/, Estate planning, Vastgoedrecht/Opstal, een interessante piste of afblijven?

Opstal, een interessante piste of afblijven?

Een onroerend goed laten optrekken door de vennootschap is ook mogelijk door middel van een recht van opstal. Hiermee wordt bedoeld dat de grondeigenaar gedurende maximaal 50 jaar het recht afstaat aan de vennootschap om op zijn grond een onroerend goed op te trekken.  M.a.w. het moment van natrekking wordt uitgesteld tot het einde van het opstalrecht. Hiervoor kan een opstalvergoeding aangerekend voor worden aan de vennootschap.

Deze vergoeding (canon) maakt echter wel deel uit van het belastbaar onroerend inkomen. Intresten van (hypothecaire) lening kunnen wel in aftrek hiervan genomen worden. Het probleem bij een recht van opstal situeert zich op het einde van het opstalrecht (moment van natrekking). Nog steeds stelt de fiscus dat de grondeigenaar een voordeel geniet. 

Maw opletten dus, want de gevolgen zijn :

– Indien de grondeigenaar de bedrijfsleider is : belastbaar als bezoldiging (de waarde van het gebouw)
– Indien de grondeigenaar geen bedrijfsleider is : niet belastbaar als bezoldiging, wel zal de vennootschap belast worden als abnormaal en goedgunstig voordeel (33,99%). Risico van roerende voorheffing komt erbij.

De rechtspraak is echter verdeeld. De vraag is of u dit risico wenst te lopen maw om op het einde van het opstalrecht mogelijk te moeten procederen. Dat het een privé-woning betreft, speelt in uw nadeel.

Toch recht van opstal doch tijdig preventief handelen ?
U zou echter kunnen overwegen de grond over te dragen aan de vennootschap vóór de natrekking heeft plaats gevonden, m.a.w. voor het einde van het recht van opstal. Wanneer de grond wordt overgedragen dan zal er automatisch een einde komen aan het recht van opstal.  Het onroerend goed zal hierdoor wel volledig in de vennootschap terecht komen. De optie hierbij is dat de vennootschap op termijn dan ook behouden blijft en zal aangewend worden als een zogenaamde patrimoniumvennootschap. 

Twee mogelijkheden van overdracht van de grond :

In eerste instantie overweegt u als bedrijfsleider de grond in te brengen als kapitaal. Een inbreng (vergoed als kapitaal) van de grond betekent maar 25 euro aan registratierechten. Door de inbreng stijgt het eigen vermogen van uw vennootschap, waardoor de vennoootschap meer notionele interestaftrek krijgt maar vermits het hier om een gebouw gaat waar u zelf in woont zal dit niet het geval zijn.  Een inbreng in natura heeft wel als nadeel dat er 25% roerende voorheffing verschuldigd is op (mogelijk een deel van) de dividenden die uw vennootschap uitkeert. Het ‘gunsttarief’ van 15% is immers niet mogelijk op (het deel van) de dividenden m.b.t. aandelen die een inbreng in natura vertegenwoordigen.

U zou in tweede instantie ook een verkoop kunnen overwegen. M.a.w. hij verkoopt de grond aan zijn vennootschap. Dit betekent wel dat er 10% registratierechten verschuldigd zijn door de vennootschap (i.p.v. 25 euro bij een inbreng). Een verkoop heeft als voordeel dat u een verkoopprijs krijgt waarop u in principe ook niet belast wordt (ook niet bij inbreng). Als uw vennootschap u niet onmiddellijk betaalt, dan heeft u een tegoed op uw vennootschap waarop u mogelijk fiscaal gezien interessante interesten kunt vragen. Bovendien heeft een verkoop geen invloed op het tarief van de roerende voorheffing bij de uitkering van een dividend.

De aandelen van de patrimoniumvennootschap kunnen later geschonken worden. Dit in het kader van een successieplanning. 

