Vier supertips om anoniem vastgoed te kopen!

Mensen kopen massaal vastgoed met de financiële crisis. Maar hoe kan je anoniem vastgoed kopen in eigen land… 

Koop eens anoniem een patrimoniumvennootschap

 

Een patrimoniumvennootschap is eigenlijk een gewone vennootschap zoals een NV of een BVBA. Alleen zal deze vennootschap alleen of bijna uitsluitend vastgoed bezitten als activa. Het klassieke verhaal is dat een goed boerende KMO’er naast zijn zogenaamde werkvennootschap een tweede vennootschap opricht, een immobiliën- of patrimoniumvennootschap. Deze vennootschap wordt dan gevoed met vergoedingen uit bv. bestuursvergoedingen (deze vastgoedvennootschap is dan bestuurder in de werkvennootschap) of via managementfees. In deze patrimoniumvennootschap worden dan een of meerdere panden gekocht, al dan niet met een constructie rond vruchtgebruik maar dat is een ander verhaal. Het voordeel is dat er dan met bruto-inkomsten vastgoed kan gekocht worden. Stel dat men in een BVBA 100 heeft en men wil deze 100 naar het privé vermogen overhevelen dan blijft er na vennootschapsbelasting en bv. roerende voorheffing (bij dividenduitkering) nog maar 50 of minder over. In de patrimoniumvennootschap heeft men echter nog steeds 100 om te investeren.

Bovendien is het vastgoed dan in een aparte vennootschap – afgescheiden van de werkvennootschap – wat weer zijn voordelen kan hebben in geval het mis gaat met de werkvennootschap. Tenslotte als er een koper is voor de werkvennootschap heeft die soms geen interesse in de protserige villa van de directeur. In ons scenario zit deze villa in een aparte vennootschap en hoeft de zaakvoerder die niet over te nemen. Ook naar successierechten toe kan de immobiliënvennootschap zo zijn voordelen hebben. Men kan de aandelen van deze vastgoedvennootschap schenken aan 3% aan de kinderen. Zo vermijdt men bij een erfenis in ‘rechte lijn’ (grootouders/kinderen/kleinkinderen) maar liefst 27% successierechten. In de zijlijn kan dit zelfs oplopen tot 65%.

Wat is nu het grote voordeel inzake de anonimiteit…? De verkoop van aandelen ook al zit hier een duur vastgoed in, gebeurt niet via de notaris. U kan bij wijze van spreken om middernacht aan de toog van Café Dikke Maria op een bierviltje de verkoop bezegelen en afronden. Dus op deze manier kan een pand indirect van eigenaar veranderen door de aandelen te verkopen. Meestal zal de verkoop gebeuren door het ondertekenen van een verkoopovereenkomst. Maar dit is wel een onderhandse akte zoals dat heet tussen partijen. Op geen enkele manier is dus automatisch geweten wie de eigenaar is. Het is niet zoals bij de verkoop van een huis dat er een notariële akte is die automatisch een knipperlicht doet branden bij de fiscus. Vroeger was het nog beter met de aandelen aan toonder maar ja dit is verleden tijd. Wat er voor de aandelen werd betaald hoeft niemand te weten… Dit opent mogelijkheden.

Doe uw voordeel?

Er zijn trouwens nog heel wat andere voordelen aan het kopen van een patrimoniumvennootschap. U betaalt immers geen registratierechten wat een erg forse besparing oplevert van 10% (en 12,5% in Brussel of Wallonië). De verkoop van aandelen kost u geen euro aan registratierechten. Maar er is nog meer.

Stel dat we een vennootschap hebben met alleen een pand in van 1.000.000 EUR. De aandeelhouder deed verder niets met dat pand en wil het nu verkopen. Als hij dit pand verkoopt en het geld privé wenst, kost hem dit een fortuin. Laat ons stellen dat de vennootschap het pand 20 jaar bezat en dat het pand dus voor meer dan 60% is afgeschreven.  Daarenboven werd het pand 20 jaar geleden gekocht voor 400.000 EUR, dus het pand is boekhoudkundig nog 150.000 EUR waard (er werd immers afgeschreven op 400.000 EUR). Nu is het pand 1.000.000 EUR waard. Bij verkoop gaat de vennootschap de degoutant hoge Belgische vennootschapsbelasting betalen van 33,99% op 850.000 EUR (verschil tussen 1.000.000 EUR en 150.000 EUR) of bijna 300.000 EUR.

Kan ik anoniem kopen met een commandverklaring?

 

 

Wat is dit voor een ding… een commandverklaring? Als u anoniem wilt kopen gebruikt men al eens een zogenaamde commandverklaring. U wenst bv. uw handelszaak graag uit te breiden en u wenst het pand te kopen dat naast uw eigendom te koop staat. Als de verkoper weet dat u interesse heeft, zal de prijs mogelijk worden aangepast. U wilt dus discreet kunnen kopen. Daarom werkt u met een stroman, met andere woorden, iemand koopt in uw plaats. Bovendien moet in het compromis de volgende clausule staan: “De koper koopt voor zichzelf of voor een andere nader aan te wijzen persoon.”. Dit is gebruikelijk en het zal dus niet de aandacht trekken.

