Lenen of niet voor een bijkomend onroerend goed?

Stel u bezit reeds een onroerend goed (uw eigen woning), maar dit is mogelijk bijna of reeds afbetaald. Spaargeld brengt vandaag minder op en u wenst dan ook een bijkomende woning aan te kopen.  Hierdoor zal uw onroerend inkomen toenemen. Hoeveel dit is, hangt af van een aantal zaken :

  • Betreft het uw tweede woning (buitenverblijf) ?
  • Of verhuurt u de woning aan particulieren, lees niet-beroepsgebruikers ?
  • Of verhuurt u de woning aan een beroepsgebruiker ?

Het resultaat is anders afhankelijk van het antwoord op de vragen.

Hou er rekening mee dat in ons voorbeeld de fiscale verwerking van de woning verloopt volgens de federale regels (en niet de gewestelijke regels).  Het betreft immers niet uw eigen woning !  De fiscale verwerking van het hypothecair krediet gebeurt o.b.v. de gewone intrestaftrek en het lange termijnsparen.

Hoogte van het onroerend inkomen ?

Hier zal het KI (kadastraal inkomen) van belang zijn.

Het kadastraal inkomen is het jaarlijks nettohuurinkomen van het onroerend goed. Het kadastraal inkomen wordt forfaitair vastgesteld per kadastraal perceel door de Administratie van het Kadaster. Hiervoor baseert de administratie zich op de huurwaarde op 1 januari 1975 (referentietijdstip).  Onder “normaal netto-inkomen” begrijpen we het “normaal bruto-inkomen” verminderd met 40% voor gebouwen en 10% voor gronden, wegens onderhouds- en herstellingskosten.  Zover het theoretisch gedeelte.

Stel het betreft uw tweede verblijf of u verhuurt de woning aan een niet-beroepsgebruiker :

Het kadastraal inkomen is hier ook een belangrijke factor.

Dit kadastraal inkomen wordt geïndexeerd en verhoogd met 40%.

Stelt dat het kadastraal inkomen van het appartement 1.000 euro bedraagt.

Het onroerend inkomen wordt dan :

1.000 x 1,8492 (Aj 2021) x 1,4 = 2.588 euro.  Hierop zal u in principe personenbelasting dienen te betalen.

Verhuurt u het echter aan een beroepsgebruiker dan is uw onroerend inkomen hoger.  U wordt immers belast op de netto huur.

De netto huur is de brutohuur (plus voordelen) minus de forfaitaire kostenaftrek voor onderhoud en herstellingen (beperkt tot 40 % van de brutohuur met een maximum van 2/3 x van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen. De revalorisatiecoëfficiënt voor aanslagjaar 2021 bedraagt 4,6. .

Voorbeeld

Kadastraal inkomen = 1.000 euro

Huur 12.000 euro/jaar

Netto huur ?

12.000 x 40% = 4.800

2/3 x 1.000 x 4,6 = 3.067

Netto huur is dan 12.000 – 3.067 = 8.933 euro.

Kan u aan deze verhoging aan personenbelasting iets doen ? 

Ja, dit is mogelijk.

U kan het onroerend inkomen verminderen of zelfs volledig zien verdwijnen door intresten in aftrek te nemen.  M.a.w. u leent voor dit onroerend goed.  Let wel niet van toepassing op de intresten van uw eigen woning (sinds 2016) !

Deze intresten moeten afkomstig zijn van een krediet dat u hebt afgesloten om een onroerend goed te behouden of te verwerven.

Met behouden bedoelen we dat u leent om werken uit te voeren aan het onroerend goed (bv nieuwe keuken, renovatie van de badkamer, zonnepanelen, …).

Met verwerven bedoelen we o.a. een aankoop op een onroerend.  Maar wist u dat intresten die u betaalt voor een lening aangegaan voor het betalen van de successierechten op onroerend goed dat u geërfd hebt, ook aftrekbaar zijn.

Dus intresten van een wagenfinanciering zijn niet aftrekbaar van het onroerend inkomen.

Maar is lenen wel altijd zinvol ?

