Dat vandaag menig zelfstandige (éénmanszaak) een vennootschap opricht is niet echt iets vernieuwends of wereldschokkends vertellen. 
De belastingdruk die de personenbelasting kenmerkt doet immers menigzelfstandige de stap zetten naar een vennootschap.  De redenen zijn niet enkel de beperkte aansprakelijkheid doch veelal fiscaal van aard. 

De fiscaal gunstige manieren om gelden aan de vennootschap te onttrekken zijn hiervoor verantwoordelijk : pensioenopbouw, goodwill, overdracht materieel, voordelen van alle aard, dividenduitkering enz … De notionele intrestaftrek heeft dit proces alleen maar versneld. Waar dikwijls nog twijfel rond bestaat, is het moment van oprichting. 

Een aantal redenen zijn gekend.  Maar ook de aankoop of nieuwbouw van een onroerend goed dat voor de activiteit van de vennootschap noodzakelijk is, kan in sommige gevallen de oprichtingsdatum van de vennootschap beïnvloeden.  Dit vooral voor diegene die het onroerend goed niet in de vennootschap wil onderbrengen en noch met één of ander zakelijk recht (zoals recht van opstal of vruchtgebruik) wil werken. We overlopen in dit artikel een aantal zaken die in deze discussie van belang kunnen zijn. 

Nieuwbouw

Naar aanleiding van de invoering van de notionele intrestaftrek voor vennootschappen behoort de investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting (op enkele uitzonderingen na) tot het verleden.  Dit is niet het geval in de personenbelasting.  Wie m.a.w. een onroerend goed optrekt dat in aanmerking komt voor de investeringsaftrek dan betekent dit een extra aftrekbare kost van 3,5%.  Op een nieuwbouw van 200.000 (excl grond en btw) betekent dit m.a.w. een extra belastingbesparing op een bedrag van 7.000 euro. 

BTW

Wie een zelfstandige BTW-activiteit uitoefent, doet er ook goed aan de btw-aftrek in het oog te houden.  Wanneer de ‘btw-activiteit’ ingebracht wordt in de vennootschap en de vennootschap bouwt het onroerend goed dan kan in principe de btw in aftrek genomen worden.  Maar dat vastgoed op termijn mogelijk beter in  privé-handen zit, is een gegeven dat niet altijd even gemakkelijk hiermee te verzoenen is.  Daarom kennen we de populaire contructies van o.a. recht van opstal en vruchtgebruik. 

Maar wie hiervoor niet te vinden is, kan overwegen niet onmiddellijk de overstap naar een vennootschap te maken maar eerst de btw in aftrek nemen en later het onroerend goed aan de (later opgerichte) vennootschap verhuren.  Mits het respecteren van de nodige regels is er dan geen btw-herziening van toepassing.Wie geen nieuwbouw optrekt of geen btw-activiteit uitoefent hoeft hiermee natuurlijk geen rekening te houden. 

Bijhorende kosten

Ook kunnen de bijhorende kosten die bij de investering gepaard gaan in de personenbelasting onmiddellijk in aftrek genomen worden.  We denken hierbij o.a. aan de notariskosten, registratierechten (op de grond en ook op het gebouw indien het geen nieuwbouw betreft) en de btw (wie de btw niet in aftrek kan nemen omdat hij geen btw-plichtige activiteit uitoefent).Wie onmiddellijk de vennootschap opricht en het onroerend goed privé wenst te houden en het verhuurt aan de vennootschap zal deze kostenaftrek niet genieten.  Deze kostenaftrek kennen we immers niet bij het onroerend inkomen. 

Nadeel

Dat aan elk voordeel meestal ook een nadeel hangt is ook hier het geval.Het voordeel van de oprichting van de vennootschap af te wachten, zit hem in het feit dat er een aantal kosten eerst in de personenbelasting kunnen genoten worden. 

M.a.w. het belastbaar beroepsinkomen ondergaat een daling waardoor de te betalen factuur aan personenbelasting er alleen maar wel mee kan varen.  Maar opgelet als u n.a.v. de oprichting van uw vennootschap de goodwill overdraagt aan uw vennootschap dan houdt u best rekening  met het volgende.  De overdracht van de goodwill kent een belastingdruk van hetzij 33% hetzij 16,5% (te verhogen met gemeentebelasting) op de meerwaarde. 

Maar dit enkel ten belope van de belastbare netto winsten of baten van de 4 jaar voor stopzetting (gemeenzaam de 4×4-regel genoemd). Het eventuele surplus zal belast worden tegen het progressief tarief. 

Dit betekent dat wanneer u de jaren vóór de oprichting van de vennootschap, dankzij de investering in het onroerend goed, uw belastbaar beroepsinkomen aanzienlijk heeft weten te drukken, deze 4×4-regel mogelijk aanzienlijk lager of zelfs te verwaarlozen is.  Hiermee moet u dan zeker rekening houden.  Noot wanneer u het onroerend goed beroepsmatig gebruikt en ook op die manier fiscaal verwerkt (afschrijft) dan zal bij een latere verkoop hiervan in principe belasting moeten betaald worden op de gerealiseerde meerwaarde.  Doch er bestaat rechtspraak die stelt dat wanneer het onroerend goed (na het werd afgeschreven) verhuurd wordt en later verkocht wordt er van een meerwaardebelasting geen sprake meer is.  Het onroerend goed is immers overgegaan naar de privé-sfeer (Rb Hasselt 21 april 2004)..

Besluit

Wie een vennootschap wil oprichten en daarbij ook een investering in een beroepsmatig gebruikt onroerend goed plant, doet er goed aan te onderzoeken of hierdoor de oprichtingsdatum van de vennootschap beter niet nog uitgesteld wordt.  Dit vooral wanneer u geen constructies zoals recht van opstal of vruchtgebruik met het onroerend goed in overweging neemt.  Bespreek dit zeker met uw boekhouder.