Hoe zit dat nu met dat buitenlands onroerend goed?

Wat er aan vooraf ging?

Het Europees Hof van Justitie in Luxemburg veroordeelde België reeds meerdere malen (2014 , 2018 en 2020) m.b.t. de vaststelling van het onroerend inkomen van een buitenlands onroerend goed.  Er is immers een verschil voor wie bijvoorbeeld een buitenverblijf in Spanje heeft of een gelijkaardig appartement aan de Belgische kust en dit al dan niet verhuurt.  

Op de aangifte personenbelasting is er immers een aparte rubriek voorzien voor buitenlands onroerend goed (Vak III – B).

Wie een appartement niet verhuurt (of verhuurt aan een niet-beroepsgebruiker) en dit appartement ligt in België, wordt op basis van het kadastraal inkomen belast (KI x index x 1,40).  Wordt het echter niet verhuurd maar het ligt in het buitenland, dan aanvaardt de fiscus dat u het buitenlands equivalent van het kadastraal inkomen aangeeft (Spanje, Frankrijk, Nederland en Italië).

Wie een appartement in het buitenland echter verhuurt, wordt dan weer belast op de reële huurinkomsten (minus de buitenlandse belasting en kostenforfait van 40%).  Nochtans heeft het Hof van Beroep te Luik geoordeeld dat wanneer het buitenlands onroerend goed wordt verhuurd aan een niet-beroepsgebruiker enkel 22,5% van de ontvangen huur dient aangegeven te worden en niet het volledige bedrag (Luik 28 juni 2017).

U merkt het verschil tussen in België gelegen vastgoed en in het buitenland gelegen vastgoed…

Let wel, veelal wordt het buitenlands inkomen enkel in rekening genomen om het belastingtarief op de Belgische inkomsten te berekenen.  Of anders gezegd de hoogte van het belastingtarief op de Belgische inkomsten wordt mede bepaald door deze buitenlandse inkomsten.  In  het vakjargon heet dit ‘vrijgesteld onder progressievoorbehoud’.  Vaak wordt de fiscale bijkomende druk overroepen zeker wanneer er nog aftrekbare intresten zijn.  Maar het kan niet worden ontkend dat er een wezenlijk verschil is en dat is niet conform de Europese regelgeving.

De druk werd trouwens serieus opgevoerd omdat België een dwangsom aangerekend werd.  Ondertussen loopt dit bedrag reeds aardig op … en dit heeft de regering dan ook tot de noodzakelijke spoed aangezet.

Oplossing?

Huidig minister van Financiën Vincent Van Peteghem wil dit voor eens en altijd oplossen en heeft een systeem uitgewerkt om ook voor die buitenlandse onroerende goederen ook een kadastraal inkomen vast te leggen. De Administratie Opmetingen en Waarderingen (= AOW) zal hiervoor verantwoordelijk zijn.

De vaststelling van het kadastraal inkomen (KI) gebeurt op de volgende wijze.   Voor gebouwen is het KI gelijk aan 5,3% van de door de belastingplichtige aan te geven normale verkoopwaarde anno 1975.  Dit is niet evident vandaar wordt de huidige verkoopwaarde gedeeld door 15,036 (= coëfficiënt 2020). Deze coëfficiënt wordt ieder jaar aangepast en gepubliceerd.  

Voorbeeld. U koopt vandaag een appartement aan in Spanje voor een bedrag van 500.000 euro.  Het kadastraal inkomen bedraagt dan : 500.000 / 15,036 x 5,3% = 1.762 euro.

Overzicht : 

Ondertussen heeft de fiscus een uitgebreide circulaire gepubliceerd.  

We vermelden hiervan enkele voorbeelden die in de praktijk (veelal) aan de orde zijn :

Als de actuele normale verkoopwaarde (in 2020) van het buitenlands goed 400.000 euro bedraagt, zal het kadastraal inkomen van dit goed 1.410 euro bedragen, zijnde 400.000 euro gedeeld door 15,036 (correctiefactor 2020 ->1975) vermenigvuldigd met 5,3 %.

Indien de actuele normale verkoopwaarde niet gekend is, kan de verwervingsprijs worden gebruikt (buiten alle wijzigingen aan het goed en voor zover de verwerving in normale omstandigheden gebeurde).

Indien een goed gelegen in het buitenland verworven is in 2011 voor de som van 250.000 euro, zal het kadastraal inkomen van dit goed 1.010 euro bedragen, zijnde 250.000 euro gedeeld door 13,124 (correctiefactor 2011 ->1975) vermenigvuldigd met 5,3 %.

Wat bij een nieuwe constructie op een terrein ?

Er wordt aangenomen dat de waarde van een nieuwbouw het resultaat kan zijn van de optelsom van de verwervingsprijs van de grond en de kosten van de constructie.

Het kadastraal inkomen van een nieuwe constructie opgericht in 2020 (kostprijs 250.000 euro) op een grond verworven in 2011 voor 100.000 euro zal als volgt worden berekend: 250.000 euro gedeeld door 15,036 (correctiefactor 2020 ->1975) vermeerderd met 100.000 euro gedeeld door 13,124 (correctiefactor 2011 ->1975), het totaal daarvan vermenigvuldigd met 5,3 %, zijnde 1.285 euro.

Verder gebeurt de berekening van het onroerend inkomen voor buitenlands onroerend goed zoals dat voor Belgisch onroerend goed het geval is.  

Samengevat : 

• Verhuur privégebruik/idem 2de , …verblijf  : KI x 1,8630 (aj 2022) x 1,4
• Verhuur aan beroepsgebruiker (minimaal OI : verhuur aan privégebruiker) : 

netto huur = bruto huur – forfaitaire kostenaftrek, waarbij deze kostenaftrek het laagste bedrag is van hetzij 40 % x bruto huur, hetzij 2/3 x 4,63 (RC voor aj 2022) x KI.

Let wel dat de aftrek van de in het buitenland betaalde belasting niet langer meer wordt toegestaan. Het onroerend inkomen kan verder wel nog verminderd worden met o.a. betaalde intresten.  Voor onroerende goederen die toebehoren aan Belgische vennootschappen zal ook geen kadastraal inkomen worden vastgesteld. Het kadastraal inkomen wordt in de vennootschapsbelasting immers niet gebruikt om de belastbare grondslag te bepalen.

Bij een verwerving of vervreemding van een buitenlands onroerend goed heeft men aangiftetermijn van 4 maanden.  Bent u op 31 december 2020 reeds eigenaar van (of een zakelijk recht heeft op) een buitenlands onroerend goed, dan heeft u tot 31 december 2021 de tijd om hiervan aangifte te doen. De AOW zal in de loop van 2021 ook een lijst opstellen van belastingplichtigen die voor het aanslagjaar 2020 of 2021 inkomsten van buitenlandse onroerende goederen hebben aangegeven deze belastingplichtigen contacteren om de nodige informatie te verzamelen om het KI vast te stellen. Wie de regelgeving aan zijn laars lapt mag zich verwachten aan een boete van 250 euro tot 3.000 euro.