//Want vindt de fiscus ervan als u onder de prijs verkoopt?

Want vindt de fiscus ervan als u onder de prijs verkoopt?

Het zijn slechte tijden om een woning of appartement te verkopen. De prijzen zakken als puddingen in mekaar. Sommige verkopers zouden de neiging kunnen hebben om hun woning met een serieuze korting te verkopen. Los van het idee dat dit financieel wel een goede zaak is, moet men zich afvragen of dit zo maar kan voor de registratierechten. Riskeert men (koper en verkoper) geen boete als men de woning te laag verkoopt ? Hoe laag kan men gaan ? Welke boete riskeert men ? 

We gaan even achter de schermen kijken van de “controleschatting”. Hoe komt zij tot stand ? Wat is de boete ? Wat zijn de verweermiddelen ?

Hoe wordt de waarde van jouw pand geschat?

Een  Ontvanger zal een lijst opmaken van de meest recent verkochte panden. De “eerstaanwezend inspecteur” maakt gewoonweg lijsten met alle recent verkochte eigendommen. Op geregelde tijdstippen stapt hij dan in zijn wagen en gaat de verkochte eigendommen gewoonweg bekijken. Het kijkwerk beperkt zich eigenlijk meestal tot de buitenkant. Tegelijkertijd neemt hij de lijsten mee van deze verkochte eigendommen en zoekt zo naar vergelijkingspunten. Is volgens de “eerstaanwezend inspecteur” de prijs wat aan de lage kant, dan volgt er een briefje met het verzoek om bij te betalen. De meeste panden zullen enkel aan de buitenkant worden bekeken. Het zijn zijn vergelijkingspunten en wanneer jouw pand te goedkoop werd verkocht volgens deze vergelijkingspunten, zal er moeten bij betaald worden.

De Ontvanger heeft 2 jaar de tijd om u te laten bijbetalen. Deze periode van twee jaar begint te lopen vanaf de registratie van de aankoop. Hoort u binnen deze termijn niets, dan kunt u op beide oren slapen. Deze periode begint te lopen vanaf de registratie van de aankoop. Maar gelukkig is er wat marge gelaten, zodat niet bij elk pand dat wat goedkoper wordt verkocht u al prijs heeft. Alhoewel hier bestaan heel wat misverstanden rond, het gaat dan om de zgn. 1/8ste regel. Wat houdt deze regel juist in.

De 1/8ste regel…

Stel u kocht een huis voor 400.000 EUR en de Ontvanger van de Registratierechten vindt dit bedrag te laag, dan is er sprake van een tekortschatting. Hij schat het bv. op 450 000 EUR. Wat dan? Is het werkelijk zo dat men niets moet bijbetalen als de door de Ontvanger geschatte waarde onder 1/8 blijft van wat u betaalde. Schat de Ontvanger uw pand dus op 450 000  EUR of meer, dan heeft u pas prijs.  Neen, dit is niet zo. Het zit zo dat u altijd prijs kunt hebben. U betaalt in principe bijkomende registratierechten vanaf de eerste euro verschil tussen de geschatte waarde en de door u betaalde verkoopwaarde. U kocht het pand voor 400.000 EUR en de Ontvanger schat het op 440 000 EUR. U betaalt dan bij op 40.000 EUR. Hoeveel? In Vlaanderen zal dit dan zijn 10%, in Brussel en Wallonië 12,5%. Gaat het om een woning aangekocht tegen klein beschrijf dan is het 5% in Vlaanderen en 6% in Wallonië (in het Brussels Gewest bestaat er geen klein beschrijf meer). Dus de gewone registratierechten. 

Maar de 1/8-regel speelt enkel om uit te maken of u naast de bijkomende rechten ook nog een boete moet betalen. Enkel als de door de Ontvanger van de Registratierechten bepaalde verkoopwaarde minstens 1/8 hoger ligt, betaalt u een boete. Deze boete wordt wel steeds automatisch verminderd (zie verder). 

