De programmawet van 23 december 2009 (BS 30 december 2009) heeft het wetboek BTW n.a.v. het zogenaamde Breitsohl-arrest reeds enige tijd terug gewijzigd. Dit heeft immers reeds gevolgen vanaf 1 januari 2011.
Waarover gaat het ?
Samengevat is het zo dat het Europees Hof van Justitie oordeelde dat het niet mogelijk is een andere BTW-behandeling te hanteren voor de verkoop van een terrein dan voor de verkoop van het gebouw (nieuw gebouw) erop. Dit wanneer de verkoper van beide dezelfde persoon is en de transactie op hetzelfde tijdstip plaatsvindt.
En elk woord heeft hier zijn belang.
De verkoop van de grond en het gebouw moet plaatsvinden op hetzelfde ogenblik en door dezelfde persoon.
Dit betekent dan ook dat wanneer het terrein en het gebouw worden verkocht door verschillende personen of wanneer beide verkopen niet op hetzelfde ogenblik plaats vinden, de verkoop van het terrein moet gebeuren met registratierechten en niet met BTW.
Wanneer de verkoop van het nieuw gebouw gebeurt met BTW dan zal dit in de praktijk ervoor zorgen dat een aantal zakelijke rechten terug aan belang zullen winnen. Hierbij denken we in het bijzonder aan het recht van opstal.
Een eigenaar van een grond vestigt een recht van opstal ten voordele van een projectontwikkelaar die op de grond een gebouw rechtzet. Later worden het terrein en het gebouw verkocht. Maar nu is de verkoper van het gebouw en de verkoper van het terrein niet meer dezelfde persoon. Gevolg is dan ook dat op het grondgedeelte de registratierechten verschuldigd zijn (en blijven) en dat enkel op het gebouw de BTW verschuldigd is.
Het gevolg van deze wijziging is dat voor velen de aankoop van een nieuw gebouw plots duurder wordt. Op de grond zal immers (mogelijk) ook BTW aangerekend worden. De BTW bedraagt 21% en de registratierechten op de grond bedragen immers ‘maar’ 10% voor Vlaanderen en 12,5% voor Brussel en Wallonië. Ook is er in Vlaanderen een probleem wat de meeneembaarheid van de registratierechten betreft. Ook hier zitten we met (mogelijk) een aanzienlijk nadeel. Men kan, mits het respecteren van de nodige voorwaarden, immers een verrekening of teruggave bekomen waarbij de registratierechten die men voor de oude woning heeft betaald, afgetrokken worden van de voor de nieuwe hoofdverblijfplaats verschuldigde rechten. Dit met een maximum van 12 500 euro per nieuw aangekocht goed. Maar dit zal voortaan niet altijd meer mogelijk zijn bij nieuwe gebouwen vermits daar niet altijd meer registratierechten verschuldigd zijn (zie verder).
Nochtans is de nieuwe regeling niet voor iedereen nadelig. Wanneer de koper BTW op de aankoop van de grond én het gebouw dient te betalen doch deze BTW voor hem aftrekbaar is (in de mate dat hij het gebouw beroepsmatig gebruikt), dan wordt het voor deze persoon voortaan goedkoper. Dit wanneer de koper de hoedanigheid heeft van BTW-belastingplichtige met recht op aftrek. Registratierechten zijn fiscaal aftrekbaar doch niet recupereerbaar in tegenstelling tot de BTW.
Maar er bestonden nog veel vragen over deze wijziging. Het was dan ook afwachten naar de nodige verduidelijkingen van de BTW-administratie. En hier is nu recent enige opheldering gekomen (Beslissing nr. ET 119318 dd. 28.10.2010). Enkele hiervan bespreken we verder. Voor wie de ganse beslissing wil lezen, verwijzen we graag naar de website van de Federale Overheidsdienst Financiën.
Wat bedoelt men met ‘bijhorend terrein’ ?
Het begrip “bijhorend terrein” wordt door artikel 1, § 9, 2° van het BTW-Wetboek gedefinieerd. Dit is “het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om erop te bouwen en dat door eenzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort”. Wat met de zakelijke rechten zoals een recht van opstal ?
Volgens de nieuwe BTW-regeling kan de overdracht van een bijhorend terrein slechts samen met het gebouw aan de BTW worden onderworpen, als ze gelijktijdig door dezelfde persoon worden overgedragen. Dit hebben we reeds hierboven vermeld.
Het gevolg laat zich raden. Als persoon A het nieuwe gebouw verkoopt en persoon B verkoopt het bijhorend terrein dan is de overdracht van het terrein niet aan de BTW onderworpen. Deze manier van werken is echter in de vastgoedsector een courante manier van werken en helemaal niet zo uitzonderlijk. Maar de niet onbelangrijke vraag blijft de houding van de BTW-adminstratie. Aanvaarden zij deze manier van werken of dreigt de gevreesde antimisbruikbepaling problemen op te leveren ? Volgens de BTW-beslissing aanvaardt de BTW-Administratie deze manier van werken. Dit onder de voorwaarde dat deze manier van werken constant en consequent wordt toegepast.
De BTW-beslissing vermeldt het volgende :
“Een commerciële praktijk waarbij om economische en/of financiële redenen gewerkt wordt met twee verschillende verkopers (d.w.z. één voor de grond en één voor de nieuwbouw) is niettemin gebruikelijk in de vastgoedsector. Die gangbare praktijk wordt in die specifieke situatie niet aangemerkt als rechtsmisbruik voor de toepassing van de BTW op voorwaarde dat consequent op dezelfde manier wordt gehandeld, ongeacht de hoedanigheid van de koper. Dergelijke opsplitsing kan bijvoorbeeld geacht worden niet te gebeuren om economische en/of financiële redenen, maar met het oog op het ontwijken van de BTW-heffing over de grond, wanneer voor bepaalde bouwprojecten met kopers zonder recht op aftrek, de grond wordt ondergebracht in het patrimonium van een eerste vennootschap en de nieuwbouw in het patrimonium van een tweede vennootschap, terwijl voor andere projecten waarbij de kopers belastingplichtigen met recht op aftrek zijn, zowel grond als nieuwbouw worden ondergebracht in het patrimonium van één van de twee betreffende vennootschappen. ”
Bij de verkoop van een gebouw met toepassing van de BTW wordt vanaf 1 januari 2011 ook de verkoop van de bijhorende grond aan de BTW onderworpen, mits beide verkopen gelijktijdig geschieden en door de dezelfde persoon worden verricht. De gebruikelijke werkwijze, zoals het werken met een recht van opstal, biedt hier mogelijkheden.
Maar zoals wel meer, zijn er bij deze nieuwe regeling ook hier winnaars en verliezers
