Verkoop van gebouwen en terreinen, voortaan btw op de totaliteit ?

Vandaag …

Vandaag is het principe dat er registratierechten verschuldigd zijn over zowel de aankoop van een grond als een bestaand (niet nieuw) gebouw.  Voor de aankoop van een ‘nieuw gebouw’ is de regeling anders. Een zogenaamde beroepsoprichter is sowieso verplicht btw toe te passen.  Met een beroepsoprichter bedoelen we een persoon die geregeld onder bezwarende titel nieuwe gebouwen vervreemdt die hij heeft opgericht, laten oprichten of die hij met voldoening van btw heeft verkregen.Andere dan beroepsoprichters (bv. een particulier die een nieuwe woning koopt en op korte termijn verkoopt) kunnen opteren om nieuwe gebouwen al dan niet met btw over te dragen (technisch worden zij ‘toevallig belastingplichtigen’ genoemd). De keuze om met btw te verkopen heeft een belangrijk gevolg.  De verkoper kan hierdoor immers zijn betaalde btw in aftrek nemen die hij heeft betaald n.a.v. de oprichting of aankoop van het gebouw.  De totale prijs bestaat enerzijds uit het gebouw en anderzijds met de daarbij horende grond dat hij verkoopt.  Er zal een opsplitsing moeten gebeuren.  Zodoende zal er btw aan aangerekend worden op het gebouwd gedeelte en registratierechten op de grond. 
Wat de zakelijke rechten betreft (zoals vruchtgebruik) worden dezelfde regels gehanteerd.Noot voor de btw is een gebouw ruimer dan men denkt.  Het betreft nl ‘ieder bouwwerk dat vast met de grond verbonden is’.  Ook wat een ‘nieuw’ gebouw betreft heeft de btw haar eigen definitie.  Een gebouw wordt voor de btw als ‘nieuw’ beschouwd tot het einde van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming (vroeger werd er gerefereerd naar de onroerende voorheffing).Een vraag die in de praktijk gesteld wordt, is waarom het überhaupt nuttig is te opteren een (nieuw) gebouw met btw te verkopen.  De btw bedraagt 21% en de registratierechten 10% in Vlaanderen (Brussel en Wallonië 12,5%).  M.a.w. waarom dan überhaupt kiezen voor de btw ?  Het feit zit hem in de recuperatie van de betaalde btw door de verkoper.VoorbeeldX heeft een gebouw opgericht voor 200.000 EUR + 42.000  BTW (21%).  De grondprijs bedraagt 70.000 EUR.  Hij bij de verkoop van het gebouw een winst te realiseren van 20.000 EUR.GEEN optie voor btw :
Verkoop met registratierechten,
verkoopprijs :
200.000(oprichtingsprijs excl. BTW)
42.000 ((niet-aftrekbare) BTW) 7
0.000 (grond)                              
20.000(winst)
332.000 totaal                              
33.200 (registratierechten 10%)
365.200 totale kostprijs
 

WEL optie voor de btw :Verkoop met BTW, verkoopprijs :                                   
200.000 (oprichtingsprijs excl. BTW)                                  
70.000  (grond)                                  
20.000 (winst)                                 
290.000                                     
7.000 (registratierechten 10% op de grond)                                            
46.200 (BTW 21% op 220.000 euro)    

343.200 totale kostprijs

Niettegenstaande de btw 21% is de verkoop met btw finaal 22.000 EUR goedkoper. 

Wat brengt ons de nabije toekomst …

Op basis van het Breitsohl arrest (arrest van het Europees Hof van Justitie van 8 juni 2000 dat aan de oorsprong ligt van deze wijziging) is het de bedoeling voortaan de verkoop van een nieuw gebouw met het bijhorend terrein voor zijn totaliteit te onderwerpen aan de btw.  (noot vandaag woedt er echter een felle discussie of deze uitspraak wel de echte reden kan zijn dat België haar wetgeving moet aanpassen en de reden niet eerder budgettair van aard is.  Deze discussie laten we aan ons voorbij gaan). Wel zijn er twee voorwaarden gesteld waaraan moet worden voldaan ::
– de vervreemding van het gebouw en het bijhorend terrein moet door dezelfde persoon gebeuren
– de vervreemding van het gebouw en het bijhorend terrein moeten gelijktijdig plaats vinden.Wat de verkoop van (enkel) bouwterreinen betreft, wijzigt er dus niets. Dit blijft onderworpen aan de registratierechten.De inwerkingtreding is volgens de laatste berichten voorzien voor 15 augustus 2008.  

