Zin en onzin van een patrimoniumvennootschap

Het onderbrengen of aankopen van onroerend goed via een vennootschap kent een aantal nadelen. Niettegenstaande zijn er ook behoorlijk wat voordelen wat maakt dat er een afweging tussen beide moet gemaakt worden. 

Wat zijn de voordelen?

Onroerend goed laten aankopen via een vennootschap kent behoorlijk wat voordelen.   Enkele van deze voordelen zijn de volgende. De kosten die met de aankoop gepaard gaan zijn in principe aftrekbaar (juiste definiëring van het maatschappelijk doel is hierbij wel belangrijk).  De intrestlast is evenzeer aftrekbaar.   Daarnaast kan het onroerend goed ook afgeschreven worden (let wel grond is niet afschrijfbaar).  Een successieplanning d.m.v. een vennootschap biedt ook een aantal voordelen (zie verder), enz …

Registratierechten.

Het voordeel is ook dat er geen registratierechten betaald moeten worden wanneer aandelen gekocht worden.  Wie vastgoed koopt, betaalt immers registratierechten (of btw).   

Let op!

Een verkoop van een onroerend goed camoufleren in een verkoop van de aandelen door eerst nog dit onroerend goed in te brengen in een vennootschap, wel eens een typevoorbeeld van veinzing zou kunnen zijn.  Dit met alle gevolgen van dien.   

Successieplanning.

Een berhoorlijk voordeel vandaag bij een patrimoniumvennootschap situeert zich in het bijzonder wat  de successieplanning betreft.   Het schenken van aandelen (roerende goederen) gebeurt in de drie gewesten (overwegend) voordeliger dan het schenken van onroerende goederen.   Hierbij een kort overzicht van de tarieven in de drie gewesten :

Vlaams Gewest:

° 3% schenkingen in rechte lijn en tussen echtgenoten en wettelijk of feitelijk samenwonenden

°7 % tussen alle anderen

Waals Gewest :

·            3 % voor schenkingen in rechte lijn en tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden
·            5 % voor schenkingen tussen broers en zusters, tussen ooms of tantes en neven of nichten
·            7 % voor schenkingen aan andere personen

Brussels Gewest :

·            3 % voor schenkingen in rechte lijn en tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden
·            7 % voor schenkingen aan andere personen

Wat zijn de nadelen?

Maar ook de nadelen mogen niet vergeten worden.   

Meerwaarde.

Een kenmerkend nadeel is de meerwaarde die onderhevig is aan de vennootschapsbelasting.  Het is immers zo dat wanneer het onroerend goed  ooit zou verkocht worden; het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopwaarde belast is aan (maximaal) 33,99%. De verkoopprijs herinvesteren kan fiscaal een oplossing zijn, maar is niet altijd gewenst. Maar ook wie later de aandelen wil verkopen vangt wel eens bod.  Wie de aandelen verkoopt betaalt (behoudens enkele uitzonderingen) geen belasting.  De keerzijde is wel dat wie deze aandelen koopt deze ook niet kan afschrijven. Ook het financieringsaspect is hierbij van belang. Toch moeten deze twee zaken enigszins gerelativeerd worden. 

Afschrijven.

Aandelen zijn niet afschrijfbaar en waardeverminderingen op  aandelen zijn evenmin aftrekbaar.  Om deze pijn enigszins te verzachten, wordt er veelal geopteerd de aankoop te realiseren via een opgerichte holdingvennootschap i.p.v. privé de overname te doen. Onroerend goed daarentegen is wel afschrijfbaar. Maar dit is niet het geval voor de grond (de aankoopkosten kunnen wel fiscaal in mindering gebracht worden).