Het onroerend goed verhuren aan de eigen vennootschap is niet zo interessant. en eerste is de huur belastbaar in de personenbelasting (weliswaar met een forfaitaire kostenaftrek van 40 %), en ten tweede zal, bij een oplopende huur, een gedeelte van de huur worden geherkwalificeerd in een beroepsinkomen. Dat laatste is het geval voor het gedeelte van de brutohuur dat meer bedraagt dan 5/3de van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen.
Alternatief : vruchtgebruik
Als alternatief wordt er wel eens gewerkt met een vruchtgebruikconstructie. In dat geval is het bedrag dat wordt betaald door de vruchtgebruiker aan de eigenaar, bij de eigenaar, als natuurlijk persoon, niet belastbaar. Daarenboven kan het vruchtgebruik worden afgeschreven over de termijn van het vruchtgebruik. Een nadeel is dat de vestiging van vruchtgebruik enigszins omslachtig is, en dat vruchtgebruikconstructies in het vizier liggen van de fiscus. Daarenboven betaalt de vennootschap 10 % registratierechten op de waarde van het vruchtgebruik en kan de vennootschap slechts op de waarde van het vruchtgebruik (veelal om en bij de 80 %) afschrijven.
Een alternatief voor het alternatief : onroerende leasing
Een wat minder bekend alternatief is de onroerende leasing. Onroerende leasing klinkt exotisch, maar dat valt in de praktijk best mee.
Wat velen verrast is dat er geen omslachtige erkenningsprocedures aan te pas komen, zoals bij banken of verzekeringsmaatschappijen, om als leasinggever te kunnen optreden. Eénieder, natuurlijke of rechtspersoon, kan van vandaag op morgen leasinggever worden.
Laat ons om te beginnen even stilstaan bij het belangrijkste, de fiscaliteit. Om in de sfeer van ons voorbeeld te blijven gaan we er van uit dat de leasinggever een particulier is. Het grote fiscale voordeel van een onroerende leasing is dat de betalingen die (door de particulier) worden ontvangen niet worden aanzien als onroerende noch als beroepsinkomsten. De betalingen worden opgesplitst in twee delen. Het gedeelte van de aflossing dat dient om het in het gebouw belegde kapitaal of de verkoopwaarde ervan weder samen te stellen, is niet belastbaar. Het saldo wordt aanzien als een roerend inkomen, en is als dusdanig belastbaar aan het afzonderlijk tarief van 15 % (art. 19, § 1, 2°, WIB 92).
In hoofde van de leasingnemer wordt het onroerend goed geactiveerd en afgeschreven over de economische gebruiksduur. Noteer dat deze dus niet noodzakelijk samenvalt met de duur van het leasingcontract. Wanneer een gebouw wordt geleased op een termijn van 9 jaar (zoals in de casus die werd voorgelegd aan de Hasseltse rechtbank, zie hierna), mag het gebouw niet op die termijn worden afgeschreven maar wel op de gebruikelijke termijn.
Rulingcel is akkoord
De rulingcommissie heeft zich in het verleden reeds haar akkoord gegeven over het feit dat een onroerende leasingconstructie niet kan worden geherkwalificeerd in een huurcontract in toepassing van artikel 344, § 1, WIB 92 (ruling 600.173 van 28.11.2006).
Rechtspraak
Ook de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt heeft zich onlangs mogen verdiepen in deze aangelegenheid. De feiten in het dossier waren de volgende. Een tandarts geeft een deel van zijn woning in leasing aan zijn vennootschap. De investeringskost van dat gedeelte bedraagt ongeveer 100.000 EUR. Rekening houdend met een intrestvoet van 6 % wordt een maandelijkse betaling van ongeveer 1.100 EUR weerhouden. De overeenkomst is niet opzegbaar en bevat een aankoopoptie.
Klaarblijkelijk vond een controleur de constructie al te voordelig voor de belastingplichtige. Vooral de zeer kort looptijd van het onroerende leasingcontract (9 jaar) zal naar ons aanvoelen de controleur hebben getriggerd.
Om kort te zijn, de controleur heeft de constructie geherkwalificeerd in een huurcontract voor diezelfde periode, maar is hiervoor teruggefloten door de Hasseltse rechtbank.
De rechtbank brengt ons in herinnering welke kenmerken een onroerende leasingcontract moet vertonen:
– de leasinggever richt een gebouw op of bezit een gebouw dat hij (voor een gedeelte) in onroerende leasing geeft aan de leasingnemer;
– de leasingnemer verkrijgt het genot van het gebouw;
– de maandelijkse aflossingen moeten volstaan om het geïnvesteerde kapitaal weder samen te stellen en een correcte intrest te vergoeden;
– de eigendom van het gebouw moet bij het einde van de overeenkomst van rechtswege op de gebruiker overgaan of de leaseovereenkomst moet een aankoopoptie bevatten van maximaal 15 %.
Volgens de Hasseltse rechtbank is de fiscale behandeling van overeenkomsten die voldoen aan deze voorwaarden, uitdrukkelijk geregeld in artikel 10, § 2, en 19, § 1, 2°,WIB 92. De rechtbank stelt vast dat in casu al de vereiste kenmerken van onroerende leasing aanwezig zijn. Daarnaast is volgens de rechtbank niet aangetoond dat de juridische kwalificatie tot doel heeft belastingen te ontwijken en komt deze bijgevolg niet in aanmerking voor herkwalificatie.
Simulatie werd evenmin bewezen. De partijen hebben alle gevolgen van de rechtshandelingen aanvaard. Als de administratie voorhoudt dat de overeenkomst van onroerende leasing eigenlijk een huurovereenkomst verbergt, moet zij dit bewijzen, wat niet gebeurde.
