Voordelen  

De fiscale voordelen die eigen zijn aan vruchtgebruik zijn o.a. de volgende : de vennootschap schrijft het vruchtgebruik af (onrechtstreeks ook de grond), de registratierechten op het vruchtgebruik zijn aftrekbaar, de btw kan mogelijk gerecupereerd worden (hangt af van de vennootschap), de intresten zijn aftrekbaar, op het einde van het vruchtgebruik wordt de blote eigenaar volle eigenaar, geen huurherkwalificatie, enz …  Deze voordelen zijn niet nieuw. Vooral het op termijn privé volle eigenaar worden en dit zonder registratierechten en zonder (in principe) verdere belasting te moeten betalen, worden aangehaald als het grootste voordeel.  Belangrijk te vermelden is dat de Administratie vandaag een vruchtgebruik niet zelden tracht te ‘counteren’. 

Alleen voordelen ? 

Maar het zijn niet enkel voordelen.  De constructie zelf houdt ook een aantal aandachtspunten in.  We overlopen deze aandachtspunten even met u.  Punten die in de beslissing van belang kunnen zijn. 

Looptijd

Een minmale looptijd voor een vruchtgebruik door een vennootschap, bestaat niet.  Wel is er een maximumduur van 30 jaar.  In de praktijk is de looptijd veelal minimaal 15 jaar à 20 jaar.  De reden hiervoor kan BTW-technisch van aard zijn (herzieningsperiode).  Een looptijd op korte termijn zal ook resulteren in een kleiner bedrag aan vruchtgebruik. M.a.w. een looptijd van 20 jaar is vandaag de meest voorkomende.  Dit betekent toch een vrij lange periode. 

Waarde

De waarde van het vruchtgebruik is zeer belangrijk.  De manier die we kennen in het wetboek registratierechten is echter niet van toepassing wanneer de waarde economisch moet bepaald worden.  Voor de registratierechten is de werkwijze de volgende : bij een in de tijd beperkt vruchtgebruik (voor rechtspersoon) wordt de huur  geactualiseerd aan 4%, doch met een maximum van de jaarlijkse (bruto) opbrengst x 20 en geplafonneerd tot 80% van de volle eigendom.  Een voorbeeld maakt dit duidelijk.  De waarde van de volle eigendom bedraagt 250.000 EUR.  De huuropbrengst is 15.000 EUR/jaar. 

Het vruchtgebruik voor een periode van 20 jaar
(coëff. is 13,590326 (actualisatie aan 4%)) bedraagt dan 15.000 x 13,590326 = 203.855 euro met een max. van  15.000 x 20 = 300.000 en een absoluut max. van 4/5 x 250.000 = 200.000 euro. Maar wanneer we de economische waarde moeten bepalen starten we met de netto huurwaarde geactualiseerd aan een marktconforme rentevoet.  Stel dat de netto huurwaarde 85% bedraagt van de bruto huur en de actualisatievoet is 5%.  De waarde is dan 158.893 euro.  Dus 63% en zeker geen 80% van de volle eigendom ! 

Kadastraal inkomen

Heeft het onroerend goed een hoog KI en u woont er ook privé dan zal het belastbaar voordeel van alle aard in verhouding ook hoog zijn (Aj 2009 : KI > € 745 : KI x 1,4796  (Aj 2009) x 100/60 x 2).  Een hoog KI betekent dus ook een hoog belastbaar voordeel van alle aard.  Wanneer het gebouw daarentegen privé eigendom is dan kan u ook een hoge huur aanrekenen zonder dat dit onmiddellijk als loon belast wordt (Kadastraal Inkomen x 5/3 x 3,75 (Aj 2009) = KI x 6,25). 

Notionele intrestaftrek

De notionele intrestaftrek wordt negatief gecorrigeerd door een onroerend goed (in volle eigendom of in vruchtgebruik door de vennootschap) waarvan o.a. de bedrijfsleider het gebruik heeft.  Of er huur betaald wordt of niet is niet van belang.  Dit betekent dat het fiscaal voordeel van de afschrijvingen voor uw vennootschap teniet gedaan wordt.  

Hypothecaire lening  

De fiscale gunstmaatregel die de aftrek enig eigen woning kenmerkt, is niet van toepassing voor de aankoop van een blote eigendom.  Dit betekent wanneer de blote eigendom in verhouding tot de volle eigendom groot is en ervoor dient geleend te worden , fiscaal van deze lening niets in mindering kan gebracht worden.  Ook het lange termijnsparen komt niet in aanmerking.  Noot een voorschot van bv. een groepsverzekering is ook niet mogelijk voor een blote eigendom. 

Successierechten

Misschien is de volle eigendom in een vennootschap meer opportuun wanneer we rekening houden met een latere successieplanning.  Door de schenking van de aandelen kan er later mogelijk een besparing gerealiseerd worden.  Op termijn volle eigenaar worden kan er immers voor zorgen dat de successieplanning duurder wordt omdat het een schenking of vererven van onroerend goed betreft (de vruchtgebruiker is volle eigenaar geworden).

Lees onze ficale boeken

Heb je een vraag?

Beste lezer,

Zoals u weet is fiscale wetgeving een snel veranderende materie. Als u daarom twijfelt of een ouder artikel nog volledig up to date is, twijfel dan niet ons te contacteren…

Als je een creatief maar legaal advies nodig hebt, of als je met een opmerking of een idee zit, of je wilt een achterpoortje dubbelchecken, je wenst een second opinion, je hebt een vennootschap nodig,..of je wilt even bijpraten…