//Wat is het beste huurcontract voor uw opbrengsteigendom?

Wat is het beste huurcontract voor uw opbrengsteigendom?

Nu veel mensen hun vertrouwen hebben verloren in de beurs, wordt veel geïnvesteerd in vastgoed. Niet alleen in het opknappen van de eigen woning of tweede woning maar ook in opbrengsteigendommen. De vraag is dikwijls welk soort huurcontract kan ik mijn huurder best aanbieden.

Woninghuur
Wat volgt geldt alleen voor de woninghuur. Dit is de huurwetgeving die van toepassing is als een huurder een woning gebruikt als hoofdverblijfplaats. Als een huurder een woning huurt die hij gaat gebruiken als “hoofdverblijfplaats”, dan is de woninghuur zonder meer van toepassing. De huurder heeft zijn hoofdverblijf daar waar hij doorlopend verblijft en het centrum van zijn sociale belangen heeft… Met andere woorden dit is dus een feitenkwestie.

Zo is de inschrijving in het bevolkingsregister een belangrijk maar zeker niet het enige criterium om uit te maken of de huurder er zijn hoofdverblijf heeft. Wat als de huurder nu tijdelijk afwezig is (bv. door ziekte of voor zijn werk geruime tijd in het buitenland). De huurder hoeft er niet permanent aanwezig te zijn. Hij kan bv. wegens professionele redenen of ziekte tijdelijk afwezig zijn en er toch nog zijn hoofdverblijf hebben. Kortom in de gevallen waarin de huurder de woning gebruikt als hoofdverblijfplaats en u als verhuurder hiermee instemt (dit kan stilzwijgend zijn), is de woninghuurwet dus van toepassing.

Nu hebben we in de woninghuur twee belangrijke soorten huurcontracten. Enerzijds zijn er de huurcontracten die worden aangegaan voor een duur van negen jaar. Anderzijds zijn er zogenaamde huurcontracten van korte duur. De vraag is nu welk soort huurcontract kiest u het beste voor uw opbrengsteigendom. Om uw keuze makkelijker te maken, gaan we eerste de krachtlijnen van beide huurstelsels even op een rijtje zetten. De verschillen situeren zich vooral op het niveau van de duur en de opzegtermijnen. De andere elementen lopen gelijk, denken we maar aan de huurwaarborg of de plaatsbeschrijving.
Huurcontracten van negen jaar

De schriftelijke woninghuurcontracten van meer dan drie jaar en alle mondelinge huurovereenkomsten worden steeds geacht te zijn aangegaan voor negen jaar.

Eigen gebruik. Wenst u het goed zelf te betrekken of wilt u het laten betrekken door bv. uw kinderen, ouders, echtgeno(o)t(e), broers of zusters, dan kunt u ten alle tijde opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden.

Uitvoeren van werken. Indien u het onroerend goed (of een gedeelte) wilt heropbouwen, verbouwen of renoveren, geldt ook een opzegtermijn van zes maanden. U kunt de opzeg hier enkel geven bij het verstrijken van elke driejarige periode (bv. u verhuurt sedert 01.01.2009, u kunt opzeggen met ingang van 01.01.2012, opzeg zes maanden daarvoor).

Zonder reden. U kunt – eveneens bij het verstrijken van elke driejarige periode – de huur beëindigen zonder motivering, met alweer een termijn van zes maanden. Hier zal u wel een vergoeding moeten betalen. Negen jaar. De schriftelijke huurcontracten van meer dan drie jaar en alle mondelinge huurovereenkomsten worden steeds geacht te zijn aangegaan voor negen jaar.
De verhuurder die zonder reden de huurder opzegt moet aan de huurder een schadevergoeding betalen van :
• 9 maanden huur bij het verstrijken van de eerste driejarige periode;
• 6 maanden huur bij het verstrijken van de tweede driejarige periode.
Kan de huurder opzeggen? Ja de huurder kan op elk ogenblik de huurovereenkomst opzeggen en zonder motivering. De huurder moet slechts een opzegtermijn geven van drie maanden? Ook de huurder moet een schadevergoeding betalen, gelijk aan :
• 3 maanden huur als hij in het 1ste jaar opzegt;
• 2 maanden huur als hij opzegt in het 2de jaar;
• 1 maand huur als hij opzegt in het 3de jaar.

