Uw fiscaal voordeel bij de aankoop van een tweede huis?

Koopt u een huis of appartement, dan sluit u misschien een lening af, die u (gedeeltelijk) fiscaal in mindering kunt brengen. Maar ook al is uw lening al lang afbetaald of hebt u uw woning met eigen middelen betaald, het bezit van onroerend goed heeft fiscale gevolgen. Die zijn anders voor een tweede verblijf dan voor uw eerste woning. Er is eerst de vraag in welke mate u fiscaal voordeel kunt doen als u een tweede woning koopt en daarvoor leent. En stel dat u uw tweede verblijf  – een appartement aan zee bijvoorbeeld – verhuurt? Wordt u dan belast op de huurinkomsten? Ook niet onbelangrijk: kunt u nog discreet en anoniem een huis kopen in het buitenland?

Welke fiscale voordelen geniet u?

Aangezien u al een eigen woning hebt, geniet u niet dezelfde fiscale aftrek voor een lening die u geniet als u uw eigen en enige woning koopt of bouwt, de zogenaamde ‘woonbonus’. Dit is een ‘korf’ die kan worden opgevuld met intresten, kapitaalaflossingen en premies van een levensverzekering in het kader van een hypothecaire lening. Voor uw tweede woning belandt u in een ander fiscaal stelsel.

l Voor uw hoofdverblijfplaats Hebt u één enkele woning en hebt u die gefinancierd met een lening, dan geniet u sinds 1 januari 2005 van de woonbonus, zonder dat er rekening gehouden wordt met uw inkomen; In uw aangifte van 2007 (inkomsten 2006) mag u € 1.920 per persoon in mindering brengen (basisaftrek), verhoogd met een bijkomende aftrek van € 640 voor de eerste 10 jaar van de lening als het nog steeds uw enige woning is. Daarbovenop is nog een bijkomende jaarlijkse aftrek mogelijk voor gezinnen met minstens 3 kinderen ten laste (grensbedragen voor de inkomsten 2006 – aanslagjaar 2007).VOORBEELD: een koppel zonder kinderen sluit een hypothecaire lening van € 100.000, terug te betalen over 20 jaar. Hun marginale aanslagvoet (het hoogste tarief belastingen dat ze betalen op de hoogste schijf van hun inkomen) is 45,17%.Hun fiscaal voordeel is dan:

-         Voor de eerste 10 jaar: € 1.920 + € 640 = € 2.560 x 2 = € 5.120 x 45,17% = € 2.312,70 x 10 jaar = € 23.127 

-         Voor de volgende 10 jaren: € 1.920 x 2 = 3.840 x 45,17% = 1.734,53 x 10 jaar = € 17.345,30De aftrekbare bedragen worden geïndexeerd. Ze komen op € 1.950, € 650 en € 70 per persoon voor het inkomstenjaar 2007 (aangifte 2008).

 LET OP Als u een tweede verblijf koopt, behoudt u enkel de basisaftrek en verliest u de verhoogde aftrek van € 640. Koopt u een tweede woning vóór 31 december van het inkomstenjaar, zal de bijkomende aftrek niet toegepast worden.

 l Voor uw tweede verblijfVoor uw tweede verblijf geldt een ander fiscaal stelsel. De intresten en het kapitaal dat u afbetaalt in het kader van een lening voor een tweede verblijf geven slechts recht op de gewone intrestaftrek en op de fiscale vermindering voor het lange termijnsparen???. U zult maar ruimte hebben in de ‘korf’ als u geen andere hypothecaire kredieten (voor uw gezinswoning of een andere woning) meer heeft lopen en u ook geen premies aftrekt van individuele levensverzekeringen met een fiscale aftrek.

Tot voor kort genoot u enkel een fiscaal voordeel voor een onroerend goed in België. Sinds 1 januari van dit jaar geldt het voordeel ook als u een onroerend goed koopt gelegen in de ‘Europese Economische Ruimte’. Dit zijn de 27 landen van de Europese Unie, plus Noorwegen, IJsland en Liechtenstein. U hebt dus de keuze uit 30 landen.  U mag ook lenen bij een bank in één van deze landen.Wordt u belast op de huurinkomsten?

