En we hebben voor U een supertip!
Een onroerend goed privé kopen is veelal duurder dan via een vennootschap. Maar aan alle voordelen kleven meestal nadelen. De keerzijde van de medaille … weet u wel.
Een korte opsomming :
- De vennootschap kan (in principe) afschrijven op de volledige waarde van het gebouwd onroerend goed. Let wel : zij kan niet afschrijven op de grond. De bijhorende kosten die bij de aankoop van de grond gepaard gaan zijn wel aftrekbaar d.m.v. een waardevermindering (Ci-RH.421/537.245 – AOIF Nr.53/2004 dd. 15.07.2004)
- De vennootschap kan (in principe) alle mogelijke kosten van haar belastbare winst aftrekken , zoals bv. kosten voor onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing, verzekeringspremies , …
- De intresten verbonden aan leningen zijn integraal aftrekbaar en dit niet enkel t.b.v. het onroerend inkomen zoals dit wel het geval is in de personenbelasting.
- Latere successieplanning kan gebeuren via een overdracht van de aandelen. Aandelen zijn immers roerend vermogen.
- De aandelen kunnen later verkocht worden waarop geen registratiebelasting verschuldigd zijn.
- (…)
Enkele nadelen zijn :
- Indien het een onroerend goed betreft waarin men privé woont dan moet men hiervoor de vennootschap vergoeden. Zoniet wordt dit belast als een voordeel van alle aard. De terbeschikkingstelling door een vennootschap van een woning aan haar bedrijfsleider wordt/werd belast als een voordeel van alle aard. Dit gebeurt op een forfaitaire wijze.
- De huurgelden die de vennootschap ontvangt, worden integraal bij haar belastbare winst gevoegd onafgezien de huurder het gebouw al dan niet beroepsmatig gebruikt. Dit is niet zo in de personenbelasting.
- Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt, dan zal in de regel een meerwaarde gerealiseerd worden.
- De notionele intrestaftrek die de vennootschap geniet op haar (gecorrigeerd) eigen vermogen wordt negatief beïnvloed door een onroerend goed of een zakelijke recht waarvan de bedrijfsleider (bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar van de vennootschap) alsook zijn of haar echtgeno(o)t(e) of de niet-ontvoogde minderjarige kinderen van de hiervoor genoemde personen, het gebruik hebben .
- Vanaf 2007 hoeven gehuwden en, weliswaar onder voorwaarden, samenwonenden in Vlaanderen geen erfbelasting meer te betalen op het vererven van de gezinswoning
- (…)
Het is een afwegingsoefening …
Maar wat zijn de gevolgen als het OG (eigendom van de vennootschap) later wordt verkocht ?
Hier komen we vaak aan hét ‘probleem’ voor wie een onroerend goed heeft aangekocht in een vennootschap. Het is een klassiek verhaal. U werkt via een vennootschap en bepaalde activa worden door de vennootschap verkocht (bv gebouw). De meerwaarde die hierop wordt gerealiseerd, is belastbaar. Ai, … een serieuze factuur dus … Inderdaad. De meerwaarde wordt belast (25% vennootschapsbelasting) en op de netto winst nog eens (maximaal) 30% roerende voorheffing als u de gelden aan de vennootschap wenst te onttrekken (= 47,5% belasting !!).
Ofwel wordt de meerwaarde onmiddellijk belast of men kan opteren de meerwaarde gespreid te belasten. Maar de herinvestering moet gebeuren binnen welbepaalde termijnen. De verkoopwaarde van het gebouw moet geherinvesteerd worden binnen de drie jaar of vijf jaar in één of meerdere afschrijfbare activa (dus opgelet met grond, want deze is niet afschrijfbaar). De meerwaarde wordt dan gespreid belast over een aantal jaren in functie waarin geherinvesteerd werd. De afschrijvingsduur van de herinvestering bepaalt m.a.w. de spreiding van de meerwaarde. Het is ook een „alles of niets‟ systeem. De volledige verkoopwaarde moet geherinvesteerd worden. M.a.w. één euro te weinig geeft een probleem.
Stel dat de meerwaarde 100.000 euro bedraagt en de vennootschap heeft voldoende geherinvesteerd in afschrijfbare activa bijvoorbeeld een ander gebouw. Dit is afschrijfbaar over 33 jaar. Dan zal de meerwaarde ook over 33 jaar (= 3% x 100.000 = 3.000 euro) in resultaat dienen genomen te worden. Zo wordt de meerwaarde en taxatie dus gespreid in de tijd …
SUPERTIP!!! Maar een VOF of CommV kan helpen. Hoezo ?
Voor de fiscus wordt grond en gebouw als één geheel aanzien worden.
Dit is echter vandaag niet langer het geval …
Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 21 juni 2018 (inzake de personenbelasting) geoordeeld dat de grond niet als beroepsactief kan worden gezien in hoofde van een belastingplichtige die gebruik maakt van een vereenvoudigde boekhouding. Dit omdat er geen afschrijvingen of waardevermindering op werden geboekt (opletten met de in aftrek genomen van de gemaakte registratiebelasting). Een VOF of CommV die een omzet genereren van minder dan 500.000 euro vallen echter ook onder de zogenaamde eenvoudige boekhoudregels.
Het is nl art. 41 WIB 1992 dat hier van belang is.
Dit artikel geeft drie groepen van activa weer die gebruikt worden voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid :
– vaste activa die in het kader van die werkzaamheid zijn aangeschaft of vervaardigd en als activabestanddeel zijn geboekt;
– vaste activa of gedeelten ervan waarvoor fiscaal afschrijvingen of waardeverminderingen zijn aangenomen;
– immateriële activa die tijdens de beroepswerkzaamheid tot stand zijn gekomen, ongeacht of zij als activabestanddeel zijn geboekt.
Dit cassatiearrest stelt dat een belastingplichtige met een ‘vereenvoudigde boekhouding’, geen waardevermindering toepast op de ‘grond’, deze ‘grond’ niet kan worden beschouwd als een actiefbestanddeel dat geacht wordt voor de beroepswerkzaamheid te worden gebruikt. Conclusie de meerwaarde op deze ‘grond’ is niet belastbaar als beroepsinkomen. Dat op het ‘gebouw’ wel afschrijvingen werden toegepast, maakt geen verschil. ‘Grond’ en ‘gebouw’ moeten immers afzonderlijk worden beoordeeld. Aldus cassatie …
Dit is evenzeer van toepassing bij een VOF of CommV
Besluit
Wie erover nadenkt een onroerend goed in een vennootschap aan te kopen, doet er goed aan de vennootschapsvorm in overweging te nemen. De meerwaarde op de grond kan later belastingvrij verkocht worden.