Wanneer je intresten (1.000 euro) betaalt dan betaal je geen personenbelasting op het onroerend inkomen.  Kortom stel dat je in de schijf personenbelasting valt van 50% + 8% gemeentebelasting , dan is de netto kost van de intrest : 1.000 euro – 54% = 460 euro.

De netto kost van de lening bedraagt dan 460 euro.

Brengen uw spaargelden meer op dan 460 euro dan doet u er goed aan te lenen.

De te hanteren formule (%) :

= (- intrest% krediet – hoogste belastingschijf) + % beleggingsopbrengst

Voorbeeld

Afweging 100.000 euro lenen of spaarcenten hervan aanspreken ?

Intrest% krediet = 2%

Hoogste belastingsschijf = 54% (incl gemeentebelasting)

Intrest% beleggingsopbrengst = 1,5%

Formule :

= (- 2 % – 54%) + 1,5% = – 0,92% + 1,5% = 0,58 %

Maw positief resultaat bedraagt : 100.000 x 0,58% = 580 euro

Let wel om de zogenaamde gewone intrestaftrek te genieten dient u geen hypothecaire inschrijving te nemen.  Deze kosten vermijdt u dus.  Ook de looptijd is van geen belang.

Gehuwden en de aangifte van de intresten ? 

Echtgenoten mogen de ‘gewone interesten’ vrij verdelen over hen beiden, ongeacht wie de lening afgesloten heeft, op voorwaarde dat beide echtgenoten een kadastraal inkomen aangeven voor het betreffende onroerend goed. Of anders gezegd een vrije verdeling van gewone interesten tussen gehuwden is mogelijk is tenzij één van de gehuwden, die gehuwd is volgens het stelsel van scheiding van goederen, voor 100% eigenaar is van het onroerend goed, waarop de interesten betrekking hebben. In dat laatste uitzonderingsgeval, kunnen de interesten enkel ingevuld worden door wie 100% eigenaar is van het onroerend goed.  Wel is er een overdracht mogelijk naar de andere echtgenoot van het eventueel niet-aanrekenbaar saldo. Dit gebeurt automatisch bij de berekening van de aanslag.

Wat met het kapitaal ?

Wat de kapitaalaftrek betreft, het volgende (zogenaamde lange termijnsparen).

De belastingbesparing bedraagt 30% (+gemeentebelasting).  Maar hier zijn echter wel een aantal te respecteren voorwaarden.

Voorwaarden kapitaalsaflossingen

  • men gaat een krediet met hypothecaire inschrijving aan voor de enige in EER (= 28 EU-lidstaten + Liechtenstein + Ijsland)  gelegen woning en dit voor een looptijd van minstens 10 jaar.
  • men is de volle eigenaar van die woning (dus niet vruchtgebruiker of blote eigenaar).

Twee beperkingen

  • Eerste beperking

Het leningsbedrag dat in aanmerking voor het lange termijnsparen komt, is enkel het basisbedrag van 79.570 euro (aj 2021).  Er mag geen rekening gehouden worden met de kinderen ten laste.

  • Tweede beperking

Het uiteindelijke bedrag dat met deze formule wordt bekomen, wordt vervolgens per belastingplichtige beperkt tot 179,10 euro + (6% x netto beroepsinkomen), met max. van 2.390 euro (Aj 2021).

=>  Opgelet: dit is een fiscale korf, m.a.w. de levensverzekeringspremies vallen mee onder dit maximum.

Besluit

Lenen of niet hangt dus af van een aantal factoren.  Het is echter wel de moeite er even in detail naar te kijken en de mogelijkheden te benutten die van toepassing zijn. Vandaag is de rente immers historisch laag wat lenen interessant maakt , maar hou er wel rekening mee dat de financiële rentevergoedingen ook laag zijn.

 

Lees onze ficale boeken

Heb je een vraag?

Beste lezer,

Zoals u weet is fiscale wetgeving een snel veranderende materie. Als u daarom twijfelt of een ouder artikel nog volledig up to date is, twijfel dan niet ons te contacteren…

Als je een creatief maar legaal advies nodig hebt, of als je met een opmerking of een idee zit, of je wilt een achterpoortje dubbelchecken, je wenst een second opinion, je hebt een vennootschap nodig,..of je wilt even bijpraten…