Daarna is geen enkele vergoeding meer verschuldigd door de huurder.

Huurcontracten van korte duur
Zoals reeds gezegd worden in principe volgens de woninghuurwet alle huurovereenkomsten aangegaan voor negen jaar. Op deze regel zijn wel enkele uitzonderingen. Zo onder meer de huurovereenkomsten van korte duur. Maar deze huurovereenkomsten van korte duur zijn wel onderworpen aan bepaalde spelregels.

Eénmaal verlengbaar. Deze huurovereenkomsten mogen nog steeds niet langer lopen dan drie jaar. Bovendien zijn deze huurovereenkomsten slechts éénmaal verlengbaar. Wat dus niet kan is een 1-1-1 huurovereenkomst. Dit is een huurovereenkomst voor 1 jaar, die stilzwijgend tweemaal verlengd kon worden. Neen dit kan slechts éénmaal. Een 1-1 overeenkomst is dus perfect geldig. Of een 2-1 overeenkomst is bijvoorbeeld ook mogelijk, dit is een huurovereenkomst die voor 2 jaar wordt afgesloten en dus nog één keer met één jaar verlengd kan worden.

Onder dezelfde voorwaarden. Bovendien moet deze huurovereenkomst “onder dezelfde voorwaarden” worden verlengd. Dit betekent dat de huurprijs, kostenforfait… identiek moeten blijven. Een huurovereenkomst van korte duur, is dus niet opzegbaar voor het einde van de duurtijd. Een contract voor drie jaar loopt drie jaar en daarmee uit. Opzegmogelijkheden wegens eigen gebruik e.d. zijn hier niet mogelijk.

Natuurlijk kunnen beide partijen steeds in onderling overleg een vroegtijdig einde maken aan het huurcontract. Uiteraard mogen de huurder en de verhuurder steeds in onderling overleg beslissen om vroegtijdig een einde te maken aan het contract. Om juridische procedures te vermijden, zou u daarom bv. al in uw huurovereenkomsten van korte duur kunnen voorzien dat de huurder die vroegtijdig weggaat drie maanden huur moet betalen als schadevergoeding. De huurder zal dit wellicht sneller betalen dan bv. nog een volledig jaar te moeten betalen en dit zonder dat u hoeft te procederen.

Ook opzeggen. Een huurcontract van korte duur (b.v. 2 jaar) eindigt, in tegenstelling tot wat veelal gedacht wordt, niet automatisch na b.v. twee jaar. Neen. De verhuurder die een einde wenst te maken aan het contract zal dus drie maanden vóór het einde de huur moeten opzeggen. Doet men dit niet, dan wordt die huur automatisch een negenjarige huur, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijk huurovereenkomst van korte duur in werking trad (dus de overeenkomst is dan in het vierde jaar).

De verlenging moet schriftelijk overeengekomen worden! Dit is ook belangrijk. Het is voldoende dat in uw contracten van korte duur steeds een clausule staat, dat b.v. het éénjarig contract bij gebrek aan opzeg door één van beide partijen automatisch met één jaar verlengd wordt. Doet u dit niet dan is het een stilzwijgende verlenging en ontstaat er weer een negenjarig contract. Dat betekent dat u, als verhuurder, in principe slechts een ongemotiveerde opzeg kunt geven zes maanden vóór het einde van het derde of zesde jaar en tegen betaling van respectievelijk zes of negen maanden huur.