Het schenken van de aandelen met voorbehoud van het vruchtgebruik kost in de rechte lijn 3% schenkingsrechten.  In het andere geval zouden de successierechten wel eens merkelijk hoger kunnen zijn. In de rechte lijn bedragen deze maximaal 27%. Maar let op … zoals reeds vermeld worden successierechten vaak overschat. Op deze manier hebben we wel proactief een einde kunnen geven aan het fiscaal zwaard dat boven de bedrijfsleider is blijven hangen. De opstalproblematiek is op deze manier beeindigd. Het voordeel van opstal , in de wetenschap dat men het onroerend toch via een vennootschap wil realiseren, is hier dat de meerwaarde op de grond tenminste ooit privé kan gerealiseerd worden. En dit in principe zonder enige belasting.

BTW
Btw is op onroerend goed dat gebouwd en verhuurd wordt, is niet recupereerbaar. Er zijn maar enkele uitzonderingen.

Wat in geval van faling ?
De grond bent u normaliter niet kwijt. Deze is immers privé-eigendom.  Het zou wel anders zijn wanneer men u ook privé tracht te viseren maw wanneer men u ook privé aansprakelijk wil stellen.

Een faling van de vennootschap (opstalhouder) betekent niet dat er sowieso een einde komt aan het recht van opstal. De curator kan trachten voor de resterende duurtijd van het opstalrecht nog een koper trachten te zoeken.  De vraag is of hier veel belangstelling voor zal zijn. In de opstalovereenkomst kan u ook een ontbindende voorwaarde inbouwen die ervoor zorgt dat igv faling het opstal tot een einde komt. Er zal dan een einde komen aan het opstalrecht. Dit is rechtsgeldig als het te goeder trouw werd overeen gekomen. Zodoende vermijdt u alle risico’s.

Alternatief : onroerend aankopen in volle eigendom in de vennootschap. Het onroerend aankopen via de vennootschap in volle eigendom aankopen heeft echter voor- en nadelen.

Een opsomming :
Voordelen:

– De vennootschap schrijft het gebouwd onroerend goed af. De grond kan niet afgeschreven worden (wel de registratierechten op de grond).
– Alle kosten, die gepaard gaan met het onroerend goed, zijn (in principe) van de winst aftrekbaar.
– Dit betekent ook dat de intresten van een leningen af¬trekbaar zijn.
– Wanneer het een woning betreft die door de bedrijfsleider privé gebruikt wordt, dan moet hiervoor de vennootschap vergoed worden. Anders wordt dit belast als een voordeel van alle aard. Niettegenstaande dat dit een verhoging geeft mbt de socialezekerheids-bijdragen en de personenbelasting, valt dit veelal nog positief uit.
– Een successieplanning kan veelal goedkoper omdat de aandelen kunnen geschonken worden.
– (…)

Nadelen:

– Wanneer de vennootschap later het onroerend goed verkoopt dan zal zij met een belastbare meerwaarde geconfronteerd worden. 
– Wanneer het gebouw wordt gebruikt door de bedrijfsleider dan komt dit de notionele intrestaftrek niet ten goede.
– De vrijstelling (Vlaanderen) voor het vererven van de gezinswoning door gehuwden of samenwonenden is niet van toepassing (gezien aandelen vererfd worden).
– Geen civielrechtelijke bescherming van de gezinswoning.
– Geen mogelijkheid tot onbeslagbaarheid van de gezinswoning..
– Geen splitsing onroerend-roerend wat de berekening successierechten betreft.
– (…)

Zakelijke rechten zoals opstal en vruchtgebruik zorgen ervoor dat op het einde ervan de privé-persoon eigenaar wordt.

Maar hier moeten we opletten. Bij recht van opstal vooral op het einde van de rit (zie boven).