Gevolgen …

Deze wijziging zal voornamelijk de beroepsoprichters treffen.    Het is dan ook niet verwonderlijk dat de vastgoedsector bij het vernemen van deze wijziging onmiddellijk van leer trok tegen deze wijziging.  Zij zijn immers (zie boven) steeds verplicht met btw te verkopen en vandaag dus (enkel) btw aan te rekenen op de verkoop van een gebouw.  Op termijn zal bij hen de btw heffing uitgebreid worden met het bijhorende terrein.   Bij deze nieuwe regeling zijn er winnaars en verliezers.  Het ziet er echter wel naar uit dat er meer verliezers dan winnaars zullen zijn.Wanneer deze beroepsoprichters verkopen aan zogenaamde niet-belastingplichtigen dan zien deze de kostprijs gevoelig toenemen.   Niet-belastingplchtigen zijn particulieren en zogenaamde niet-belastingplichtige rechtspersonen.  Dit kan  bv. een patrimoniumvennootschap of een tandartsenvennootschap zijn.   Ook bij belastingplichtigen met een beperkt recht op aftrek van de btw (bv. een financiële instelling) wordt de kostprijs de hoogte in gejaagd.   Wat betekent dit nu in centen ?  Het gevolg is dat de kostprijs van een nieuw gebouw met 11% op het grondgedeelte de hoogte in gaat.  Het is immers zo dat vandaag 10% registratierechten op het grondaandeel moet betaald worden en 21% btw op het gebouw.  Voortaan zal op het grondaandeel evenzeer 21% btw moeten betaald worden.We nemen het volgende voorbeeld.  U overweegt de aankoop van een nieuwe woning (Vlaanderen) ter waarde van 300.000 euro (excl btw en registratierechten).  Het grondaandeel bedraagt 100.000 euro.  Vandaag bedragen de ‘belastingen’ (registratierechten en btw) :10% x 100.000 = 10.000 euro21% x 200.000 = 42.000 euroTotaal aan registratierechten en btw : 52.000 euroTotale kostprijs : 352.000 euro. Toekomst 0 euro registratierechten (want niet meer van toepassing)21% x 300.000 = 63.000 euroTotaal aan btw : 63.000 euroTotale kostprijs : 363.000 euro. De totale kostprijs stijgt met 11.000 euro wat in verhouding een prijsstijging geeft van 3,125 %.Voor wie graag wiskundig wenst te berekenen wat procentueel de meerkost zal zijn, kan de volgende eenvoudige formule gebruiken :(grondaandeel x 11%) / ((grondaandeel x 1,1) + (gebouw x 1,21)) Toegepast op ons voorbeeld :                (100.000 x 11% ) / ((100.000 x 1,1) + (200.000 x 1,21)) = 3,125 %  

Maar hier houdt het verhaal mogelijk zelfs nog niet op.  Het kan nog erger …De kostprijs kan voor een particulier immers nog extra toenemen.  Stel in ons voorbeeld dat u de aankoop overweegt, maar reeds jaren geleden een appartement hebt gekocht dat u nu verkoopt.  In Vlaanderen bestaat er immers een zogenaamd ‘rugzak’ systeem (meeneembaarheid) wat de registratierechten betreft.  Dit houdt kort gezegd in dat u de betaalde registratierechten (mits het respecteren van een aantal voorwaarden) van uw vorige aankoop mag verrekenen met de te betalen registratierechten op uw nieuwe aankoop.Terugkerend naar ons voorbeeld.U hebt jaren geleden een bestaand appartement gekocht voor 150.000 euro.  Hierop hebt u 12,5% (toenmalig tarief) registratierechten ofwel 18.750 euro betaald.  Een bedrag van 12.500 euro van die betaalde registratierechten mag u in mindering brengen van de te betalen registratierechten op uw nieuwe aankoop.  Zodoende kunnen de nieuwe registratierechten zelfs herleid worden tot 0 euro.Vandaag Vandaag bedragen de ‘belastingen’ :10% x 100.000 = 10.000 euro – 10.000 euro (verrekening van de vroeger betaalde registratierechten)= 0 euro21% x 200.000 = 42.000 euroTotaal aan registratierechten en btw : 42.000 euroTotale kostprijs : 342.000 euro. Toekomst 0 euro registratierechten (want niet meer van toepassing)21% x 300.000 = 63.000 euroTotaal aan btw : 63.000 euroTotale kostprijs : 363.000 euro. De totale kostprijs stijgt met 21.000 euro wat in verhouding een prijsstijging geeft van meer dan 6%. 

Enkel verliezers … ?