Maar… een Ontvanger zal zelden tot actie overgaan als men onder 1/8 zit. Waarom ? Omdat de kosten van de controleschatting (het schattingsverslag) in dat geval steeds ten laste vallen van de Staat.

De boete?

Wat kost nu eigenlijk een tekortschatting ?  De boete verloopt volgens een getrapt systeem en valt dus op deze manier soms wel best mee:

• tekort vanaf 1/8ste tot 1/4de : 1/10de van de bijkomende rechten;

• tekort hoger dan 1/4de maar tot 1/2: 1/5de van de bijkomende rechten;

• tekort hoger dan 1/2 : 1/4de van de bijkomende rechten;

• tekort hoger dan de geheelheid : 1/3de van de bijkomende rechten.

 

Voorbeeld. U koopt een huis voor 400.000 EUR. De Ontvanger beweert dat de woning 450.000 EUR waard is. Dan betaalt u in Vlaanderen 5000 EUR extra registratierechten, plus 1/10de bijkomende rechten als boete (uw tekort is tussen 1/8ste zie tabel) of 500 EUR, dus in totaal 5500 EUR. 

Ga in discussie! Weet dat het meestal wel oplevert als u in discussie gaat met de Ontvanger. Meestal zal men dan nog wel de geschatte verkoopwaarde een flink stuk naar beneden te krijgen. U zet immers de negatieve punten van uw woning (vooral aan de binnenkant) extra in de verf.  Als u belangrijke verbouwingswerken doet, kan het ook een goede zet zijn als u de Ontvanger (dan als koper) voor de werken uitnodigt (of u houdt foto’s bij) zodat hij ziet in welke staat u de woning kocht. Want als hij komt als het pand volledig is opgeknapt dan zou hij kunnen denken dat u in het pand in deze staat kocht en dit is wel niet echt de bedoeling. Doe bijvoorbeeld een tegenvoorstel zodat u in een lager boetebarema valt. 

Verder is het ook zo dat u aan de Ontvanger kunt vragen om de vergelijkingspunten bekend te maken waarop hij zich steunde. U kan dan desnoods vergelijkingspunten trachten te verzamelen van andere vergelijkingspunten en zo het tegenbewijs leveren. 

Vergeet ook niet dat u niet alleen bijkomende rechten en  boetes moet betalen maar ook nog intresten, en dit vanaf de betekening van de controleschatting tot aan de betaling. Dus het loont wel de moeite om op zijn minst wat tegengas te geven.

Wat bij een openbare verkoop?

Hoe zit het bij een openbare verkoop eigenlijk? Is er dan ook en controleschatting…Er bestaan echter ter zake richtlijnen voor de ambtenaren waarin aanbevolen wordt op dit punt erg terughoudend te zijn. Een controleschatting bij een openbare verkoop zal dan ook eerder uitzonderlijk zijn. Gebeurt er toch een controleschatting en moeten er inderdaad bijkomende registratierechten betaald worden, dan zal men meestal de boete laten vallen als het om een openbare verkoop gaat.

Waar het niet over gaat

Het gaat hier dus niet over een zgn. ‘prijsbewimpeling’. Wat is dat ? Dat betekent dat de ontvanger moet bewijzen (wat uiteraard helemaal niet simpel is) dat er een stuk in het zwart werd betaald. Maar stel dat koper en verkoper ruzie maken, dan gaat het deksel soms van de pot. In dat geval moet men dus de ontdoken rechten bijbetalen, verhoogd met een boete gelijk aan die ontdoken rechten. Bovendien moet deze boete zowel door de koper als de verkoper worden betaald !  

Ik wil echt onder de marktwaarde verkopen!