Vruchtgebruik kent het nadeel (natrekking recht van opstal) in principe niet.
De rulingcommissie (is ook maar alleen de mening van de rulingcommissie natuurlijk) stelt nu dat een herkwalificatie o.b.v. art 344 §1 WIB 1992 door hen niet zal toegepast worden mits het respecteren van de volgende voorwaarden :

1. De aanvraag moet een concreet project betreffen.
2. De aanvrager moet de akte zo volledig mogelijk omschrijven zonder er een juridische kwalificatie aan te geven of wetsartikels toe te voegen.  De ontwerpakte moet eraan toegevoegd worden.
3. Het vruchtgebruik moet juridisch in concreto de uitwerking hebben van een tijdelijk zakelijk recht.
4. De waardering dient correct te zijn o.b.v. de werkelijke waarde ervan.  De forfaitaire rekenregels die we kennen in het wetboek successie- en registratierechten mogen niet gebruikt worden inzake de inkomstenbelastingen.
5. Ook moet er rekening gehouden worden met de werken die nog moeten uitgevoerd worden, met de staat van het onroerend goed, de bijkomende kosten en de werkelijke bestemming van het onroerend goed.
6. De werken die uitgevoerd worden door de vruchtgebruiker verplichten ook dat er er bepaald moet worden of er al dan niet een vergoeding door de blote eigenaar hiervoor zal moeten betaald worden.
7. Er moet ook een noodzakelijk verband bestaan tussen de aftrekbare kosten en de activiteit van de vennootschap.

Overweegt u vruchtgebruik dan doet u er zeker goed aan deze regels goed te volgen. In het bijzonder wat de waardering van het vruchtgebruik betreft. Vergeet ook niet de statuten na te kijken of het maatschappelijk doel niet vooraf dient uitgebreid te worden. 

Noot het onroerend goed in volle eigendom in de vennootschap onderbrengen heeft mogelijk (later) een voordeel naar successieplanning. Weet dat de successierechten afhankelijk zijn van behoorlijk wat factoren : roerend/onroerend, huwelijkscontract en samenstelling van het gezin.  De praktijk leert dat de successierechten niet zelden overschat worden.

Voordeel van alle aard
Het privé-gebruik van een gebouwd onroerend goed geeft aldus aanleiding tot een aanrekening van een voordeel van alle aard in hoofde van de werknemer of  bedrijfsleider die het vastgoed bewoont.  De berekening van het voordeel van alle aard is voor het gebruik van het onroerend goed  :

– K.I. (niet geïndexeerd) van de woning is kleiner of gelijk aan 745 EUR
Voordel van alle aard = K.I. geïndexeerd x 1,25 x 5/3
– K.I. (niet geïndexeerd) van de woning is groter dan 745 EUR
voordeel van alle aard = K.I. geïndexeerd x 2 x 5/3

Wanneer de ter beschikking gestelde woning gemeubileerd is, moet ook hier het vastgestelde voordeel in beide gevallen met 2/3 verhoogd worden of vermenigvuldigd worden met 5/3.

 

 

Besluit

Of het zinvol is te werken met recht van opstal of vruchtgebruik hangt af van bijzonder veel factoren.  Niet vergeten dat op het einde van de rit er een probleem kan opduiken. Vruchtgebruik vermijdt dit euvel.  Maar hier moet u ook opletten dat alle factoren en alle regeles nauwgezet gevolgd worden.

Gezien het de privé-woning betreft (begrijp ik uit uw vraag), is het zeker de moeite waard te bekijken of het toch niet de de voorkeur wegdraagt de aankoop privé uit te voeren.  Zaken zoals de terugbetaling via een dividenduitkering, de aftrek enige eigen woning , het voordeel alle aard, enz… zijn belangrijk.  Op basis van de ontvangen gegegevens is het niet mogelijk hierop te antwoorden.

Maar de praktijk leert dat de privé aankoop vaak vergeten wordt, ten onrechte.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Estate planning.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Vastgoedrecht.

2010-08-13T16:15:14+00:00
Donderdag 26 oktober 2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me