In 1975 sloot een BVBA  met één van haar hoofdaandeelhouder, die tevens statutaire zaakvoerder was een huurovereenkomst met betrekking tot een  pand dat een gemengde bestemming hadden.  De gelijkvloers was een winkelruimte, terwijl op de eerste verdieping aangewend werd voor privatieve bewoning.  Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst heeft de vennootschap dit pand omgevormd tot één pand met als bestemming verkoopruimte, opslagruimte en bureelruimte.  Bij de beëindiging van de huurovereenkomst wijzigde de vennootschap de bestemming van het pand om het opnieuw in overeenstemming te brengen met het initiële gebruik.  De totale kostprijs van deze laatste verbouwingswerken bedroegen ruim 375.000 euro, waarvan de vennootschap bijna 220.000 euro heeft gedragen. Het saldo werd gedragen door de verhuurder, die toen ook nog steeds de belangrijkste aandeelhouder in zijn vennootschap was.  De taxatiediensten oordeelden dat het het gedeelte van de verbouwingswerken in 2003 en voordeel van alle aard uitmaakt voor de werkend vennoot.  Nadat ook de gewestelijke directeur de aanvullende aanslag had bevestigde legde de eigenaar zijn dossier voor aan de rechtbank van eerste aanleg te Brugge (Rb. Brugge, 23 oktober 2007). 

De rechter analyseert de inhoud van de contractuele bepalingen van de huurovereenkomst.  Artikel 5 van de in 1975 afgesloten huurovereenkomst stipuleert uitdrukkelijk dat indien verbouwings-, veranderings -, verbeterings- of gelijk welke andere werken door de verhuurder worden toegelaten de verhuurder ze met volle recht mag behouden en dit zonder enige financiële  tegemoetkoming.  Anderzijds stipuleert artikel 7 dat bij het beëindigen van de huurovereenkomst de huurder het pand in dezelfde staat  van onderhoud en herstelling moet afleveren als ten tijde van het aangaan van de huurverbintenis.  De verbouwingswerken  die de aard  of de bestemming van het pand wijzigen vallen zonder enige twijfel onder de toepassingssfeer van artikel 5 sorteren.  Anderzijds bevestigt de rechter dat de volledige verbouwing van een handelspand tot woongelegenheden geenszins kwalificeren als onderhouds- of herstellingswerken.

Derhalve kon de huurder contractueel niet verplicht worden om na het beëindigen van de huurovereenkomst het pand  terug in zijn oorspronkelijke staat te herstellen.  Partijen kunnen in hun overeenkomst afwijken van de regels van het gemeen recht, waarin bepaald wordt dat de huurder het gehuurde goed bij beëindiging  moet teruggeven in de staat waarin hij het heeft ontvangen.  De verhuurder argumenteerde dat er geen sprake kon zijn van een voordeel van alle aard omdat de huurder de werken niet uit vrije wil heeft uitgevoerd, en zij wettelijk verplicht was om het pand terug in zijn oorspronkelijke staat te herstellen.  De rechter wijst deze grief af. Er kan evenmin enige betwisting bestaan over het feit dat het voordeel is verkregen uit hoofde of naar aanleiding van het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid.

De verhuurder was immers van meet af aan statutair zaakvoerder en voornaamste aandeelhouder van de vennootschap-huurder. Kortom, de voorwaarden om het voordeel te belasten beantwoordt volledig aan de in artikel 31, tweede lid WIB 92 opgelegde voorwaarden.  Tot slot kwam de raming van het voordeel aan de orde.  De taxatiediensten hadden het voordeel geraamd door de afschrijvingen op de investering te verminderen met het deel dat door de verhuurder was ten laste genomen via zijn lopende rekening.   De rechter stemde in met deze waarderingsmethode. De rechtbank merkte tot slot op dat de bepalingen van artikel 360 WIB 92 niet werden geschonden.  Het voordeel werd immers niet in 1993 behaald aangezien de investeringen ook nog gebeurden na 1 september 1993, zijnde de dag waarop de huurovereenkomst verstreek. De laatste facturen dateren immers van 31 maart 1995, dus ruim anderhalf jaar na het verstrijken van de huurovereenkomst. Dit vonnis bewijst nogmaals dat inzake het fiscaal regime van de verbouwingswerken de contractuele bepalingen verstrekkende gevolgen verstrekkende gevolgen kunnen hebben. Een duidelijke voorafgaande lezing van de bepalingen inzake de verbouwingswerken is dus zeker geen overbodige luxe teneinde op het einde van de huurovereenkomst niet geconfronteerd te worden met een ongewenste fiscale afrekening …  In de regel wordt aanvaard dat wanneer belangrijke verbeterings- en veranderingswerkzaamheden vrijwillig door de huurder werden uitgevoerd en gefinancierd, los van elke verplichting vanwege de verhuurder,  er geen sprake kan zijn van een belastbaar huurvoordeel in hoofde van de verhuurder (Antwerpen, 24 mei 1982, F.J.F., N° 83/21, Luik, 22 oktober 1986, F.J.F., N° 87/138  en Antwerpen, 27 april 1993, F.J.F., N° 94/32). Dit is des te meer het geval  wanneer uit geen enkel stuk blijkt dat de werken werden uitgelokt door de verhuurder of dat zij een blijvende meerwaarde voor het gebouw tot gevolg hebben (Luik, 16 januari 1996, F.J.F., 1997, 212 en J.D.F., 1998, 350). Een aan de huurder in de  huurovereenkomst gegeven toelating om bepaalde werken te verrichten volstaat niet om de waarde van deze verbouwingswerkzaamheden te kwalificeren als een huurvoordeel, wanneer deze toelating slechts een mogelijkheid is en geen enkele verhoging van de huur is voorzien wanneer deze werken worden uitgevoerd (Luik, 22 oktober 1986, F.J.F., N° 87/138, in dezelfde zin : Cass., 29 april 1942, Pas., 1942, I,  97).

Om uit te maken of de werkzaamheden al dan niet leiden tot een meerwaarde aan het gebouw, grijpt men vaak terug naar de contractuele bepalingen van de huurovereenkomst.  In de mate dat uitgevoerde verbeterings- en verfraaiingswerkzaamheden volgens de huurovereenkomst eigendom blijven van de huurder, ontstaat er uit hoofde van die werkzaamheden geen belastbaar huurvoordeel  (Antwerpen, 24 mei 1982, F.J.F., N° 83/,21). 

De rechtspraak zit niet steeds op dezelfde lijn wat betreft de buiten een contractuele verhouding uitgevoerde aanpassingswerkzaamheden. Werken die zonder enige contractuele verplichtingen ten laste worden uitgevoerd door de huurder kunnen als huurvoordelen aanzien worden wanneer zijn een meerwaarde van het onroerend goed tot gevolg hebben, en de werkzaamheden niet louter tot  nut van de huurder strekken. Dit is o.m. het geval voor herstelwerkzaamheden aan het dakhout en het buitenschrijnwerk, alsmede het aanleggen van een parking (Gent, 22 september 1998, F.J.F., 98/276; T.F.R., 1999, 112, noot W.DEFOOR).  De verplichting om de aanpassingswerkzaamheden uit te voeren kunnen worden afgeleid uit de verhouding tussen de eigenaar en de huurder; de huurder kan geen vergoeding eisen voor de uitgevoerde werken bij beëindiging van de huurovereenkomst;de verhuurder kan niet eisen dat het gebouw in zijn oorspronkelijke staat wordt hersteld bij beëindiging van de huurovereenkomst.Met dank aan G Poppe