Bij een recht van opstal is de techniek de volgende.  U verleent aan uw vennootschap het recht om op uw grond, waar u privé eigenaar van bent, een  gebouw op te trekken.  Hiervoor kan u een opstalvergoeding vragen die weliswaar deel uitmaakt van uw onroerend inkomen (intresten zijn hiervan wel aftrekbaar).  Bij het einde van het recht van opstal wordt u door het zogenaamde ‘recht van natrekking’ eigenaar van het gebouw. En dit zonder fiscale gevolgen.  Of dit is alleszins toch uw bedoeling … 

De Administratie heeft weinig sympathie voor deze manier van werken.  Zij stelt echter dat wanneer u op het einde van het recht van opstal eigenaar wordt van het gebouw u een voordeel van alle aard geniet (u bent dan bedrijfsleider). De gevolgen zijn verregaand want u betaalt personenbelasting op dit voordeel. 

Velen verlaten dan ook deze klassieke vastgoedconstructie en hanteren andere technieken : vruchtgebruik/blote eigendom, erfpacht, onroerende leasing, onverdeeldheid, …

 Maar heeft de opstaltechniek dan helemaal geen toekomst meer ? 

O.i. gaat dit te ver.  Er zijn nog altijd redenen om de techniek alsnog toe te passen.

De volgende situatie kan een recht van opstal interessant maken.

Uw vennootschap kan haar btw recupereren.  Door de opstaltechniek kan de btw voor 100% gerecupereerd worden.  In de mate natuurlijk dat het gebouw voor de btw-activiteit wordt gebruikt en de vennootschap volledig haar btw kan recupereren.  Bij de constructie vruchtgebruik zal de btw op de blote eigendom niet recupeerbaar zijn.  Dit kan (afhankelijk van de verdeling) een aanzienlijk verschil geven. 

Door de grond privé te houden kan er later op een interessant manier gelden aan de vennootschap onttrokken worden.  Dit door de overdracht van de grond aan de vennootschap.  Deze overdracht zorgt er ook onmiddellijk voor dat aan het zogenaamde ‘opstalprobleem’ een einde komt.  Dit kan tevens interessant zijn in het kader van de successieplanning.  Aandelen kunnen immers vandaag vlot aan 2%, 3% of 7% geschonken worden.  Het schenken van onroerende goederen is  aanzienlijk duurder. 

Door de grond nu privé te houden zal de latere overdracht ook fiscaal interessant zijn,  vermits de meerwaarde die u op de grond rust , privé ontvangen wordt.  Op deze manier realiseert u een privé vermogen dat niet belast wordt (behoudens uitzonderingen).  De grond onmiddellijk door de vennootschap laten aankopen is niet altijd interessant.  Grond is immers in een vennootschp niet afschrijfbaar (de registratierechten zijn wel aftrekbaar gezien de waardevermindering op de grond).

 Hoe de overdracht organiseren ? 

Inbreng.  Kiest u voor een inbreng dan verhoogt u het kapitaal van uw vennootschap (weliswaar met de nodige formaliteiten). Op deze kapitaalsverhoging moet uw vennootschap slechts 25 euro registratierechten betalen.   Het voordeel is dat uw vennootschap meer notionele interestaftrek geniet (tenzij het een gebouw betreft waar u zelf in woont).   Ook kan u voortaan meer dividend (weliswaar mits 25% roerende voorheffing) onttrekken zonder dat uw vennootschap het verlaagd tarief verspeeld (13% van het gestort kaptaal).  Door de toename van het eigen vermogen kan u de rekening courant meer aanwenden.  Later kan u ook altijd een kapitaalsverlaging overwegen om zo gelden fiscaal vriendelijk te onttrekken. 

Verkoop. Kiest u voor een verkoop van de grond dan moet uw vennootschap 10% registratierechten betalen op de waarde van deze grond (weliswaar fiscaal aftrekbaar). U onttrekt wel onmiddellijk een geldelijk bedrag aan uw vennootschap waarop u in principe niet belast wordt. Wanneer uw vennootschap u niet onmiddellijk betaalt kan u ook hier de rekening courant benutten. 

Combinatie van beide.  U kan ook een gedeelte van de grond inbrengen en een ander gedeelte van de grond verkopen aan uw vennootschap.