Door een mandaat nog meer belasting besparen Een gekende techniek om als zelfstandige, vrije beroeper die werkt onder een vennootschap fiscaal vriendelijk geld uit de vennootschap te halen is door een deel van de gezinswoning te verhuren aan de vennootschap. Als u een krediet afsluit voor de aankoop of (ver)bouw(ing) van de gezinswoning betaalt u zelfs geen belasting op het huurinkomen als u het verstandig aanpakt….  Belangrijke redenen om de woning privé aan te kopen en niet in naam van de vennootschap is om de woning buiten het bedrijfsrisico te houden en ook om de woning later privé te kunnen  verkopen zonder meerwaarde-belasting.    Fiscaal interessant Het fiscaal interessante om een deel van de woning (praktijk, winkel,kantoor) te verhuren aan de vennootschap is dat de vennootschap de betaalde huur kan aftrekken in de vennootschapsbelasting (tegen vb 33,99%) en dat de ontvangen huur voor u en uw partner in de personenbelasting wordt belast als een onroerend inkomen (tegen hoogste aanslagvoet vb.50% + gemeentebelasting).Het fiscaal interessante voor u als bedrijfsleider is dat u op de huurinkomsten geen sociale bijdragen moet betalen. Het voordeel voor  u en uw partner is dat jullie op de ontvangen huur een forfaitaire aftrek van normaal 40% kunnen toepassen.    Opmerkingen1.Het ontvangen bedrag aan huur voor u als bedrijfsleider mag ook niet te hoog zijn want het bedrag aan huur dat groter is dan KI x 5/3 x 3,65 (Ij 2007) x uw deel in de woning x beroeps % in de woning worden geherkwalificeerd als beroepsinkomen. U wordt dan ook belast tegen de hoogste aanslagvoet,  maar dat deel betaalt u wel sociale bijdrage en heeft u slecht recht op een forfaitaire aftrek van 5% (met een plafond van 3.290 EUR) als bedrijfsleider. Wat uw partner (geen bedrijfsleider) aan huurinkomen ontvangt op haar deel van de woning dat verhuurd wordt,kan nooit als beroepsinkomen geherkwalificeerd worden. Welk deel van de woning toebehoort aan de andere partner wordt bij gehuwden bepaald door het huwelijksvermogensstelel en bij samenwonenden door elk zijn eigendomsdeel in de woning. 2. De aftrek van 40% van het huurinkomen wordt beperkt tot KI x beroeps % in de woning x 2/3 x 3,65 (ij 2007). Deze beperking speelt als het huurinkomen relatief hoog is.  Fiscaal nog interessanter als u leent Indien u echter leent voor de woning kan u er zelfs voor zorgen dat indien u het krediet fiscaal optimaal afsluit  u zelfs geen eurocent belasting betaalt op dit huurinkomen.Indien u leent voor de gezinswoning (ook enige woning) valt u onder de woonbonus zelfs indien een deel van de woning  wordt verhuurd aan de vennootschap. Met deze woonbonus kan u voor ij 2007 de betaalde jaarlast van het krediet en de premie ssv aftrekken tot een bedrag van 1.950 EUR verhoogd met 650 EUR (bij 3 kinderen nog 70 EUR extra) per persoon  voor het eerste 10 jaar van het krediet. Vanaf het 11e jaar valt men terug op de basisaftrek van 1.950 EUR per persoon. Het geeft een belastingvoordeel tegen de hoogste aanslagvoet (vb. 50%). Om die woonbonus te krijgen moet het krediet gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving. We moeten er voor zorgen dat we net voldoende hypothecaire inschrijving nemen om de aftrek woonbonus te vullen tijdens de volledige looptijd van het krediet.Omdat we echter door een deel van de woning te verhuren met een onroerend inkomen zitten, moeten we ervoor zorgen dat er ook intresten kunnen aangegeven worden om dit onroerend inkomen weg te werken. En dat kan door al wat u meer leent dan strikt noodzakelijk om de woonbonus op te vullen te waarborgen via een hypothecair mandaat. Het deel gewaarborgd door een mandaat voldoet niet aan de voorwaarden van de woonbonus en voor dit deel van het krediet kan u de intresten aangeven bij de gewone intrestaftrek in de personenbelasting.Op die manier bespaart u via een mandaat niet allen aan aktekosten maar zorgt u ervoor dat u naast de aftrek woonbonus op de ontvangen huur van de vennootschap geen eurocent belasting betaalt. Concreet  Om de woonbonus te genieten zal u met de huidige rentevoeten (vaste rentevoeten) bij constante maandlasten afhankelijk van de gekozen looptijden ongeveer de volgende bedragen moeten waarborgen via een hypothecaire inschrijving om de aftrek woonbonus voor een koppel tijdens gans de looptijd van het krediet op te vullen. We gaan ervan uit dat u het krediet afsluit in 2008 en om er voor te zorgen dat u ook het laatste jaar van het krediet nog voldoende aftrek heeft hebben we de aftrek geindexeerd met 2,5% per jaar.   

