalen, ook deze bijkomende rechten kunt u dan verrekenen. Of stel dat de Ontvanger achteraf van mening is dat de normale verkoopwaarde van uw woning hoger is, dan de partijen zijn overeengekomen. U moet dan zogezegd aanvullende registratierechten betalen. Ook deze aanvullende registratierechten kunnen dan verrekend worden.
5) Waar kan ik te weten komen hoeveel registratierechten ik vroeger betaalde op de aankoop van mijn vorige hoofdverblijfplaats ?
Dit is eigenlijk vrij eenvoudig. U kunt zich richten tot het registratiekantoor van de plaats waar het goed is gelegen en u vraagt daar hoeveel registratierechten er destijds werden betaald op de aankoop.
Er zal rekening worden gehouden met alle betaalde rechten, dus ook als er sprake is van het verlies van een verminderd tarief of indien er aanvullende rechten werden geheven in het kader van een tekortschatting.
6) Kunnen ook vroeger betaalde boeten verrekend worden ?
Als u volgens de Ontvanger uw woning te weinig betaalde en er dus sprake is van een tekortschatting, dan betaalt u niet alleen aanvullende rechten maar ook een boete. De vraag is of u nu ook deze boete, in het kader van de meeneembaarheid, kunt verrekenen. Het antwoord is negatief. Neen, dit kan helaas niet.
7) Tussen de verkoop van de vroegere hoofdverblijfplaats en de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats mag maximaal twee jaar verlopen. Van wanneer begint die twee jaar juist te lopen ?
Hier is geen twijfel over. Deze datum is de authentieke akte van verkoop. Hier is er steeds sprake van twee jaar, voor een bouwgrond is hier dus geen afwijkende termijn.
8) Kunnen er ook registratierechten verrekend worden als ik mijn eerste hoofdverblijfplaats verkoop aan een rechtspersoon (bv. een vennootschap) ?
Ja, hier is er geen probleem. Wie de koper is en welk zijn rechtsvorm is, heeft geen enkel belang. Het mag bijvoorbeeld ook gaan om iemand met vreemde nationaliteit.
9) Wat als ik mijn eerste hoofdverblijfplaats niet verkoop maar inbreng in een vennootschap en ik daarna in eigen naam een nieuwe hoofdverblijfplaats koop binnen de termijn van twee jaar ?
In het hier geschetste geval kan de verkoper niet genieten van de meeneembaarheid en de erbij horende verrekening van registratierechten niet genieten. Een inbreng van een vennootschap komt niet in aanmerking. Zelfs niet als de inbreng in vennootschap (bv. van een woning) is onderworpen aan 10 % inbrengrechten.
10) Geniet ik van de meeneembaarheid als ik mijn eerste hoofdverblijfplaats niet verkoop maar wegschenk ?
Neen ook dan geniet u niet van de meeneembaarheid, ook niet als de schenking aan een naast familielid is. Het moet dus steeds gaan om een echte verkoop.
11) Welke datum wordt in aanmerking genomen bij de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats ?
Zoals we hiervoor zagen is het essentieel om van het schrijfvoordeel te kunnen genieten, dat er maximaal twee jaar verloopt tussen de verkoop van uw eerste hoofdverblijfplaats en de aankoop van uw nieuwe tweede hoofdverblijfplaats.
Deze twee jaar begint te lopen vanaf de datum van de authentieke akte van de eerste hoofdverblijfplaats. Wanneer stopt die termijn, of m.a.w. welke datum is van belang bij de verkoop van de tweede hoofdverblijfplaats. Is dit ook de datum van de authentieke akte ?
Neen, hier kijken we naar wanneer er een zgn. “vaste datum” is. Deze vaste datum kan en zal ook meestal samen vallen met de authentieke aankoopakte maar niet noodzakelijk.
Zo kan het ook gaan om de registratie van het compromis. Stel dat u dreigt de datum van twee jaar te overschrijden, dan is de oplossing om snel uw compromis te laten registreren en er de evenredige registratierechten op te betalen. Naderhand wordt er dan nog een authentieke akte gemaakt.
Uiteraard moet u wel slechts éénmaal de evenredige registratierechten betalen. Cruciaal is toch wel die datum van twee jaar in het oog te houden om het schrijfvoordeel niet te verliezen, eventueel kan dan de registratie van het compromis nog soelaas brengen.
Tot 31 december 2003 (voor een woning) en tot 31 december 2004 (voor een grond) kunt u uw vorige hoofdverblijfplaats verkopen met de mogelijkheid teruggave te vragen van de betaalde registratierechten. De nieuwe wetgeving is immers in voege getreden in 2002.