Wat nu kiezen?
U heeft nu een belangrijke investering gedaan in een opbrengsteigendom. U hoort ook al eens minder positieve ervaringen over huurders. U wenst daarom het beste huurcontract voor uw investering. Kiest u nu voor een huurcontract van negen jaar of voor één van korte duur.  ‘

Zekerheid met een negenjarig huurcontract? Op het eerste zicht is het het meest evidente als u voor een negenjarig huurcontract kiest. U heeft zekerheid voor negen jaar en dat is wat u wenst. De huurders moeten immers de eerste drie jaar ook een schadevergoeding betalen als u willen opzeggen…dus u heeft een gevoel van zekerheid. Maar is dit wel zo? Immers vanaf het derde jaar kunnen de huurders op elk ogenblik het pand verlaten, zonder enige schadevergoeding. En als de huurders niet opzeggen, zit u vast voor negen jaar. In de praktijk zal u dan de huur niet echt kunnen opslaan buiten de klassieke indexering. Immers de procedure om de huur te herzien is omslachtig en in de praktijk meestal niet toepasbaar. Het voordeel is dat als u toch zelf of uw naaste familie van het pand wilt gebruik maken, u a ltijd een opzeg kunt geven van zes maanden en het pand moet leeg zijn.

Dus de zekerheid van een negenjarig huurcontract is ‘relatief’. De huurders zijn zoals iedereen van ons erg mobiel geworden. Huren voor negen jaar is eigenlijk ook erg lang geworden in deze tijden. En zoals we al zagen biedt het negenjarig huurcontract u als verhuurder niet veel zekerheid meer na het derde jaar, dan kan de huurder immers op elk ogenblik weg mits drie maanden vooropzeg.

Een andere reden om te kiezen voor een huurcontract van korte duur is dat u dan de kans krijgt, uw huurder te leren kennen. Als hij correct is en stipt betaalt kan u na verloop van tijd altijd besluiten om over te stappen op een negenjarig huurcontract. Anderzijds wil een huurder ook zekerheid. Daarom lijkt ons – maar nogmaals alles is voor een stuk persoonlijk – het een goed idee te kiezen voor een huurcontract van korte duur van twee jaar dat nog verlengd kan worden met één jaar. U krijgt dan de volgende situatie. De huurder begint toch met twee jaar zekerheid. Loopt alles goed dan wordt het huurcontract stilzwijgend verlengd met nog één jaar. Gaat u nog verder dan gaat het huurcontract van korte duur over in een negenjarig huurcontract, dat op dat ogenblik ineens zijn vierde jaar ingaat.

U heeft renovatieplannen. Laat ons veronderstellen dat u drie appartementen koopt waarin er op het ogenblik van de aankoop geen huurders zitten. U wenst binnen enkele jaren te renoveren maar nu nog niet. Ook zal u de appartementen niet samen maar één voor een willen opknappen. Kiest u gewoon voor een klassiek, negenjarig huurcontract, dan kunt u de huurders in principe wel opzeggen als u wilt verbouwen, maar dan kunt u wel ten vroegste vanaf het vierde jaar beginnen te verbouwen. U kunt als verhuurder nl. enkel op het einde van elke driejarige periode de huur opzeggen om te kunnen verbouwen en wel mits een vooropzeg van zes maanden. De huurder kan dus zeker drie jaar in het pand blijven wonen, wat uiteraard een beperking van uw handelingsvrijheid betekent.  Het is ook zo dat als u de huurder wilt opzeggen om verbouwingswerken te kunnen doen, die werken van dien aard moeten zijn dat het voor de huurder niet mogelijk is om in het pand te blijven wonen. Dat is meestal geen probleem als u bv. de badkamer en de keuken vernieuwt, maar wel als u bv. enkel de ramen vervangt. Verder moet de kostprijs van de werken méér bedragen dan drie jaar huur. Als u bv. € 700 huur vraagt (het gaat om de netto huurprijs zonder kosten en lasten), spreken we over € 25.200. U moet aan de huurder ook één van de volgende stukken kunnen voorleggen: de verleende stedenbouwkundige vergunning (als u die tenminste nodig heeft), een beschrijving van de werken met een gedetailleerde kostenraming en een bestek en/of een aannemingsovereenkomst. Het is voldoende dat u over deze stukken beschikt op het ogenblik waarop de werken starten. U vergeet ook het best niet om in uw opzegbrief te vermelden dat u de huurder opzegt met het oog op de verbouwing of de verfraaiing van het door hem gehuurde appartement, anders wordt de opzeg beschouwd als zijnde ongemotiveerd en moet u een schadevergoeding betalen.