Stel dat u uw tweede verblijf regelmatig of heel het jaar verhuurt, wordt u dan belast op de werkelijke huurinkomsten?

 

Uw tweede verblijf ligt in België – U verhuurt aan particulieren voor privé-gebruikVerhuurt u de woning ongemeubeld, dan wordt u belast worden op het kadastraal inkomen verhoogd met 40 %. Hier verandert er dus niets in vergelijking met een eerste woning. Verhuurt u het appartement of de woning gemeubeld dan wordt u op een andere manier belast. De fiscus zal 40 % van het kadastraal inkomen als roerend beschouwen (dus voor de meubels). U wordt dan belast op 40 % van het KI als roerend inkomen. U mag van dit bedrag dan nog een kostenforfait aftrekken van 50 %, op wat overblijft betaalt u 15 % belastingen. Op het resterend gedeelte van het KI wordt de verhoging toegepast van 40 % en daar wordt u  gewoon op belast tegen uw hoogste belastingtarief.-  U verhuurt aan iemand die de woning voor beroepsdoeleinden gebruikt

In dit geval wordt u belast op de netto huurinkomsten die u effectief ontvangt. Dit is de brutohuur, verminderd met een forfait van 40%, maar begrensd tot 2/3 van het geherwaardeerde kadastraal inkomen. Voor aanslagjaar 2007 (inkomsten 2006) bedraagt de herwaarderingscoëfficiënt 3,59 (3,65 voor aanslagjaar 2008, inkomsten 2007).  

VOORBEELD Het basis- KI van het appartement dat u aan een handelaar verhuurt bedraagt € 1.500 en u ontvangt maandelijks € 1.000 huurinkomsten. In principe wordt u belast op : € 12.000 (jaarlijkse brutohuur) – € 4.800 (40% forfaitaire kosten) = € 7.200. Maar het forfait is beperkt tot 2/3 van het geherwaardeerde KI, dus 1.500 x 2/3 x 3,59 = € 3.590. De huurinkomsten waarop u belast zult worden zijn dan ook: € 12.000 – € 3.590 = € 8.410.

 

Uw tweede verblijf ligt in het buitenland

Er is veel kans dat u een tweede verblijf kocht in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag sloot. Dit verdrag bepaalt welk land op een bepaald inkomen belasting zal heffen. België sloot zo’n verdrag met bijna alle normale vakantielanden (Frankrijk, Italië, Spanje, Portugal, Zwitserland,…). Koopt u een huis in een land waarmee België geen verdrag sloot, dan wordt u twee keer belast: één keer in België en één keer in het land zelf, maar u geniet wel een belastingvermindering van 50% van de Belgische belastingen.

U verhuurt uw buitenlandse woning niet Omdat België geen kadastraal inkomen kan toekennen aan uw woning in het buitenland moet u in uw Belgische belastingaangifte de ‘huurwaarde’ van uw buitenlandse woning opgeven. Dat zijn de huurinkomsten die u zou kunnen genieten van bijv. de verhuur van uw Spaans appartement of uw huisje in de Provence. U mag wel de in het buitenland betaalde belasting in mindering brengen.
-         U verhuurt uw buitenlandse woning

Verhuurt u het pand, dan moet u de ontvangen huurinkomsten aangeven, verminderd met de in het buitenland betaalde belastingen. U mag ook nog een forfaitair bedrag in mindering brengen voor onderhoud en herstellingen. Dit bedraagt 40 % voor een gebouw en 10% voor een grond. Het is niet omdat u in het buitenland al belastingen betaald hebt op uw woning, dat u de woning niet zou moeten aangeven aan de Belgische fiscus. De huurwaarde van uw Belgische woning wordt meegeteld om de belastingvoet te bepalen op uw andere inkomsten. Die kunnen daardoor terecht komen in een hogere belastingschijf.Wat als u uw tweede verblijf verkoopt?

