//Wat te doen bij het nakende einde van het recht van opstal ?

Wat te doen bij het nakende einde van het recht van opstal ?

De problematiek is gekend.  Bedrijfsleider X , tevens vennoot, van de BVBA heeft vroeger de grond privé aangekocht en een recht van opstal toegestaan aan zijn vennootschap.  Deze vennootschap heeft hierop een gebouw opgetrokken.  De bedoeling van de zaakvoerder was dat na verloop van de termijn, d.m.v.natrekking,  het gebouw eigendom zou worden van hem privé.  En dit zonder dat hij maar één euro hiervoor verschuldigd is.  Er zijn enerzijds geen registratierechten verschuldigd en anderzijds is er conventioneel overeen gekomen dat er ook geen vergoeding verschuldigd is aan de vennootschap n.a.v. de natrekking.

Wanneer het gebouw zijn privé eigendom is geworden, kan hij het maandelijks verhuren aan de vennootschap.  Op deze manier behoudt hij een gegarandeerd inkomen dat er voor moet zorgen dat het levenspeil na zijn pensioen kan aangehouden worden.  Enkel met het wettelijk pensioen zal dit moeilijk worden.

Het behoeft weinig commentaar dat de Administratie deze manier niet echt sympathiek weet te vinden.  Zij stelt immers dat de zaakvoerder (grondeigenaar) een voordeel geniet n.a.v. deze natrekking. 

Het Hof van Beroep te Antwerpen (Antwerpen, 27 september 2005) oordeelde vroeger reeds dat er van een voordeel geen sprake was. 

Niettegenstaande deze rechtspraak zijn velen hiermee niet echt gerust gesteld.  De vraag is echter of de Administratie toch niet zal blijven reageren en dit met alle gevolgen vandien.  Mogelijk zal onze bedrijfsleider moeten procederen om zijn gelijk te halen.  En daar heeft hij niet echt veel zin in.  Maar wat nu ?  Bestaat er een valabel alternatief ? 

Het fiscaal landschap is de laatste jaren inzake successieplanning aanzienlijk veranderd.  Hieruit zou onze bedrijfsleider misschien een voordeel kunnen halen.  Hij zou echter kunnen overwegen de grond over te dragen aan zijn vennootschap vóór de natrekking heeft plaats gevonden, m.a.w. voor het einde van het recht van opstal. 

Wanneer de grond wordt overgedragen dan zal er automatisch een einde komen aan het recht van opstal.  Het onroerend goed zal hierdoor wel volledig in de vennootschap terecht komen.  De optie hierbij is dat de vennootschap op termijn dan ook behouden blijft en zal aangewend worden als een zogenaamde patrimoniumvennootschap.  De exploitatie van de vennootschap wordt tijdig overgedragen aan een andere vennootschap (wel opletten met btw-herziening).  De patrimoniumvennootschap kan mogelijk haar diensten bewijzen in het kader van een successieplanning.  Omdat het onroerend goed eigendom is geworden van de vennootschap kan er via de aandelen dikwijls vlotter en goedkoper een successieplanning gerealiseerd worden.

Wat zijn zoal de gevolgen ?  We veronderstellen dat het ganse onroerend goed een waarde kent van 700.000 euro. Bestaande uit 500.000 euro voor het gebouw en 200.000 euro voor de grond.  Het kadastraal inkomen van het geheel bedraagt (niet geïndexeerd) 2.500 euro.  Verder bekijken wat het verschil is wanneer hij al dan niet het gebouw privé toegewezen krijgt.  De huurpijs die de bedrijfsleider in gedachte had, bedraagt bruto 40.000 euro per jaar.  Noot hij zal er wel voor moeten zorgen dat wanneer hij het gebouw wenst te verhuren aan de vennootschap, hij niet langer bedrijfsleider is in de vennootschap.  Op deze manier omzeilt hij de huurherkwalificatie (zie verder). Maar dit is in de praktijk niet altijd mogelijk. 

Inbreng In eerste instantie overweegt de bedrijfsleider de grond (t.w.v. 200.000 euro) in te brengen als kapitaal.  Een inbreng (vergoed als kapitaal) van de grond betekent maar 25 euro aan registratierechten.

