Het verhaal is klassiek. U bent zelfstandige (bv. vrije beroeper) en u overweegt ernstig om de overstap naar een vennootschap te maken. Voortaan zal u de bedrijfsleider van uw vennootschap zijn. Voordien heeft u altijd “een” onroerend goed afgeschreven (gedeeltelijk, namelijk het beroepsgedeelte). Op het moment dat u de overstap naar een vennootschap maakte, werd het gebouw niet aan deze vennootschap overgedragen. U verhuurde het beroepsgedeelte aan uw vennootschap.

Maar wat gebeurt er nu op fiscaal vlak wanneer u nadien het gebouw alsnog verkoopt. Is de meerwaarde dan ook nog belastbaar? Doet u dat bij de oprichting van de vennootschap dan zal de meerwaarde belast worden aan 16,5% (+ gemeentebelasting en sociale bijdragen).

Deze problematiek heeft de naam ‘desaffectatietheorie’ meegekregen.

De meerwaarde is belastbaar wanneer deze gerealiseerd wordt naar aanleiding van de stopzetting. Maar deze stopzetting is echter voordien (namelijk vóór de verkoop) reeds gebeurd. De vraag is dan ook wat er gebeurt wanneer de woning door u eerst verhuurd wordt aan de vennootschap en pas nadien verkocht wordt; betekent dit dan een belastingvrijstelling op de meerwaarde?

De Administratie vindt dat dit niet altijd het geval is (ComIB 28/16, 28/19 en 28/23). De Rechtbank van Hasselt oordeelde in een dergelijk geval daarentegen dat het verhuren van een onroerend goed gedurende twee jaar waarna het onroerend werd ingebracht in de vennootschap betekende dat de meerwaarde op het gebouw niet langer zijn oorsprong vond in de stopzetting van de beroepsactiviteit en dus ook geen aanleiding meer gaf tot het belasten van de stopzettingsmeerwaarde (Rb Hasselt 21 april 2004, Rb Brugge 16 december 2003).

Het commentaar op het wetboek inkomstenbelasting vertelt ons echter het volgende  (ComIB 28/16): “Meerwaarden op de sub 28/14, 2°, bedoelde activa worden echter niet als winst of baten aangemerkt, wanneer die activa tussen de datum van de stopzetting en die van de vervreemding op een duurzame wijze uitsluitend tot niet beroepsdoeleinden (door de eigenaar of door een derde) zijn gebruikt of aangewend.

(…)

De rechtspraak is echter niet (altijd) akkoord met het administratieve standpunt (bron monkey.be) :

  • Onroerend goed: de verhuring aan een derde terwijl de huurinkomsten in hoofde van de belastingplichtige worden belast als onroerende inkomsten, staat gelijk met gebruik voor privédoeleinden: Luik 13 december 2000 – Rb Hasselt 11 september 2002.
  • Onafgezien het gebruik voor beroepsdoeleinden door de huurder: Rb Brugge 16 december 2003 – Rb Hasselt 28 februari 2007 – Rb Hasselt 25 maart 2010 – Gent 1 december 2009 (contra Brussel 23 juni 2010 (Fiscale Koerier 10/588)).

Ook het Hof van Beroep te Gent had het er moeilijk mee en ging niet mee in de redenering van de belastingplichtige van desaffectatie (Gent 14 december 2010).  Een notaris zette zijn beroep stop. Na de stopzetting werd het onroerend goed, dat voordien beroepsmatig aangewend werd, gedurende een periode van ongeveer twee jaar en acht maanden verhuurd. Daarna werd het verkocht. HetHof volgde de Administratie en stelde dat het onroerend goed niet werd gedesaffecteerd. Aan de kantoorruimte werden geen werken uitgevoerd opdat deze kantoorruimte bruikbaar werd met een andere bestemming dan het notariskantoor. De opvolger (huurder) gebruikte immers deze kantoorruimte verder voor het notariskantoor. Bijkomend negatief element was dat de periode tussen de stopzetting en verkoop relatief kort was. Hierdoor kon er dan ook niet afgeleid worden dat de meerwaarde niet meer plaats vond naar aanleiding van de stopzetting van het ambt van notaris. Het Hof stelde wel dat de prijsstijging gedurende de twee jaar en acht maanden niet mee opgenomen kan worden in de belastbare meerwaarde.

  • Ook of de belastingplichtige bedrijfsleider is van de vennootschap die huurt, is van geen belang (Rb Hasselt 11 december 2002 – Rb Hasselt 4 juni 2008 – Rb Hasselt 25 maart 2010 – Rb Brussel 8 juni 2007).

Het spreekt voor zich dat hoe langer de periode tussen stopzetting en verkoop is geweest, hoe minder waarschijnlijk de taxatie wordt. Ook het uitvoeren van de nodige aanpassingswerken, waardoor het beroepsmatig gebruik privégebruik wordt, versterkt de desaffectatietheorie.

“Recentelijk” oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen dat de meerwaarde niet belast was (Antwerpen 26 februari 2013).  In 2005 werd een gebouw verkocht. De vraag was of de meerwaarde (die naar aanleiding van de verkoop gerealiseerd werd) nog belastbaar was want drie jaar na de stopzetting werd het alsnog verkocht aan de NV. Gedurende deze periode werd het wel verhuurd aan de NV (die na de stopzetting opgericht werd). Er was bijgevolg geen belaste meerwaarde meer. Het causaal verband tussen de stopzetting en de meerwaarde was niet aanwezig.

Wanneer er alsnog een meerwaarde belast wordt, dan is de volgende passage uit het commentaar op het wetboek inkomstenbelasting van belang wat de belastbare meerwaarde  betreft omwille van de waarde toename tussen het moment van stopzetting en verkoop.

ComIB 28/25 :

Wanneer voor een bepaald actief de verkoopwaarde of de ontvangen vergoeding tussen de datum van de stopzetting en die van de vaststelling van de verkoopwaarde of van de vergoeding, zijn beïnvloed door een tussen die twee data voorgekomen prijsstijging, moet het gedeelte van de waarde of van de vergoeding dat uit die omstandigheid voortvloeit, evenwel buiten beschouwing worden gelaten.

De Rulingcommissie kreeg een dergelijke vraag ook reeds voorgeschoteld. Iemand wenst een gebouw te verkopen maar dit werd voordien als winkelruimte gebruikt. Het gebouw werd echter, sinds de volledige en definitieve stopzetting van de toenmalige beroepsactiviteit, vier jaar voor privédoeleinden aangewend (berging- en stallingruimte). De Rulingcommissie aanvaardt dat het gebouw ondertussen een andere bestemming heeft gekregen en volledig in het privépatrimonium is terechtgekomen. De meerwaarde naar aanleiding van de verkoop is dan ook niet meer belastbaar als stopzettingsmeerwaarde (Voorafgaande beslissing nr. 2010.262 van 31 augustus 2010).

Besluit

Wie een gebouw verkoopt en dit doet naar aanleiding van zijn of haar stopzetting en hierdoor een meerwaarde realiseert, wordt belast. Wie naar aanleiding van de stopzetting het gebouw NIET verkoopt maar gedurende een bepaalde periode het gebouw verhuurt (al dan niet aan de eigen vennootschap) en pas nadien verkoopt, heeft goede argumenten om de meerwaarde niet te doen belasten. Het oorzakelijk verband tussen de stopzetting en de verkoop zal niet meer aanwezig zijn. Hoe meer tijd er verlopen is tussen de stopzetting en de verkoop, des te kleiner ook het “gevaar”.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen Tip.