U zou natuurlijk in dit geval kunnen kiezen voor een huurcontract van korte duur. Dergelijke huurcontracten kunnen maximaal drie jaar lopen. U kunt dus bv. voor het appartement dat u eerst wenst te renoveren een huurcontract afsluit van 2 jaar bv. Binnen 2 jaar moet de huurder dan gewoon het appartement leeg maken, zonder discussie. U kan dan het appartement renoveren en daarna verhuren voor een flink hogere huur.

Maar misschien wenst u wel het gebouw volledig in éénmaal aan te ‘pakken’. Dan is het zo dat in tegenstelling tot bij huurcontracten van korte duur, u bij een negenjarig huurcontract immers op élk ogenblik alle huurders tezamen uit het pand kunt zetten mits een vooropzeg van zes maanden, als u het pand volledig wilt verbouwen of renoveren en de huurders er niet in kunnen blijven wonen. In dit geval moet de kostprijs van de werken maar twee jaar huur bedragen. Er is wel een belangrijke beperking, want u kunt niemand opzeggen tijdens het eerste jaar van zijn huurcontract. Zo kan deze formule een goed idee zijn als u de opbrengsteigendom koopt op een ogenblik waarop er bv. twee appartementen verhuurd zijn en een derde leegstaat. In dat geval zit u toch al vast aan twee contracten voor negen jaar. Het voordeel bestaat er dan in dat u alle huurders samen er kunt uitzetten. Dit dus ongeacht de aanvangsdatum van de huurcontracten. Voorwaarde is wel dat u het volledige pand moet grondig renoveren en dit dus binnen de zes maanden na het verstrijken van de opzegtermijn en de werken moeten beëindigd zijn binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzegtermijn. Ook moet de kostprijs van de werken meer dan twee jaar huur van het verhuurde goed (dus de huur van alle appartementen samen) bedragen. Het gaat dan om de netto huurprijs, dit is de huurprijs zonder de kosten en de lasten. Voor alle duidelijkheid: de werken moeten slaan op het woongedeelte waardoor het appartement echt onbewoonbaar wordt. Het gaat dus niet op om bijvoorbeeld iedereen op te zeggen om de gevel te zandstralen, nieuwe ramen te steken, het dak en de inkomhal te vernieuwen.

Toch een kans op eigen gebruik?
Als er een kans dat u de woning zélf nodig heeft, dan zitten we in een andere situatie? De zgn. opzeg voor eigen gebruik is namelijk alleen mogelijk bij een negenjarig huurcontract, bij een contract voor bepaalde duur is een dergelijke opzeg zonder meer uitgesloten. Ook is het zo dat de opzeg voor eigen gebruik – bij een negenjarig huurcontract –  op élk ogenblik mogelijk is en dus niet alleen op het einde van het derde of het zesde jaar. Wel moet de opzeg minstens zes maanden bedragen én u moet de woning of het appartement dan binnen het jaar zelf betrekken en dit gedurende minstens twee jaar. Ook interessant om weten is dat ‘eigen gebruik’ niet noodzakelijk betekent dat ú zich daar zal domiciliëren, noch dat het effectief uzelf moet zijn die er gebruik van zal maken. Zo volstaat het dat bv. één van uw kinderen of uw kleinkinderen in dat appartement wil gaan wonen om het te kunnen opzeggen voor eigen gebruik, alle familie tot de derde graad komt daarvoor in aanmerking.

2009-06-29T16:55:44+00:00
Donderdag 26 oktober 2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me