Uiteraard moet u dan binnen de twee jaar (voor een woning) of drie jaar (voor een bouwgrond) uw hoofdverblijf vestigen in de nieuwe aangekochte woning. Bij verkoop moet er wel een vaste datum zijn binnen de twee jaar na de aankoop van een woning, of binnen de drie jaar na de aankoop van een bouwgrond. Men rekent steeds vanaf de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats. Een verkoop zal dan vaste datum krijgen door het ondertekenen van de notariële akte.
12) Welke vormvoorwaarden moeten er vervuld worden bij de zgn. “verrekening” ?
Tot slot is het van belang een aantal vormvoorwaarden te respecteren. Indien deze vormvoorwaarden niet gerespecteerd worden in de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats, dan kan alsnog niet genoten worden van de meeneembaarheid.
Laat u echter (zie vorige vraagstelling) de evenredige registratierechten heffen op het compromis, dan moeten deze vormvoorwaarden in het compromis worden opgenomen.
Volgende vermeldingen moeten dus terug te vinden zijn in de authentieke akte (en soms – zie hiervoor – in het compromis) :
A)Zo moet er vermeld worden :”De koper vraagt de toepassing van artikel 61 (3) van het Wetboek der Registratierechten”.
B)Ook zal de authentieke akte een afschrift van het registratierelaas moeten bevatten.
C) Vergeet niet het wettelijk aandeel in de vroeger betaalde registratierechten voor ieder natuurlijk persoon te vermelden.
D) De belastingplichtige die de verrekening wenst te bekomen zal in de authentieke akte van de nieuwe aankoop uitdrukkelijk moeten vermelden : “dat de verkochte woning hem tot hoofdverblijfplaats diende ten tijde van de verkoop”.
Verder moet er ook letterlijk vermeld worden : “dat hij zijn hoofdverblijfplaats op de plaats van het nieuw aangekochte goed zal vestigen”, en dit binnen de twee jaar na de datum van de authentieke akte van aankoop, indien het een woning betreft (of binnen de drie jaar na dezelfde datum indien het een bouwgrond betreft).
13) Wat zijn de sancties als ik mij achteraf niet aan al die voorwaarden heb gehouden ?
Zoals we hiervoor zagen moet u inderdaad een hele resem voorwaarden nakomen.Niet verwonderlijk dat u achteraf wel eens niet aan alle voorwaarden zou kunnen voldoen. Wat dan ? Wordt u dan zwaar gesanctioneerd ?
U zal in de eerste plaats “aanvullende rechten” moeten betalen.Dit is dus het verschil tussen het gewone evenredige registratierecht dat u dus normaal had betaald als u geen gebruik had kunnen maken van de meeneembaarheid en wat u uiteindelijk nu betaalde. Het verschil tussen wat u betaalde en waarop u recht had, kan dus maximaal over 12 500 EUR gaan.
Naast die aanvullende rechten betaalt u ook nog een boete. Deze boete is gelijk aan de aanvullende rechten. Dit is dus erg aanzienlijk. Stel dat u een vermindering genoot van 12 500 EUR, dan betaalt u als boete nog eens 12 500 EUR.
Deze boete wordt niet ambtshalve verminderd zoals bv. bij de boetes wegens tekortschatting. Neen hier betaalt u de volle pot en daarmee uit.
14) Wat als ik samen met een derde een pand kocht en hij zijn voorwaarden niet na kwam of foute verklaringen aflegde, kan ik dan ook aansprakelijk gesteld worden ?
Neen, de sanctie is individueel. U bent niet aansprakelijk voor wat uw mede-koper zegt of doet.
15) Wat als ik door overmacht bepaalde verplichtingen niet kan nakomen, word ik dan ook gestraft ?
Neen, bij overmacht moet u alleen de aanvullende rechten betalen maar géén boete.
Wat is overmacht ? Overmacht is een onvoorzienbare en niet – afwendbare gebeurtenis, waardoor het naleven van een verbintenis onmogelijk is geworden.
De Administratie stelt zich breed op: het kan dus bv. zowel om een overlijden gaan als een faillissement, echtscheiding, gezondheidsproblemen of verhuis wegens beroepsreden …
E) De teruggave
Hier voor zagen we hoe u bij de aankoop van een nieuwe hoofdverblijfplaats dankzij het stelsel van de meeneembaarheid vroeger betaalde registratierechten kon verrekenen (besparen). Voorwaarde is wel dat dan de oude hoofdverblijfplaats al verkocht is voor u de nieuwe koopt. In de praktijk is deze volgorde niet even evident;
Veelal wordt eerst een nieuwe woning gezocht en dan verkoopt men de oude hoofdverblijfplaats. Betekent dit nu dat men in dit geval helemaal niet zou kunnen genieten van het stelsel van de meeneembaarheid. Gelukkig niet, de wetgever heeft met deze veel voorkomende situatie rekening gehouden.
