De verkoop op lijfrente van een onroerend goed …

Wat is een lijfrente ?

Een lijfrente is een kanscontract. Iemand verkoopt (bv) een onroerend goed tegen betaling van een (periodieke) rente tot aan zijn overlijden. Het te betalen bedrag (lijfrente) voor het onroerend goed hangt af van hoe lang de verkoper uiteindelijk nog zal leven. De actuele leeftijd van de verkoper bij de vestiging van de lijfrente heeft dan ook zijn belang, tevens de gezondheidstoestand is van belang. Hoe jonger de leeftijd van de lijfrentegenieter hoe lager de te betalen lijfrente. Wel zal de termijn van de lijfrente dan ook langer zijn. Ook nog andere factoren zijn van belang , zoals de waarde van het onroerend, de inflatie en de marktrente.

Niet vergeten dat op een verkoop tegen lijfrente van een onroerend goed in Vlaanderen 10 % (12,5 % Brussel en Wallonië) registratierechten verschuldigd zijn.

Let ook op dat de lijfrentegenieter mogelijk belast wordt op de ontvangen lijfrente. Het gaat hier om roerende inkomsten die begrepen zijn in lijfrenten die na 1 januari 1962 onder bezwarende titel zijn aangelegd ten laste van een in België of in het buitenland gevestigde onderneming of rechtspersoon

Er bestaan twee systemen

• Lijfrenten of tijdelijke renten zonder prijsgave van het kapitaal :
De totale rente is aan te geven als roerend inkomen.
• Lijfrenten of tijdelijke renten met prijsgave van het kapitaal
Het roerend inkomen is gelijk aan 3 % van het afgestane kapitaal.

Kortom de verkoop van een onroerend goed tegen lijfrente aan een vennootschap heeft als gevolg dat de ontvangen lijfrente belastbaar wordt in de personenbelasting (15%). Bij een verkoop op lijfrente daarentegen aan een particulier wordt de lijfrente dan weer niet belast.

1. Successieproblematiek

Het is algemeen geweten dat bij een schenking de schenker nog 3 jaar in leven moet blijven.  Zoniet zijn er alsnog successierechten verschuldigd.  Door de schenking van roerende goederen te laten registreren zijn er echter geen successierechten meer verschuldigd (3%-7%-2%).

De verkoop op lijfrente echter is geen schenking.  De lijfrente moet echter wel marktconform zijn zoniet riskeert men alsnog successierechten te moeten betalen.  Ook opletten met het volgende.

Art. 11 W.Succ is een zogenaamd fictieartikel. Dit artikel stelt dat de goederen die een erflater heeft verkocht onder het beding van een levenslang recht (lijfrente of vruchtgebruik) geacht wordt nog in volle eigendom aanwezig te zijn bij het openvallen van de nalatenschap. 
Maw de wetgever gaat ervan uit dat zulk een constructie enkel wordt opgezet om successierechten te ontwijken en dat de erfgenamen in feite niets hoeven te betalen. 

Het behoort wel tot de mogelijkheden dat de erfgenaam het tegendeel levert door te bewijzen dat het niet een bevoordeling uitmaakt maar wel degelijk ten bezwarende titel is.  Dit kan door te bewijzen dat de lijfrente enerzijds correct werd bepaald en anderzijds dat ze ook betaald werd. 

Artikel 11 W.Succ
De roerende of onroerende goederen, die door de overledene ten bezwarenden titel werden verkocht of afgestaan, worden, voor de heffing van het uit hoofde van de nalatenschap van de overledene eisbaar successierecht en eisbaar recht van overgang bij overlijden, geacht deel uit te maken van zijn nalatenschap en als legaat te zijn verkregen door de verkrijger of door de overnemer, indien, naar luid van de overeenkomst, de overledene zich een vruchtgebruik heeft voorbehouden of de overlating, te zijnen bate, hetzij van het vruchtgebruik van een ander goed, hetzij van elk ander levenslang recht heeft bedongen, tenzij het wordt bewezen dat verkoop of afstand niet een bedekte bevoordeling is ten behoeve van de verkrijger of van de overnemer. Indien de overledene, daarenboven, de overlating van een goed in eigendom te zijnen bate heeft bedongen, is de belasting verschuldigd op een breuk der waarde, ten dage van het overlijden, van de door de overledene verkochte of afgestane goederen, breuk bepaald door de verhouding die bestaat ten dage van de verkoop tussen het bedrag der bedekte bevoordeling en de waarde der door de overledene afgestane goederen. Het recht van overgang, geheven bij de registratie der akte van verkoop of van afstand, en, in voorkomend geval, het overschrijvingsrecht, worden afgetrokken van het successierecht of van het recht van overgang bij overlijden, in de mate waarin laatstgemelde rechten eisbaar zijn krachtens dit artikel eventueel gecombineerd met het volgend artikel.

