Opgelet als u teveel panden verkoopt?

Wat zijn de spelregels?

We hebben het hier voor alle duidelijkheid over een gebouw dat u niet beroepsmatig hebt gebruikt en dat u dus niet afschreef,. Verkoopt u de woning die u zelf bewoont en die u in uw belastingaangifte aangeeft onder de code ‘1100/1200’ of mogelijk niet meer hebt aangegeven, dan wordt u hier in principe nooit belast op de meerwaarde die u realiseert. Dit wil zeggen op de winst die u maakt bij verkoop. Het verschil tussen verkoopwaarde en aankoopprijs. Hier stelt zich normaal geen probleem. Verkoopt u een ander gebouw binnen de vijf jaar na aankoop, dan wordt u steeds belast op de meerwaarde. U betaalt 16,5% (te verhogen met gemeentebelastingen) over deze meerwaarde. Hier kan u niet onderuit komen. Deze vijf jaar loopt van de datum van de notariële aankoopakte tot de datum van de notariële verkoopakte. Ook nu is er nog echt niets dramatisch aan de hand, als u weet dat u de aankoopprijs met allerlei kosten mag verhogen, zodat uw belastbare winst flink kan dalen. Zo mag u de aankoopprijs verhogen met de aankoopkosten of een forfaitair percentage van 25%. Deze verhoogde aankoopprijs mag bovendien verhoogd worden met 5% per jaar tussen de datum van aankoop en verkoop. Ook de werken uitgevoerd door een geregistreerd aannemer mag u bij de aankoopprijs tellen. 

Het probleem is het divers inkomen.

Er bestaat echter in de fiscale wetgeving een bepaling die stelt dat wanneer u handelt met zgn. speculatieve inzichten, er sprake kan zijn van een zogenaamd divers inkomen. Zodra u uw vermogen niet beheert als een normale huisvader, kan u belast worden als een divers inkomen tegen 33% (te verhogen met gemeentebelastingen). De fiscus is ter zake erg behoudsgezind, zodra u uw geld bij wijze van spreken niet zet op een spaarboekje bent u al aan het speculeren. Stel dat u nu vrij vaak huizen koopt en verkoopt, dan gaat men er van uit dat u deze aan- en verkopen doet met de bedoeling snel winst te maken. Een normaal mens zou vinden dat dit het bestuur is van een goede huisvader maar de fiscus stelt dat u speculeert. U wordt met andere woorden op deze inkomsten belasten tegen 33%, dit ‘tikt’ natuurlijk al door. Dan nog is het nog maar de vraag of het geen beroepsactiviteit geworden is (zie verder). Vroeger was het zo dat de fiscus niet altijd zicht had  met welke frequentie u panden verkocht. Op deze manier moest u al echt pech hebben wou u belast worden tegen 33%. Ter zake is nu een en ander gewijzigd. 

Wat is er gewijzigd?

Er is sinds ongeveer een jaar nu een nauwe samenwerking tussen de controleurs van de directe belastingen en hun collega’s van de registratie van en het kadaster. Een zgn. ‘dubbele eigendomsoverdracht’ binnen de drie jaar wordt voortaan in kaart gebracht, en zal gecontroleerd worden. Verkoopt u met andere woorden binnen de drie jaar na aankoop een pand, dan zal het kadaster zijn collega van de directe belastingen hierover inlichten. Uit de praktijk blijkt dat hierdoor op korte tijd, veel belastingplichtigen geconfronteerd worden met een meerwaardebelasting van 33%. U kan natuurlijk de panden langer als drie jaar in portefeuille houden en op deze manier zal u uiteraard veel minder in de kijker lopen. Maar dit is natuurlijk niet altijd opportuun vanuit rendementsoogpunt. Wordt u belast tegen 33% dan kan u uiteraard in bezwaar gaan en het verhaal zelfs voor de rechtbank brengen. Het is een feitenkwestie want de desbetreffende wetteksten zijn erg vaag. Zodra u niet gewoon een tweede woning als buitenverblijf koopt en verkoopt maar echt begint te investeren in vastgoed, heeft u mogelijk een probleem. Zeker als u de panden verbouwt, opknapt en met winst gaat verkopen. Soms kan het nog erger. 

Het gaat om een beroepsinkomen.

Wanneer u echt frequent (bv jaarlijks) meerdere panden koopt en verkoopt, en hiervoor bv. leent en een heuse infrastructuur voor opzet, zal de fiscus u al vlug proberen te belasten op de gemaakte winsten als beroepsinkomen. Op dat ogenblik zijn de normale progressieve belastingtarieven van toepassing die zoals u weet kunnen oplopen tot 50% verhoogd met gemeentebelasting. Op dat ogenblik bent u mogelijk ook nog (bijkomende) sociale bijdragen verschuldigd. Dus allemaal zo geen goed nieuws. Kunt u zoveel fiscale problemen voorkomen. 

Via een vennootschap?

Bent u echt van zin om actief vastgoed te kopen en verkopen, kan u overwegen dit te doen via een vennootschap. U kan dit in principe al via eenvoudige en goedkope vennootschapsvormen zoals een V.O.F. Op dat ogenblik is uw mogelijk voordeel dat u maximaal belast kunt worden aan 33,99% en niet aan 50% als bij een beroepsinkomen. Let op na de vennootschapsbelasting betaald te hebben, zijn de gelden nog eigendom van de vennootschap.  Om ze privé te hebben, moet u nog rekening houden met de roerende voorheffing. Bovendien zullen allerhande kosten de belastingdruk verder omlaag kunnen brengen. Zo zal u mogelijk een deel van uw woning huren waar de zetel en/of het kantoor van uw vennootschap is in gevestigd. De vennootschap kan een auto kopen, kantoormateriaal…kan telefoonkosten advertentiekosten inbrengen…Met wat creativiteit kan u de belastingdruk verder doen dalen. In bepaalde gevallen zal u zelfs van het verlaagd vennootschapstarief kunnen genieten en minder betalen dan de normale 33,99%. Heeft u gebouwen meer dan vijf jaar in uw bezit voor uw vennootschap ze verkoopt, kan er zelfs genoten worden van de interessante gespreide meerwaardebelasting (noot dit kan ook in de personenbelasting wanneer het een beroepsinkomen uitmaakt). Naar de successierechten toe, kan het fiscaal leuk zijn dat de panden in een vennootschap zitten die uiteindelijk toch niet verkocht zijn. U kan dan de aandelen tegen 3% schenken aan uw kinderen. Maar anderzijds heeft u wel de plichtplegingen van een vennootschap en hangt er ook een prijskaartje aan als u later alle panden ten gelden wilt maken  U betaalt dan en 33,99% over de meerwaarde en 10% roerende voorheffing om de vennootschap te ontbinden. Maar als u van zin bent om voor lange tijd actief panden te kopen en te verkopen, kan o.i. een vennootschap overwogen worden.