//Vruchtgebruik constructie en nieuwbouwproject …

Vruchtgebruik constructie en nieuwbouwproject …

De vruchtgebruikconstructie is ondertussen wel gekend.  Toch blijven er vragen rond de mogelijkheden om een vruchtgebruikconstructie op te zetten wanneer een nieuwbouw moet worden gerealiseerd.  Een overzicht van enkele opties … 

Bij een bestaand gebouw is het op zich een ‘eenvoudige’ taak de vruchtgebruikconstructie toe te passen.  Hoeft het nog gezegd dat alle spelregels nauwlettend moeten gevolgd worden?  Voor de volledigheid vermelden we hierbij kort samengevat de (fel bekritiseerde) voorwaarden van de rulingcommissie opdat een vruchtgebruik niet als huur zou geherkwalificeerd worden : 

Bij een bestaand gebouw is het op zich een ‘eenvoudige’ taak de vruchtgebruikconstructie toe te passen.  Hoeft het nog gezegd dat alle spelregels nauwlettend moeten gevolgd worden?  Voor de volledigheid vermelden we hierbij kort samengevat de (fel bekritiseerde) voorwaarden van de rulingcommissie opdat een vruchtgebruik niet als huur zou geherkwalificeerd worden : 

Het vruchtgebruik moet van een derde worden verkregen ; de duur van het vruchtgebruik moet ten minste 20 jaar bedragen  ; het gebouw moet voor ten minste 50% worden gebruikt voor de activiteit van de vennootschap ; de zaakvoerder die het privégedeelte bewoont, moet een normale huur betalen en geen genoegen nemen met het voordeel van alle aard,  vastgelegd op basis van art 18 KB.WIB 92 ; de kosten voor het gebouw dienen evenredig te worden verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar.   

Waardering ?  Dat het vruchtgebruik correct dient gewaardeerd te worden is maar de evidentie zelf. Nieuwbouw. Maar hoe moeten we een nieuwbouw nu praktisch organiseren ? Het gebouw dient immers nog opgetrokken te worden.Hier bespreken we drie mogelijkheden met telkens naast de moeilijkheden de voor- en nadelen.  

Optie 1 Hier wordt het vruchtgebruik van de grond aangekocht door de vennootschap en de blote eigendom privé.  De vennootschap trekt het gebouw op.  Als vruchtgebruiker is dit immers mogelijk.  De vennootschap is m.a.w. volle eigenaar van het gebouw.  Hier moeten we opletten.  De bedoeling is ook hier dat de natuurlijke persoon, blote eigenaar van de grond, later volle eigenaar wordt zowel van de grond als van het gebouw (zogenaamd turbovruchtgebruik).  Maar het is nog maar de vraag of dit belastingvrij zal kunnen plaats vinden.  De Administratie zal dezelfde conclusie trekken zoals zij dat vandaag ook doet bij het einde van een recht van opstal.  Ook daar taxeert de Administratie regelmatig.  De discussie of de Administratie het hier bij het juiste eind heeft,  is reeds vroeger gevoerd en laten we hier aan ons voorbij gaan.  

Optie 2 De grond wordt in volle eigendom privé gekocht.  De privé-persoon trekt het gebouw op.  Nadat het gebouw klaar is verkoopt de privé-persoon het vruchtgebruik van grond en gebouw aan de vennootschap.  Hier wordt de financiële kost in eerste instantie gelegd bij de privé-persoon en niet bij de vennootschap.  Op de grond zal immers nadien ook het registratierecht terug moeten betaald worden.  Dit nadat het reeds al door de privé-persoon diende te worden betaald.  Wel kan er mogelijk een recuperatie van 60% plaatsvinden.  (Noot mogelijk zal dit op termijn ook met btw moeten).  Het vruchtgebruik op het gebouw kan wel met btw (als toevallig btw-plichtige).  Wat maakt dat de betaalde btw ook kan gerecupereerd worden.  Kortom de financiële last zal eerst privé moeten gedragen worden.  Ook worden we geconfronteerd met extra kosten.  

Optie 3 De grond wordt nu in volle eigendom privé gekocht.  De vennootschap echter trekt het gebouw op (d.m.v. een recht van opstal).  Nadat het gebouw klaar is verkoopt de vennootschap de blote eigendom van het gebouw aan de privé-persoon.  Hier wordt de financiële kost in eerste instantie gelegd bij de vennootschap en niet bij de privé-persoon.  Ook zullen er minder bijkomende kosten verschuldigd zijn.  De blote eigendom van het gebouw kan met btw (als toevallig btw-plichtige).  Kortom de financiële last zal eerst door de vennootschap moeten gedragen worden.  Ook worden we geconfronteerd met minder extra kosten.  Wel is er hier van een vruchtgebruik op de grond geen sprake wat maakt dat er minder aftrekbare kosten zijn in de vennootschap.Noot optie 3 kan ook toegepast worden in combinatie met optie 1.    

Optie 4 Een laatste optie die in de praktijk echter minder wordt toegepast, maar wel mogelijk is, is de aankoop onmiddellijk gesplitst in vruchtgebruik en blote eigendom van de grond.  Daarop volgend wordt in de notariële opstalakte opgenomen dat de vruchtgebruiker (vennootschap tevens opstalverlener)  aan de opstalhouder (privé-persoon tevens blote eigenaar) een recht van opstal toekent waarna de vruchtgebruiker samen met de blote eigenaar in dezelfde verhouding als de grond het gebouw optrekken.

2009-02-03T22:25:00+00:00
Dinsdag 19 december  2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me