In België Verkoopt u uw tweede verblijf in België, dan zult u alleen een meerwaardebelasting betalen als u de woning binnen de vijf jaar na aankoop verkoopt. U betaalt dan 16,5% op de gerealiseerde meerwaarde, dus op het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs. Maar u mag met een heleboel kosten rekening houden. Zo mag de aankoopprijs al worden verhoogd met de aankoopkosten of met een forfaitair percentage van 25%. Deze verhoogde aankoopprijs mag daarenboven nog verhoogd worden met 5% per vol jaar berekend tussen de datum van verwerving en vervreemding. De werken die u hebt laten uitvoeren door een geregistreerde aannemer mogen ook bij de aankoopprijs worden geteld.

In het buitenland Verkoopt u uw woning in het buitenland, dan zult u in België in principe niet belast worden op de eventuele winst die u maakt. Maar in bijna alle landen betaalt u wel een meerwaardebelasting die meestal hoger ligt dan wat we in België gewoon zijn.TIP Betaalt u bij de aankoop een deel ‘onder tafel’, dan zult u bij de verkoop natuurlijk officieel meer winst maken en betaalt u ook meer meerwaardebelasting. Laat u dus niet zomaar meeslepen in dergelijk verhaal.Weet de fiscus van uw buitenlandse aankoop?Op dit ogenblik is de informatie-uitwisseling tussen de belastingadministraties van de diverse Europese lidstaten nog niet echt intensief te noemen, behalve met Frankrijk. Koopt u een woning in Frankrijk, dan kunt u er van op aan dat vroeg of laat uw belastingcontroleur hierover ingelicht wordt. Buiten Nederland, Frankrijk en Duitsland zijn ons nog geen anderen landen bekend die systematisch de aankopen van onroerend goed door Belgen bekend maken aan de Belgische fiscus. Toch is het voor de toekomst moeilijk voorspelbaar wat er gaat gebeuren. Rekening houdend met de overal snel oprukkende automatisering, kunt u er wel van uitgaan dat tussen dit en pakweg 10 of 15 jaar de fiscus in België misschien wél met één druk op de knop een overzicht zal hebben van uw buitenlands vastgoed, en zeker van uw eigendommen binnen de EU. Sommige mensen maken het de fiscus natuurlijk gemakkelijk met advertenties in de stijl van “Luxeflat te huur in Marbella, bellen op …”.

Successierechten op uw tweede verblijf

Wie onroerend goed nalaat, wil zijn erfgenamen liefst zo weinig mogelijk successierechten laten betalen.  

Uw tweede verblijf ligt in België Laat u uw kinderen en/of andere erfgenamen een onroerend goed na in België, dan zullen zij daar zeker successierechten op betalen. Er is alleen een vrijstelling van successierechten voor de langstlevende echtgenoot m.b.t. de voornaamste gezinswoning in België (dus niet voor het tweede verblijf). Dit pand wegschenken is al evenmin een goedkope oplossing. Immers de voordelige schenkingsrechten van 3% in rechte lijn zoals we die kennen (of 7% als u schenkt aan anderen) geldt alleen voor roerende goederen en niet voor onroerende. Wat kunt u dan doen? U zou dit tweede verblijf samen kunnen kopen met uw kinderen, waarbij zij de blote eigendom kopen en uw kinderen het vruchtgebruik. Laat de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom deskundig bepalen door een expert schatter in samenspraak met een bedrijfsrevisor. Zorg wel dat uw kinderen kunnen aantonen met welke middelen ze de blote eigendom kochten. Zij moeten al over deze middelen beschikken voor de ondertekening van het compromis.

Uw tweede verblijf ligt in het buitenland Overlijdt u en bent u op dat ogenblik nog Belgisch rijksinwoner – d.w.z. u woont hier nog – dan betalen uw erfgenamen successierechten over uw wereldwijd inkomen. Maar u loopt het gevaar dat er ook successierechten moeten betaald worden in het land waar de woning is gelegen! Zo kan het zijn dat uw erfgenamen tweemaal successierechten betalen. Op het vlak van de successierechten heeft België maar met twee landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten, nl. met Zweden en Frankrijk. Uw erfgenamen mogen wel de successierechten die zij in het buitenland betaalden van het bedrag van de Belgische successierechten aftrekken.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

De volgende HTML-tags en -attributen zijn toegestaan: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>