2. De lijfrente als techniek om iemand van de kinderen te bevoordelen ?

Art 918 Burgerlijk Wetboek is hier van belang.
Dit artikel stelt o.a. dat een vervreemding van bepaalde goederen op lijfrente of met voorbehoud van het vruchtgebruik aanzien wordt als een vermomde schenking en de waarde van deze goederen in volle eigendom moeten worden aangerekend op het beschikbaar deel van de nalatenschap.  Dus men vermoedt dat het een schenking betreft buiten erfdeel.  Het eventuele saldo moet in de massa worden ingebracht.  Zelfs wanneer de lijfrente of het vruchtgebruik correct werden gewaardeerd kan het problemen opleveren, dit in tegenstelling tot art. 11 W.Succ.

Art. 918 BW kan enkel worden vermeden wanneer de reservataire erfgenamen met de vervreemding akkoord gaan.  Dit betekent dat, wanneer zij ermee instemden, het desbetreffende actief de nalatenschap definitief verlaten heeft.

Oplossen door de verkoop op lijfrente te verkopen aan een vennootshap ?

Dit is mogelijk. Maar toch opletten :

– de lijfrentevergoeding maakt deel uit van het vermogen van de (in dit voorbeeld) ouder.  Dit kapitaal maakt deel uit van het vermogen van moeder waar ook het ‘benadeelde’ kind recht op heeft
– de impact voor de vennootschap (zie verder).

Artikel 918 BW
De waarde in volle eigendom van de goederen die aan een van de erfgerechtigden in de rechte lijn vervreemd zijn, hetzij met last van een lijfrente, hetzij met afstand van het kapitaal, of met voorbehoud van het vruchtgebruik, wordt toegerekend op het beschikbaar gedeelte; en het overschot, indien er een is, wordt in de massa ingebracht. Deze toerekening en deze inbreng kunnen niet worden gevorderd door de erfgenamen aan wie de wet een voorbehouden erfdeel toekent en die in deze vervreemdingen hebben toegestemd, noch in enig geval door de erfgerechtigden in de zijlijn.
.
De samenstelling van de lijfrente (Ci RH 421/366.43 en advies nr 149/1 CBN):

Hier dienen we rekening te houden met een aantal parameters nl.
 – waarde (afgestane kapitaal)
 – rentevoet
 – levensverwachting lijfrentegenieter.

Hiervoor zijn er regels afgevaardigd door de Commissie voor boekhoudkundige normen (CBN).  Een conversietabel is beschikbaar (BullBel 1985, p. 2218).

In deze tabel krijgt een man van 60 jaar een levensverwachting van 15,22 jaar mee.  De vraag is of deze nog wel stroken met de realiteit.

Voorbeeld gebaseerd op de conversietabel in het desbetreffende advies van CBN :

 man 60 jaar
 waarde onroerend goed 250.000 euro
 marktrentevoet 6%
 lijfrente : 250.000 / 9,2 = 27.174 euro
 belastingen : 250.000 x 3% x 15% = 1.125 euro.

Gevolgen voor de vennootschap

De rentepremie zal enerzijds een aftrekbare kost zijn en anderzijds kan er op het onroerend goed afgeschreven worden (niet de grond).
 
Tijdens de lijfrente zal er naast een afschrijving,  een aanpassing van die voorziening (nl. een aanpassing a rato van de verandering van de levensverwachting) moeten plaats vinden.  Dit betekent dat de aftrek van de lijfrentekost voor een stuk wordt teniet gedaan door de uitzonderlijke opbrengst.

Het is echter zo dat op moment van het overlijden van de lijfrentegenieter het openstaande saldo voor de vennootschap een uitzonderlijke opbrengst vormt wat een taxatie betekent.  Dit kan bij een plots en onverwacht overlijden een aanzienlijke taxatie teweeg brengen.

Voorbeeld
X verkoopt zijn onroerend goed aan vennootschap Y
man 60 jaar

waarde 250.000 euro (grond 62.500 euro – gebouw 187.500 euro)
marktrentevoet 6%
lijfrente : 250.000 / 9,2 = 27.174 euro
belastingen : 250.000 x 3% x 15% = 1.125 euro.

Boekingen :

Aankoop onroerend goed :
 Gebouwen 250.000 euro 
 @ Voorziening lijfrente  250.000 euro

Gedurende de duur van het contract :
 Afschrijving gebouw  (3%) 5.625 euro 
 @ Geboekte afschrijvingen  5.625 euro

 Financiële kosten 27.174 euro
@ Bankrekening 27.174 euro

 Voorziening voor lijfrente 7.065 euro
 @ Voorziening voor uitz. risico’s en kosten 7.065 euro

250.000 / 9,2 = 27.174
Na 1 jaar 27.174 x 8,94 = 242.935
  VERSCHIL 250.000 – 242.935 = 7.065 (uitzonderlijke opbrengst)

Dit betekent dat de aftrekbare kost wordt verminderd met 7.065 euro..

Bij een overlijden zal het resterende bedrag aan provisie belastbaar worden.  Dit betekent dan ook dat het een gevaar inhoudt wanneer de lijfrentegenieten snel na de transactie komt te overlijden. Een dekking dmv een verzekering kan een oplossing bieden.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Estate planning.