Dan moet het snel gaan… Na het tekenen van het compromis moet u naar de notaris stappen. Hier verklaart u (in een authentieke akte) wie de werkelijke koper is. Meestal zijn de eerste en de definitieve koper aanwezig, maar de oorspronkelijke verkoper zeker niet. Later volgt dan nog de definitieve akte (bv. een kleine vier maanden later). De notaris moet deze commandverklaring laten registreren en dit op de eerste werkdag volgend op de ondertekening van het compromis. Als u dan weet dat het registratiekantoor om 12 uur dicht is, heeft u niet veel tijd. U kunt die commandverklaring tot 21 uur ’s avonds ook bij deurwaardersexploot betekenen, maar handig is anders… Haalt u dit strikte tijdschema niet, dan is er sprake van een wederverkoop en moeten er tweemaal registratierechten worden betaald. Een paar jaar geleden werd die regeling gewijzigd en is die korte termijn verlengd tot vijf werkdagen. Een leuke regeling voor als u iemand niet wilt laten weten dat u de eigenlijke koper bent maar hier verschalkt u de fiscus niet mee…

Overdraagbare koopoptie

 

Toch is het misschien nodig om wat tijd te winnen tegenover de fiscus

 

U heeft bv. nog niet het nodige officiële geld om op het ogenblik dat u het compromis gaat tekenen officieel te kunnen kopen. Uw ouders gaan u bv. nog een schenking bij de notaris doen. U moet dus wat tijd winnen maar u wil toch geen leuke opportuniteit laten verloren gaan. Dan zijn er enkele opties die we u zouden kunnen aanraden zoals bv. de overdraagbare aankoopoptie. Hoe werkt dit?

Bij een optie tot aankoop is het de verkoper die er zich toe verbindt te verkopen en dit op een onherroepelijke wijze. De verkoper kan m.a.w. niet meer terug.  De kandidaat-koper is daarentegen nog niet gebonden. Zorg ervoor dat deze optie overdraagbaar is. Misschien bezorgt u wel het vrij onopvallende modeldocumentje voor de optie aan de koper…waar ergens staat dat de optie overdraagbaar is, de meeste kopers zullen hier niet over vallen. Misschien zal uw stroman die deze optie tekent – want dat is uiteraard de bedoeling – de verkoper wel over de brug krijgen door de optie betalend te maken. De stroman betaalt bv. 1000 EUR om de optie te krijgen. Licht uw stroman bv. binnen de 14 dagen de optie, dan wordt deze 1000 EUR in mindering gebracht van de aankoopsom. Anders is hij/u zijn geld kwijt. Uw stroman zegt dat hij voor zo een belangrijke aankoop nog wat bedenktijd wenst. In deze tijd die u wint kan u ervoor zorgen dat u al tenminste ergens het geld officieel hebt voor de betaling van bv. het voorschot. Ja gaat het over een villa van 1.000.000 EUR dan is het toch 100.000 EUR.

Ondertussen wordt de optie aan u overgedragen door de stroman. En daar verschijnt u plotseling breed glimlachend op het toneel. U bent de koper. Niemand kan u nog tegenhouden. U koopt tegen de in de optieovereenkomst betaalde prijs en u kan ondertussen de uitgave verantwoorden…

Stel dat de koper toch wat vreemd opkijkt om de optie overdraagbaar te maken dan is een zeer valabel argument van de stroman: ‘Ik zou er wel graag bijzetten dat de optie overdraagbaar is. Ik weet niet goed of ik nu best koop via mijn vennootschap, mijn kinderen of in persoonlijke naam. Mijn boekhouder zei dat ik er daarom best in zet dat de optie overdraagbaar is’.

Vennootschap in oprichting

Ook de vennootschap in oprichting biedt mogelijk een oplossing. De oprichter(s) (uw stroman(nen)) dus ondertekenen dan het compromis. Wie er aan de touwtjes trekt in de nog op te richten vennootschap wordt op deze manier niet blootgegeven. Er kunnen nog andere toekomstige aandeelhouders zijn buiten de oprichters. Na de oprichting van de vennootschap zal dan aan de notaris worden meegedeeld dat de vennootschap alle handelingen overneemt van de oprichters. Ondertussen zijn er bv. al vier maanden verstreken en kan de nieuwe vennootschap of een reeds bestaande vennootschap …waarvan u de aandelen overnam het pand dus kopen. Niemand hoeft te weten voor hoeveel u de vennootschap overnam of u kan na de aankoop van het pand…discreet de aandelen overnemen… Er zijn hier opties.

Aankoop in onverdeeldheid

Ook zouden bv. 4 personen het pand kunnen kopen in onverdeeldheid. De uiteindelijke koper zit onopvallend tussen de andere vier. Naderhand kan koper D van de andere mede-eigenaars hun deel overnemen tegen slechts 1 % verdelingsrecht. Let op ! Wat niet kan is dat A, B en C alleen kopen en D vervolgens voor een klein stukje mede-eigenaar wordt. En dat D tenslotte het deel van de anderen overneemt tegen het verdelingsrecht van 1 %. Hier heeft de wetgever een stokje voorgestoken. In dit geval gebeurt de overname tegen 10 % . Nu u de anderen uitkoopt, heeft u ondertussen geen probleem meer om uw uitgave te verantwoorden tegenover de fiscus.



Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Estate planning.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Successierechten.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Vastgoedrecht.