Maar zoals reeds vermeld zijn er ook winnaars bij het nieuwe systeem.Wanneer bijvoorbeeld een btw-belastingplichtige, met volledig recht op aftrek van de btw, een gebouw aankoopt met btw op gebouw én bijhorend terrein, en dit onroerend goed voor zijn btw-activiteit gebruikt, dan kan hij voortaan de volledig btw in aftrek (recupereren) nemen.  Vandaag betaalt deze persoon immers registratierechten op het grondaandeel en deze registratierechten kunnen enkel in de kosten gestopt worden maar niet worden gercupereerd.  Ook wie een vervuild terrein dient te saneren zal de nieuwe regelgeving ook voordelig zijn.  Op deze manier kan immers de btw op de sameringswerken gerecupereerd worden.   We nemen het volgende voorbeeld.  U bent bakker en u overweegt de aankoop van een nieuwe bakkerij.  De kostprijs bedraagt in totaal 400.000 euro (excl btw en registratierechten).  Het grondaandeel bedraagt 120.000 euro.  Vandaag bedragen de ‘belastingen’ (registratierechten en btw) :10% x 120.000 = 12.000 euro21% x 280.000 = 58.800 euroTotaal aan registratierechten en btw : 70.800 euroTotale kostprijs : 470.800 euro.Maar u kan de btw op de ‘bakkerij’ recupereren via uw btw-aangifte.  M.a.w. enkel de kostprijs van de registratierechten blijft over 12.000 euro (kan wel in mindering gebracht via de beroepskosten). Toekomst 0 euro registratierechten (want niet meer van toepassing)21% x 400.000 = 84.000 euroTotaal aan btw : 84.000 euroTotale kostprijs : 484.000 euro.Maar gezien u de btw op de ‘bakkerij’ kan recupereren via uw btw-aangifte blijft er niets meer over.  Er zijn immers geen registratierechten meer van toepassing !Voor de bakker daalt dan ook de kostprijs van 412.000 euro naar 400.000 euro ofwel een daling met 2,9 %. 

Kunnen we aan de nieuwe regeling ontkomen ?

We zouden geen Belgen zijn wanneer we niet reeds zouden nadenken aan de één of andere ontwijkingsmogelijkheid.Vandaag worden er dan ook verschillende mogelijkheden bestudeerd die ervoor moeten zorgen dat deze nieuwe regeling kan omzeild worden.  Dit is echter niet zonder gevaar en dit met alle gevolgen vandien.  Het wetboek btw kent immers een antimisbruikbepaling die door de Administratie mogelijk kan gebruikt worden.We bespreken kort één van de gesuggereerde oplossingen, nl de verkoop door twee aparte entiteitenZoals hierboven reeds vermeld, spreekt het ontwerp over een gelijktijdige verkoop van gebouw en bijhorend terrein door éénzelfde persoon.  M.a.w. wanner het gebouw en de grond niet door éénzelfde persoon maar door twee aparte personen wordt verkocht lijkt de nieuwe regeling niet van toepassing.  De grond wordt door de bouwfirma aangekocht in een aparte vennootschap genaamd ‘Grond nv’ en deze verleent een opstalrecht (recht op de grond een gebouw neer te zetten) aan een andere vennootschap genaamd ‘Bouw nv’.  Na de bouwwerkzaamheden wordt de grond verkocht door ‘Grond nv’ en het gebouw door ‘Gebouw nv’.  Gezien dit niet dezelfde personen zijn lijkt de nieuwe regelgeving niet van toepassing.  Maar zoals reeds vermeld is het nog maar de vraag of de Administratie dit wel zal toelaten.Een andere mogelijke werkwijze, die er wel voor kan zorgen dat de nieuwe regelgeving niet toepasbaar is, is nog aankopen vooraleer de nieuwe regeling in werking treedt. Volgens de laatste info is de  inwerkingtreding voorzien op 15 augustus ek.  Wie geen risico wil nemen kan zijn aankoop dan ook best vervroegen. 

Besluit

U merkt dat de nieuwe regeling voor velen onder ons een aanzienlijk kostenverhogend effect heeft.  Temeer dat vandaag nieuwbouw al bezwaarlijk goedkoop kan genoemd worden.  Als we dan nog weten dat de rentevoeten de laatste tijd ook de hoogte zijn ingegaan, blijft een aankoop van het (nieuwe) ‘droomhuis’ voor velen dan ook enkel een droom.  De vraag is echter hoe deze nieuwe regelgeving uiteindelijk zijn uitwerking zal krijgen.  Het Vlaams gewest is het helemaal niet eens met deze nieuwe werkwijze wat maakt dat er nog wel wat aan zal moeten bijgeschaafd worden.  Maar het valt wel te vrezen dat deze nieuwe regelgeving er finaal toch zal komen. Hopelijk in een meer verteerbare vorm.