Vruchtgebruik en de bouw van een gebouw

U kent ongetwijfeld de vruchtgebruikconstructie.  Kort gezegd komt het hierop neer.  De vennootschap verwerft het vruchtgebruik van het gebouw en de blote eigenaar wordt aangekocht veelal door de vennoot of de aandeelhouder.

Na de termijn van het vruchtgebruik wordt de blote eigenaar volle eigenaar.  Dit zonder registratierechten te moeten betalen en (in principe) zonder enige bijkomende taxatie.

Wanneer het de aankoop van een bestaand gebouw betreft dan is het niet zo ingewikkeld.  Het vruchtgebruik wordt aangekocht door de vennootschap en de blote eigendom door de vennoot (privé persoon).

Maar wat te doen wanneer het geen bestaand gebouw betreft doch een wel een nieuwbouw ?  Een aantal opties zijn in de notariële praktijk gangbaar.  We overlopen twee mogelijkheden kort even.

 De grond wordt aangekocht door de privé persoon 

Tevens bouwt de privé persoon het gebouw.  Wanneer het gebouw klaar is, verkoopt de privé persoon het vruchtgebruik aan de vennootschap.

Het voordeel hiervan is dat het eenvoudig is.  Alles gebeurt immers door de privé persoon.  Dit maakt wel dat het financiële luik veelal duur kan uitvallen.  De privé persoon moet immers alles voorfinancieren. 
Ook het fiscale prijskaartje mag niet vergeten worden.  Eerst moet de privé persoon de grond aankopen met registratierechten.  Daarna het gebouw bouwen en dus de BTW betalen. 
Nadien verkoopt hij het vruchtgebruik aan zijn vennootschap met BTW (als toevallig BTW-plichtige).  Hij zal de betaalde BTW op het vruchtgebruik wel recupereren. 
De vennootschap zal wel nog registratierechten dienen te betalen op het vruchtgebruik van de grond.  Indien de privé-persoon de verkoop hiervan realiseer binnen de twee jaar na dat hij zelf de grond heeft aangekocht dan recupereert hij wel 60% van de betaalde registratierechten op de het vruchtgebruik van de grond.

Omgekeerd scenario  

Hier is het zo dat de grond wordt aangekocht door de vennootschap.  De vennootschap bouwt en verkoopt nadien de blote eigendom van het gebouw.

Hier zal de ganse (voor)financieringslast ten laste liggen van de vennootschap.  Maar ook hier mag het fiscale luik niet vergeten worden.  De vennootschap koopt de grond wat 10% registratierechten betekent.  Nadien bouwt zij het gebouw.  Hierop is 21% BTW verschuldigd.  Nadat de oprichting voltooid is verkoopt zij de blote eigendom aan de privé-persoon.  Wat de blote eigendom op de grond betreft, betaalt de privé-persoon 10% registratierechten op de volle eigendom. M.a.w. niet enkel op de blote eigendom. 

Ook hier kan de vennootschap mogelijk 60% van de betaalde registratierechten op de volle eigendom recupereren.  Wat de verkoop van de blote eigendom van het gebouw betreft, zal er (enkel) op de blote eigendom 21% btw aan de privé-persoon aangerekend dienen te worden. Deze btw zal door de vennootschap afgedragen worden.  Noot een gebouw en tevens zakelijk recht kan enkel met btw verkocht worden op een nieuw gebouw.  Een gebouw is immers maar ‘nieuw’ tot 31 december van het tweede jaar volgend op de eerste ingebruikneming of inbezitneming.  Belangrijk te vermelden is dat de verkoop van de blote eigendom met btw dus niet te lang op zich mag laten wachten.  Wanneer deze termijn van ongeveer twee jaar verstrijkt dan kan de blote eigendom van het gebouw enkel nog maar met registratierechten verkocht worden en dit op de volle eigendom.  Van enige btw-herziening van de gerecupereerde btw op de nieuwbouw voor de vennootschap is er wel geen sprake (Cassatie 11 oktober 2002).

Tip om de dubbele factuur van de registratierechten te vermijden kan er geopteerd worden de aankoop van de grond onmiddellijk in vruchtgebruik en blote eigendom te realiseren.  De vruchtgebruiker (de vennootschap) bouwt de volle eigendom van het gebouw wat een inherent recht is van de vruchtgebruiker.  Nadien verkoopt zij de blote eigendom (met btw) van het gebouw.  Hierdoor vermijden we dat er tweemaal registratierechten verschuldigd zijn.  De vraag is echter wel wat de waarde zal zijn van het vuchtgebruik van de aankoop van een stuk grond.

Noot dat de Administratie het vruchtgebruik niet altijd genegen is, is weinig nieuws vertellen.  De fiscus treedt regelmatig op tegen vruchtgebruikconstructies en tracht de constructie te herkwalificeren in een huurcontract.  Het moet gezegd dat vele constructies niet waterdicht zijn.  Veelal is de waarde van het vruchtgebruik arbitrair vastgesteld zonder rekening te houden met de bedrijfseconomische waarderingsregels.  De Rulingcommissie (DVB) heeft de voorwaarden nogmaals op een rij gezet opdat het vruchtgebruik niet kan geherkwalificeerd kan worden.  Deze voorwaarden worden kort opgesomd :

• Het vruchtgebruik moet van een derde worden verkregen.
• De duur van het vruchtgebruik moet ten minste 20 jaar bedragen.
• Het gebouw moet voor ten minste 50% worden gebruikt voor de activiteit van de vennootschap.
• De zaakvoerder die het privégedeelte bewoont, moet een normale huur betalen en geen genoegen nemen met het voordeel van alle aard, vastgelegd op basis van art 18 KB.WIB 92.
• De kosten voor het gebouw dienen evenredig te worden verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar.
• De waarde van het vruchtgebruik dient te gebeuren op haar werkelijke waarde. Of deze voorwaarden wel kunnen afgedwongen worden is nog maar een andere vraag, maar u weze gewaarschuwd …