De toevallige B.T.W. – plichtige. 
 

In bepaalde gevallen kunnen gebouwen (nooit de grond) verkocht worden met B.T.W. in plaats van met registratierechten. Dit is voordelig voor de verkoper omdat hij de betaalde B.T.W. (21% of uitzonderlijk 6%) kan recupereren, maar ook voor de koper omdat bij de bepaling van de verkoopprijs rekening zal gehouden worden met die recuperatie.  
 

Nieuwe gebouwen.

Dit geldt enkel voor nieuwe gebouwen d.w.z. een overdracht uiterlijk tot 31 december van het jaar, na het tijdstip waarin het gebouw voor het eerst opgenomen werd in het kohier voor de onroerende voorheffing. Meestal zal de periode gaan van drie tot vier jaar na de eerste ingebruikneming. Doe navraag bij een specialist bv. fiduciaire, notaris …, en laat deze de verkoopsovereenkomst opstellen! Want er moeten verscheidene formaliteiten gedaan worden, en bepalingen o.a. de waarde van de grond, in de akte worden vermeld (zie Tips & Advies Vastgoed – 1e jaargang nr. 3/6). 
 

Toevallige oprichter.

Om onroerende goederen te kunnen verkopen met B.T.W. is het niet voldoende om een B.T.W. nummer te hebben. Een beroepsoprichter is enkel degene die geregeld gebouwen op richt of laat oprichten, met de bedoeling deze te verkopen bv. promotor van vastgoed. Hij moet verkopen met B.T.W..

Alle andere kunnen opteren voor toevallige oprichter:  zij kunnen maar moeten nieuw opgerichte onroerende goederen niet verkopen met B.T.W.. Deze optie wordt gedaan op het B.T.W. controlekantoor van de woonplaats of maatschappelijke zetel. De instrumenterende notaris kan namens de eigenaar deze optie doen. Zelfs na een optie kan de toevallige oprichter nog steeds verkopen met registratierecht, het is voldoende dat hij in de akte de vrijstelling van het registratierecht (art. 159,8° W. Reg.) niet op neemt. 
 

Art. 11 B.T.W. wetboek.

Een overdracht van een algemeenheid van goederen wordt voor het B.T.W. wetboek niet als een levering beschouwd. Er is dan ook geen B.T.W. verschuldigd. De overnemer wordt geacht de activiteit van de overlater voort te zetten.

Worden er onroerende goederen overgedragen, dan zijn er in principe registratierechten verschuldigd. Deze kunt U vermijden door toch te opteren voor toevallige oprichter. Dit is ook belangrijk ingeval van een inbreng in vennootschap, andere dan art. 115bis W. Reg. (0,5%). Het verkooprecht van 12,5% kan zowel vermeden worden bij de inbreng door een natuurlijke persoon van gebouwen tot bewoning gebruikt of bestemd, als bij een gemengde inbreng. Dit is als de inbrenger in ruil voor zijn inbreng niet alleen aandelen verwerft, maar ook andere zaken bv. geld, boeking op lopende rekening in de vennootschap, overname van hypothecaire lening … die niet vallen onder het maatschappelijk risico. 
 

Noodzakelijke keten.

Een gebouw kan slechts verkocht worden met B.T.W. (en dus gerecupereerd) indien U bij iedere verkoop/verdeling geopteerd hebt voor toevallige oprichter. Dit komt veel voor bij echtscheiding. U hebt recent een riante villa gebouwd, en ingevolge echtelijke problemen wordt deze toebedeeld aan de vrouw. Gemakshalve wordt niet geopteerd voor toevallige B.T.W. plichtige; trouwens de registratierechten bedragen slechts 1%. Na de echtscheiding wenst de vrouw de villa te verkopen. Zij moet beroepshalve verhuizen, of heeft een nieuwe relatie aangegaan. Niettegenstaande de villa nog als “nieuw” aanzien wordt in het kader van de B.T.W. wetgeving, kan zij slechts voor de helft verkopen onder het B.T.W. stelsel. Immers de wederhelft die zij verworven heeft van haar ex – man met het verdelingsrecht van 1%  kan niet meer verkocht worden met B.T.W.. Of hoe enkele honderdduizenden franken definitief verloren zijn gegaan.  
 

U kan de B.T.W. van een “nieuw” gebouw recuperen, indien U opteert voor toevallige oprichter; maar zorg ervoor dat de keten niet onderbroken wordt. 
 
 

Lees onze ficale boeken

Heb je een vraag?

Beste lezer,

Zoals u weet is fiscale wetgeving een snel veranderende materie. Als u daarom twijfelt of een ouder artikel nog volledig up to date is, twijfel dan niet ons te contacteren…

Als je een creatief maar legaal advies nodig hebt, of als je met een opmerking of een idee zit, of je wilt een achterpoortje dubbelchecken, je wenst een second opinion, je hebt een vennootschap nodig,..of je wilt even bijpraten…