Wanneer het gebouw dan wordt verhuurd door de patrimoniumvennootschap dan houdt de bedrijfsleider privé hiervan netto 21.987 euro over d.m.v. een dividenduitkering.  Dit na vennootschapsbelasting (incl notionele intrestaftrek) en na 25% roerende voorheffing

Wanneer hij daarentegen het gebouw privé verhuurt (na natrekking) dan houdt hij na personenbelasting en na gemeentebelasting (7%) 21.855 euro over. Zoals reeds vermeld zal het een probleem opleveren wanneer hij verhuurt aan de vennootschap en nog bedrijfsleider is in deze vennootschap.  De huur die 6,08 keer het kadastraal inkomen overschrijdt wordt aanzien als bezoldiging (KI x 5/3 x 3,65 (Aj 2008)) !  In concreto is dit een bedrag van 40.000 euro – 15.200 euro = 24.800 euro dat als loon belast wordt. 

Indien we hiervan abstractie maken, geeft de netto opbrengst zo goed als het zelfde bedrag mocht het privé verhuurd geweest zijn.

Verkoop De bedrijfsleider zou ook een verkoop kunnen overwegen.  M.a.w. hij verkoopt de grond aan zijn vennootschap.  Dit betekent wel dat er 10% registratierechten verschuldigd zijn door de vennotschap (i;p.v. 25 euro bij een inbreng). 

Het voordeel van een verkoop is dat de vennootschap onmiddellijk betaalt of gespreid via rekening courant (wel opletten met de discussie rond het herkwalificeren van intresten in dividenden). 

Wanneer de bedrijfsleider werkt met een rekening courant aan 7% intresten (bruto) dan ziet het plaatje er zo uit : 

Privé : 200.000 x 7% = 14.000 intresten bruto , na RV  betekent dit 11.900 euro. 

Vennootschap  40.000 – 14.000 =  26.000 euro.  Na vennootschapsbelasting (33,99%) en na 25% roerende voorheffing betekent dit 12.872 euro netto dividend.  

In totaal geniet de bedrijfsleider hier een netto inkomen van 24.772 euro. 

Ofwel 2.785 euro meer dan bij een inbreng.  Wel moeten we rekening houden met de 10% registratierechten ! 

Een verkoop heeft mogelijk ook het voordeel dat het tarief van de roerende voorheffing van de BVBA niet verhoogd wordt.  Een inbreng in natura van de grond heeft tot gevolg dat op een latere dividenduitkering (mogelijk deels) 25% roerende voorheffing verschuldigd is. Bij een verkoop van de grond is dit niet het geval en blijft het tarief van 15% roerende voorheffing volledig van toepassing (dit in de veronderstelling dat alle andere voorwaarden ook voldaan zijn).

Successieplanning De aandelen van de patrimoniumvennootschap kunnen later geschonken worden.  Dit in het kader van een successieplanning.   

Het schenken van de aandelen met voorbehoud van het vruchtgebruik kost in de rechte lijn 3% schenkingsrechten.  Op 700.000 euro geeft dit een totaal bedrag van 21.000 euro aan schenkingsrechten. 

In het andere geval zouden de successierechten wel eens merkelijk hoger kunnen zijn.  In de rechte lijn bedragen deze maximaal 27%.  Op 700.000 euro geeft dit een bedrag van 189.000 euro. 

Het alternatief is het gebouw schenken met voorbehoud van vruchtgebruik.  Dit bedraagt wel 146.625 euro wanneer het geschonken wordt in één keer aan (bv.) één kind.

We mogen natuurlijk in het ganse verhaal niet vergeten dat wanneer het onroerend goed later verkocht wordt er een merkelijk verschil zal zijn of het privé verkocht wordt of door de vennootschap.  Via de vennootschap kennen we vennootschapsbelasting op de meerwaarde en 10% roerende voorheffing bij de vereffening.  Een verkoop door een natuurlijk persoon geeft in principe geen taxatie.   

Maar op deze manier hebben we wel proactief een einde kunnen geven aan het fiscaal zwaard dat boven de bedrijfsleider is blijven hangen.  De opstalproblematiek is op deze manier beeindigd.

   

2008-03-04T22:10:44+00:00
Dinsdag 19 december  2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me