Het systeem van “teruggave” komt er op neer, dat u eerst op de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats de normale registratierechten betaalt. Pas als de oude eerste hoofdverblijfplaats dan verkocht is, kan je vroeger betaalde registratierechten terug vragen.
1)Wil ik van het teruggave – systeem genieten, binnen hoeveel tijd moet ik dan mijn vroegere hoofdverblijfplaats verkopen ?
De termijn voor de verkoop van de oude hoofdverblijfplaats bedraagt twee jaar als de nieuwe aankoop een woning is. Gaat het echter om een bouwgrond of een zeer grondig te verbouwen woning, dan beloopt de termijn drie jaar.
U moet dan bovendien op de plaats van het aangekochte goed uw nieuwe hoofdverblijfplaats vestigen binnen de twee jaar indien u een woning kocht. Deze termijn wordt verhoogd tot drie jaar als het om een bouwgrond gaat of een te verbouwen woning.
2) Welke rechten die ik op mijn vroegere hoofdverblijfplaats betaalde kan ik terugvragen als ik gebruik maak van het “teruggave – stelsel” ?
Ook hier zal u, net zoals bij de verrekening, niet alleen de oorspronkelijk betaalde registratierechten betalen maar ook de achteraf betaalde aanvullende rechten naar aanleiding van een tekortschatting of bij verlies van verminderd tarief. Betaalde boetes kunt u nu ook niet terugvragen.
3) Wanneer moet ik juist de teruggave vragen ?
De teruggave moet gevraagd worden in de verkoopakte waarbij de vroegere hoofdverblijfplaats wordt verkocht.
Ook nu hoeft die akte waarin u de teruggave vraagt geen authentieke akte te zijn.
Neen, voldoende is het dat de akte een vaste datum heeft. Zo kan een compromis vaste datum krijgen als u het ter registratie aanbiedt en er de evenredige registratierechten op betaalt. Dit kan bv. een oplossing zijn als de periode van bv. twee jaar dreigt te verstrijken zonder dat u teruggave kon vragen.
4) Beïnvloedt de verkoopprijs van de vroegere hoofdverblijfplaats, de teruggave ?
Neen, de verkoopprijs van de oude hoofdverblijfplaats speelt geen enkele rol in het teruggave – stelsel, alleen de destijds betaalde registratierechten.
5) Wat als ik aan een rechtspersoon verkoop ?
De teruggave wordt niet onmogelijk gemaakt als u verkoopt aan een rechtspersoon. De identiteit en nationaliteit van de koper zijn van geen tel.
6) Wat als ik de vroegere hoofdverblijfplaats inbreng of schenk ?
Een inbreng van de vroegere hoofdverblijfplaats in een vennootschap wordt niet beschouwd als een verkoop, bij gevolg ontstaat er geen recht op teruggave.
De schenking van de vroegere hoofdverblijfplaats wordt evenmin beschouwd als rechtgevende op teruggave.
7) Wat zijn bij de “teruggave” de te vervullen vormvoorwaarden ?
Het verzoek tot teruggave kan gebeuren in de authentieke akte maar dit hoeft niet. Dit kan dus even goed in het compromis dat ter registratie wordt aangeboden.
Bij de authentieke akte zal het verzoek tot teruggave worden ondertekend door de natuurlijke persoon en de notaris, onderaan de authentieke akte.
Verder zal de authentieke akte een afschrift bevatten van het registratierelaas van de authentieke aankoop van de verkochte woning of bouwgrond.
Het registratierelaas vindt u op de eigendomstitel (de akte zelf), of u kunt ervoor terecht bij de notaris of zijn opvolger die de akte verleden heeft. Eventueel ook op het registratiekantoor van de ligging van het onroerend goed.
Ook moet u het wettelijke aandeel vermelden van de natuurlijke persoon die registratierechten betaalde op de aankoop van de vroegere hoofdverblijfplaats.
Deze vermelding moeten daarenboven herhaald worden voor de gegevens van de authentieke akte van aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats.
Samenvattend kunnen we stellen dat er vier punten moeten vermeld worden :
° het registratierelaas van de aankoop van de oude hoofdverblijfplaats;
° het wettelijk aandeel in die rechten bij de aankoop van de oude hoofdverblijfplaats;
° het registratierelaas van de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats;
° het wettelijk aandeel in de betaalde rechten bij de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats.
Tot slot moeten nog volgende verklaringen worden opgenomen in de akte van wederverkoop (dus de akte waarmee de vroegere hoofdverblijfplaats wordt verkocht) :
° dat de wederverkochte woning de verkoper tot hoofdverblijfplaats diende, ten tijde van de nieuwe aankoop;
° dat de verkoper zijn (nieuwe) hoofdverblijfplaats zal vestigen of reeds heeft gevestigd binnen de twee jaar na datum van de authentieke akte van aankoop als het om een woning gaat (of binnen de drie jaar indien het een bouwgrond betreft).