Looptijd 10 jaar15 jaar20 jaar25 jaar30 jaar
Bedrag inschrijving54.000 EUR61.000 EUR83.000 EUR105.000 EUR127.000 EUR

   De rest van het kredietbedrag waarborgt u dan  via een hypothecair mandaat.Opmerkingen:1. Indien u alleen leent is het ideaal geindexeerd bedrag om hypothecair te waarborgen de helft van deze bedragen2. Indien u ook elk jaar een premie ssv betaalt tot het einde van het krediet onder de woonbonus kunnen deze bedragen iets lager zijn (uw bankier kan dit berekenen)3. Het eerste jaar van het krediet wordt er meestel geen volledig jaar afgelost zodat u de woonbonus dat jaar niet volledig benut, het saldo kan u dan nog extra opvullen met premie ssv. Cijfervoorbeeld U bent zelfstandige en leent 250.000 EUR op 20 jaar samen met uw partner voor de aankoop van een gezinswoning. Het KI van de woning bedraagt 3.500 EUR, 40% van de woningoppervlakte is winkel en kantoorruimte. U vraagt daarvoor 700 EUR huur per maand aan uw vennootschap. Er is geen herkwalificatie naar beroepsinkomen en de forfaitaire aftrek voor het huurinkomen van 40% is lager dan het maximum van KI beroepsdeel x 5/3 x 3,65.Idealiter laat  u best 83.000 EUR waarborgen via een hypothecaire inschrijving en 167.000 EUR via een mandaat. Door het deel van het krediet gewaarborgd via een inschrijving wordt de woonbonus voor 20 jaar benut. Op het deel van het krediet gewaarborgd via mandaat kan u de intresten aftrekken van het onroerend inkomen dat u privé krijgt door een deel van de woning te verhuren aan de vennootschap.Het netto jaarlijks huurinkomen bedraagt (700 EUR x 12 ) – 40% aftrek = 5.040 EUR. De jaarlijkse intresten op het deel gewaarborgd via een mandaat bedragen het eerste jaar ongeveer 8.070 EUR. Deze intresten worden afgetrokken van het huurinkomen,bijgevolg betaalt u geen belasting op het huurinkomen dat u ontvangt vanuit de vennootschap. Terwijl de vennootschap de betaalde huur wel kan aftrekken in de vennootschapsbelasting.     

Lees onze ficale boeken

Heb je een vraag?

Beste lezer,

Zoals u weet is fiscale wetgeving een snel veranderende materie. Als u daarom twijfelt of een ouder artikel nog volledig up to date is, twijfel dan niet ons te contacteren…

Als je een creatief maar legaal advies nodig hebt, of als je met een opmerking of een idee zit, of je wilt een achterpoortje dubbelchecken, je wenst een second opinion, je hebt een vennootschap nodig,..of je wilt even bijpraten…