Dat een onroerend goed eigendom van een vennootschap een aantal nadelen kent is geweten. Vooral wanneer het ooit door de vennootschap wordt verkocht, wordt de fiscale factuur duidelijk. Het onroerend goed werd immers afgeschreven, wat maakt dat de meerwaarde op dit onroerend goed n.a.v. de verkoop belast zal worden (33,99%).Maar naast deze nadelen zijn er ook een aantal fundamentele voordelen. Het is niet de bedoeling om het ganse verhaal van de verschillen tussen de aankoop van een onroerend goed door een vennootschap of als natuurlijk persoon terug te bespreken. Hier stellen we de vraag of het toch niet zinvol is een onroerend goed onder te brengen in een vennootschap. Dit zowel wat de directe als de indirecte belastingen betreft. Stel u het volgende scenario voor. Een echtpaar, gehuwd en twee kinderen, bezit een behoorlijk onroerend goed patrimonium (vrij en onbelast). Naast een gezinswoning en een aantal appartementen bezitten zij een bedrijfspand ter waarde van 1.000.000 euro (70% gebouwwaarde en 30% grondwaarde), met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 5.000 euro, dat verhuurd wordt aan een vennootschap voor 60.000 euro per jaar. Het echtpaar stelt zich ondertussen een aantal vragen naar de successierechten toe. Zij wensen een planning te maken voor de volgende 20 jaar. Zonder actie wordt het overgrote gedeelte van het vastgoed immers belast aan 27% successierechten . Wat kan hier zoal aan gedaan worden ? Het oprichten van een patrimoniumvennootschap biedt hier een mogelijke oplossing, maar niet enkel wat de successierechten betreft. a) directe belastingen Personenbelasting Vandaag wordt de netto huur belast in de personenbelasting. Dit betekent voor hen concreet het volgende Bruto huur 60.000 euro – Forfaitaire kostenaftrek 12.167 euro Netto huur 47.833 euro Hierop moet het echtpaar 53,5% personenbelasting betalen (50% te verhogen met 7% gemeentebelasting) ofwel 25.590 euro. Zonder rekening te houden met andere kosten (zoals onroerende voorheffing) bedraagt de netto opbrengst voor het echtpaar 34.410 euro. Vennootschapsbelasting Wanneer het onroerend goed echter wordt ingebracht in de vennootschap (inbreng in natura) dan is de fiscale weerslag de volgende : Bruto huur 60.000 euro Afschrijvingen (excl grond) 21.000 euro (700.000 x 3%) Belastbaar 39.000 euroMaar de belastbare basis in de vennootschap daalt door het toepassen van de notionele intrestaftrek (4,281% (Aj 2008) voor KMO’s) dus – notionele intrestaftrek 42.810 euro (eigen vermogen 1 mio x 4,281%) Belastbaar 0 euro Het saldo van de notionele intrestaftrek (3.810 euro) is overdraagbaar gedurende de volgende zeven jaar. Dit betekent dat in tegenstelling tot de personenbelasting geen belasting verschuldigd is. Het onttrekken van de 60.000 euro aan de vennootschap kan dan gebeuren d.m.v. een dividenduitkering aan 25% roerende voorheffing. M.a.w. voor het echtpaar bedraagt de netto-opbrengst 45.000 euro. Een verschil van 10.590 euro met de personenbelasting. b) indirecte belastingen De besparing wat de successierechten betreft is de volgende. Het inbrengen van het onroerend goed bedraagt 25 euro. Het is immers geen woning, maar een bedrijfspand. Later kan de vennootschap geschonken worden al dan niet aan 3% schenkingsrechten (Vlaanderen) met voorbehoud van het vruchtgebruik indien gewenst. Zodoende wordt de 27% successierechten ook vermeden. Tip Wanneer de erfgenamen niet erven in de rechte lijn dan bedraagt het voordeel nog veel meer. Het schenken kan aan 7% waar het hoogste tarief van de successierechten 65% bedraagt (> 125.000 euro) ! Tip in de tip Gezien het verhaal van de aandelen aan toonder een aflopend verhaal is, is het wenselijk te werken met een bvba. Wel is het beter toch een aantal aandelen te laten vererven i.p.v. ze voor 100% weg te schenken. Het voordeel is dat wanneer de kinderen later de vennootschap willen vereffenen en het onroerend goed verwerven, zij geen 10% registratierechten hoeven te betalen doch maximaal 1%. Het voordeel dat de ouders kennen gaat m.a.w. over naar de erfgenamen. Een voordeel dat verloren gaat wanneer alle aandelen worden geschonken. Over een periode van 20 jaar geeft de patrimoniumvennootschap een aanzienlijk voordeel : Directe belastingen : 20 jaar x 10.590 = 211.800 euroIndirecte belastingen (o.b.v. de huidige waarde) : 24% (27% – 3%) x 1.000.000 = 240.000 euroTOTAAL VERSCHIL 451.800 euro Wanneer de erfgenaam bv. een neefje betreft dan is het verschil gigantisch : Directe belastingen : 20 jaar x 10.590 = 211.800 euro Indirecte belastingen (o.b.v. de huidige waarde) : successierechten minus 7% op 1.000.000 = 560.000 euroTOTAAL VERSCHIL 771.800 euro Besluit Werken met een patrimoniumvennootschap heeft de laatste tijd zeker terug aan belang gewonnen. Zowel de notionele intrestaftrek als het verschil tussen de verlaagde schenkingsrechten en de successierechten zijn hier van belang. Het spreekt voor zich dat er ook nog andere factoren meespelen zoals de meerwaarde op het onroerend goed wanneer het verkocht wordt. Ook deze factoren moeten mee opgenomen worden.