Het is crisis en misschien wilt u wel echt onder de prijs verkopen. Of u krijgt de kans om zo een appartement of huis onder de marktwaarde te verkopen. Of u wilt verkopen aan uw kinderen of een neefje voor een zacht prijsje. Hoe zit het dan? U weet nu al dat daar problemen van komen…Niet noodzakelijk. Hoe moet u dit oplossen? Wat als u, om welke reden dan ook, een pand verkoopt onder de normale verkoopwaarde ? Hoe vermijdt u miserie met de Ontvanger van de Registratierechten ? 

Als u écht een flink bedrag onder de normale verkoopwaarde betaalt (1/8 of meer), dan moet u uw voorzorgen nemen. Want u riskeert dan een zgn. tekortschatting. Dit betekent dat u bijkomende registratierechten moet betalen op het verschil tussen de zgn. normale verkoopwaarde en wat de partijen effectief betaalden. Maar er is meer : er zullen ook nog een boete en nalatigheidsinteresten betaald moeten worden (zie hiervoor).

Daarom neemt u best in de notariële akte op dat het pand pro fisco zoveel euro waard is (het bedrag van de normale verkoopwaarde dus). De koper betaalt dan wel meer registratierechten, maar nooit boetes. Dit zou ook kunnen als u als koper in deze tijden  van financiële crisis een koopje doet. U koopt een goedkoop pandje of een goedkoop stuk grond, en u ziet de opportuniteit om het na korte tijd weer terug te verkopen. Ook nu koopt u de grond pro fisco beter op een hogere waarde, u vermijdt dan afgestraft te worden bij een snelle wederverkoop. Maar u kan ook zo bv. de meerwaardebelasting op gronden beperken. Als u de grond verkoopt binnen de vijf jaar (dat is hier het geval), dan betaalt u 33% op de meerwaarde (+ 25% verkrijgingskosten die u er steeds mag bijtellen), plus gemeentebelasting.

Als u echt een grond voordelig aankoopt en u gaat ervan uit dat u de grond snel kunt terugverkopen, koop de grond dan met een ‘pro fisco’-raming. ‘Verkoopt u nu de grond, dan wordt uw meerwaardebelasting berekend op de pro fisco’-schatting (plus 25% forfaitaire kosten) en niet op de betaalde koopprijs. Uw meerwaarde zal dan vel minder of misschien zelfs nul zijn. U bespaart  dan 33% meerwaardebelasting wat op weegt tegen 10% (of 12,5%) meer registratierechten die u bij betaalt. Als u de grond verkoopt binnen de twee jaar na de aankoop, krijgt u nog eens 60% van de betaalde registratierechten terugbetaald (in het Brussels gewest 36%) en deze teruggave wordt berekend op de hogere pro fisco waarde!

Gerechtelijke procedure

Stel de fiscus legt jou een zware tekortschatting op en een boete, en u geraakt er echt niet uit en je bent het niet eens …wat dan. Er volgt een controleschatting. Dit is niet langer een loutere administratieve procedure. Bij een controleschatting wordt een (externe) expert aangeduid die de waarde van het onroerend goed zal schatten. Deze aanduiding gebeurt in gemeen akkoord of, als dit niet mogelijk is, door de vrederechter. Vroeger kon deze waarde niet betwist worden, thans wel.

Als u het niet eens bent met de waarde van de externe expert, dan moet u binnen de maand reageren, de zaak dus aankaarten bij de rechtbank. Anders stemt u stilzwijgend in met de waarde die de expert-schatter bepaalde. Deze termijn begint te lopen vanaf de betekening van dit schattingsverslag. Het zal meestal de Ontvanger zijn die het schattingsverslag per aangetekende brief zal betekenen. 

Vervolgens is het dus de rechter en hij alleen die uiteindelijk de waarde zal bepalen; voor zover uiteraard de geraamde waarde van de expert betwist wordt. Zowel de Ontvanger als de belastingplichtige kunnen die waarde betwisten. De bevoegde rechtbank is de fiscale kamer van de rechtbank van eerste aanleg.

2009-04-24T08:21:17+00:00
Donderdag 19 december  2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me