8. Wat zijn de sancties als ik mij achteraf niet aan al die voorwaarden heb gehouden ?
Ook bij de teruggave moet u een heleboel voorwaarden nakomen. Als u bij de teruggave niet alle voorwaarden kunt nakomen, dan zal u ook de nodige sancties ondervinden.
U zal in de eerste plaats “aanvullende rechten” moeten betalen.Dit is dus het verschil tussen het gewone evenredige registratierecht dat u dus normaal had betaald als u geen gebruik had kunnen maken van de meeneembaarheid en wat u uiteindelijk nu betaalde. Het verschil tussen wat u betaalde en waarop u recht had, kan dus maximaal over 12 500 EUR gaan.
Naast die aanvullende rechten betaalt u ook nog een boete. Deze boete is gelijk aan de aanvullende rechten. Dit is dus erg aanzienlijk. Stel dat u een vermindering genoot van 12 500 EUR, dan betaalt u als boete nog eens 12 500 EUR.
Deze boete wordt niet ambtshalve verminderd zoals bv. bij de boetes wegens tekortschatting. Neen hier betaalt u de volle pot en daarmee uit.
9) Wat als ik samen met een derde een pand kocht en hij zijn voorwaarden niet na kwam of foute verklaringen aflegde, kan ik dan ook aansprakelijk gesteld worden ?
Neen, de sanctie is individueel. U bent niet aansprakelijk voor wat uw mede-koper zegt of doet.
10) Wat als ik door overmacht bepaalde verplichtingen niet kan nakomen, word ik dan ook gestraft ?
Neen, bij overmacht moet u alleen de aanvullende rechten betalen maar géén boete.
Wat is overmacht ? Overmacht is een onvoorzienbare en niet – afwendbare gebeurtenis, waardoor het naleven van een verbintenis onmogelijk is geworden.
De Administratie stelt zich breed op: het kan dus bv. zowel om een overlijden gaan als een faillissement, echtscheiding, gezondheidsproblemen of verhuis wegens beroepsreden …
11. Is deze teruggave te combineren met de klassieke teruggave van artikel 212 Wetboek van Registratierechten (de klassieke wederverkoop binnen de twee jaar) ?
Ja, als u een onroerend goed kocht tegen de gewone registratierechten van 10 % in het Vlaams Gewest (vroeger 12,5 %), dan kunt u 3/5de of 6 % van de betaalde registratierechten terug krijgen, als u dat onroerend goed terug verkoopt binnen de twee jaar, na de authentieke akte van aankoop.
Dit systeem bestaat al jaren, nu komt het plotseling in concurrentie met het nieuwe teruggavestelsel. Deze beide stelsels kunnen met elkaar in concurrentie komen. Stel dat u een hoofdverblijfplaats koopt en kort daarna een nieuwe hoofdverblijfplaats, en dit binnen de termijn van twee jaar
Eigenlijk heeft u nu recht op twee teruggaven, eentje volgens het nieuwe stelsel zo als voorzien in de regeling van de “meeneembaarheid” en eentje volgens het klassieke stelsel van artikel 212 Wetboek van Registratierechten. Quid ?
Binnen het systeem van de meeneembaarheid hebben we ons twee systemen, zoals hiervoor uiteengezet, de verrekening en de teruggave. Aanvankelijk was alleen bij de zgn. verrekening cumulatie met de 3/5de regel mogelijk. De combinatie van beide regels kan een flink voordeel opleveren.
Sinds 1 januari 2003 is er nu ook cumulatie mogelijk bij “de teruggaveregeling binnen het stelsel van de meeneembaarheid”.
F) Vergeten “de meeneembaarheid” toe te passen
1) Wat als ik vergeten ben de “meeneembaarheid” toe te passen ?
Stel dat u bent vergeten gebruik te maken van het hier besproken stelsel van de meeneembaarheid, wat gebeurt er dan ? Bent u definitief uw rechten verspeelt ?
U heeft nog zes maanden de tijd om de teruggave te vragen. Hoe ? Via een zogenaamd verzoekschrift dient u deze aanvraag in.
2) Hoe wordt deze termijn van zes maanden berekend ?
U moet deze aanvraag doen :
° binnen de zes maanden na de registratie van de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats;
° of binnen de zes maanden na de verkoop van de oude hoofdverblijfplaats.
3) Wat moet er in dit verzoekschrift staan ?
U moet er de verplichte vermeldingen opnemen zoals vereist in het stelsel van de teruggave of verrekening (zie hiervoor). Bijkomend mag u niet vergeten uw rekeningnummer te vermelden, zodat de terug te betalen registratierechten hierop kunnen gestort worden.
