//Onttrekking van onroerend goed uit de vennootschap in het kader van een vereffening

Onttrekking van onroerend goed uit de vennootschap in het kader van een vereffening

Situatie : een vereffening gepaard gaande met een verdeling, waarbij de aandeelhouders worden vergoed in natura met de toekenning van de gebouwen. 

Een pand wordt in het kader van een kapitaalvermindering uit vennootschap gehaald tegen 25 euro 

Volgende vragen dringen zich op : 

–          wat met de latente meerwaarde tav de boekwaarde bij de vereffening;

–          moet er belasting worden betaald, door wie ?

–          wat indien de aandeelhouder die het gebouw ontvangt tegen de aandelen, tevens ook zaakvoerder is;

–          meerwaardebelasting 34% in vennootschap en voordeel alle aard voor zaakvoerder ?  

In hoofde van de vennootschap 

In deze omstandigheden wordt de meerwaarde op het gebouw geacht te zijn verwezenlijkt, waardoor deze belastbaar wordt in toepassing van artikel 24, eerste lid, 2°, WIB 92. De meerwaarde zal belastbaar zijn aan 34 % en komt niet in aanmerking voor een gespreide taxatie in toepassing van artikel 47 WIB 92. Er is immers per definitie niet voldaan aan de onaantastbaarheidsvoorwaarde (artikel 190 WIB 92) : de meerwaarde is uitgekeerd aan de aandeelhouder en is dus niet geboekt op een passiefrekening.

 In hoofde van de zaakvoerder 

De toekenning van het gebouw heeft geen invloed op het vlak van de bezoldigingen of de voordele van alle aard.  De uittreding als vennoot houdt immers enkel verband met het aandeelhouderschap, en niet met het feit dat hij zaakvoerder is. 

Alles wat de zaakvoerder in het kader van de gedeeltelijke verdeling ontvangt in meer van het gestorte kapitaal dat door zijn aandelen wordt vertegenwoordigd, zal worden aangemerkt als een liquidatiebonus. In het WIB wordt een liquidatiebonus gelijk gesteld met een dividend (toepassing artikel 187 WIB 92). 

Deze liquidatiebonus is onderworpen aan een roerende voorheffing van 10 % (artikel 269, eerste lid, 2bis, WIB 92). Deze voorheffing is voor de aandeelhouder bevrijdend (artikel 313 WIB 92).

 Per saldo 

Van een meerwaarde van 100 blijft, na vennootschapsbelasting van 33 % en een voorheffing van 10 % op het saldo, nog netto 60,3 over. 

Voorbeeld

Veronderstel dat het gestort kapitaal van een vennootschap 250.000 euro bedraagt. De aandeelhouders krijgen een gebouw toegekend ter waarde van 750.000 euro, dat in de boeken opgenomen is voor 280.000 euro. De meerwaarde van 470.000 euro (750.000 – 280.000) is belastbaar in de vennootschap. Het verschil tussen 250.000 euro (gestort kapitaal) en de waarde van het pand (750.000 euro) moet worden aangemerkt als een liquidatiebonus en is dus onderworpen aan een roerende voorheffing van 10 % (i.c. 500.000 euro).

Onttrekking van onroerend goed uit de vennootschap in het kader van kapitaalvermindering 

Het verhaal is gelijkaardig als hiervoor. Dus : 

–          meerwaardebelasting in vennootschap, zonder mogelijkheid tot gespreide belastingheffing;

–          onderwerping liquidatiebonus aan 10 %;

–          geen verdere belastingheffing in hoofde van de zaakvoerders en/of aandeelhouders.

Meerwaardebelasting in de personenbelasting 

Wanneer het onroerend goed, na vereffening van de vennootschap, in het privaat vermogen beland is, en er wordt relatief snel (dit wil zeggen binnen de vijf jaar na aankoop of verwerving van een gebouwd onroerend goed op datzelfde goed) een verkoop overwogen, dan is er een principiële mogelijkheid tot meerwaardebelasting (artikel 90, 10° WIB 92).

Deze belastingheffing weegt niet echt zwaar omdat :

–  zij beperkt is tot 16,5 %;

–  de meerwaarde mag worden verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 25 % + 5 % per verstreken bezitsjaar, te berekenen op basis van de aankoopprijs (artikel 101, § 2, eerste en tweede lid WIB 92);

–  de meerwaarde klein of onbestaande is omdat het onroerend goed in het kader van de vereffening van de vennootschap verworven is aan “marktwaarde”;

–  daarenboven mogen de werkelijke kosten mogen in aftrek worden genomen (artikel 101, § 2, derde lid, WIB 92).  

Belastbaarheid huurinkomsten personenbelasting 

De huurinkomsten zullen in de personenbelasting aanzien worden als onroerende inkomsten.  Bij private verhuur zijn deze belastbaar op basis van het geïndexeerd KI, te verhogen met 40 %. Bij beroepsgebruik door de huurder is de reële huur belastbaar, met aftrek van een forfait van 40 %. Van de onroerende inkomsten kunnen ook intresten worden afgetrokken die verband houden met leningen aangegaan voor hetzelfde of eender welk ander onroerende goederen. 

Vennootschapsbelasting De huurinkomsten zullen in de vennootschap aanzien worden als bedrijfswinst, belastbaar aan het gewone tarief van de vennootschapsbelasting. Hierdoor krijgen de huurinkomsten het statuut van “belaste reserve”. Om in het privaat vermogen te komen van de aandeelhouders, is hier nog een kost aan verbonden van minimaal 10 % (liquidatiebonus). 

ADVIES.Vereffening van de vennootschap; toewijzing van de aanwezige onroerende goederen aan de aandeelhouders. Revisoraal verslag laten opmaken van de waarde van de onroerende goederen. Trachten de waarde relatief beperkt te houden, zodanig dat de meerwaarde in hoofde van de vennootschap en dus ook de liquidatiebonus relatief beperkt blijven. Na de vereffening kunnen de onroerende goederen door de particulieren met een beperkte meerwaarde worden verkocht, waarbij een meerwaarde van 25 % sowieso belastingvrij blijft (cf. kostenforfait bij berekening mw). 

ALTERNATIEF (1) : rechtstreekse verkoop vanuit de vennootschap.

In plaats van de vennootschap te vereffenen en daarna te verkopen, kan ook worden geopteerd om te verkopen vanuit de vennootschap, waarna een zogenaamde “kasgeldvennootschap” ontstaat en dan deze vennootschap te vereffenen.  De fiscale gevolgen zijn in beide situaties gelijklopend, maar er is geen mogelijkheid tot “optimalisatie” van de meerwaarde (lees : overheveling van een stukje van de meerwaarde uit de vennootschapsbelasting (33 %) naar de personenbelasting (0 %).    

ALTERNATIEF (2) :  Het hierna beschreven alternatief lijkt niet onmiddellijk in aanmerking te komen omdat uit uw mailbericht blijkt dat u “ze zo snel en onder de gunstigste omstandigheden wil verkopen”, maar we geven toch even de krachtlijnen mee. De particulier koopt de naakte eigendom van het onroerend goed van de vennootschap. De vennootschap behoudt het vruchtgebruik op het pand voor bv. 20 jaar. De waarde van de naakte eigendom is dan bv. 25% van de waarde van de volle eigendom aan uw vennootschap hoeft te betalen. Het vruchtgebruik kan uw vennootschap afschrijven. De vennootschap wordt dan enkel belast op de meerwaarde op de naakte eigendom (dus eigenlijk op één vierde van de meerwaarde). Na 20 jaar dooft het vruchtgebruik uit en wordt de particulier de volle eigenaar van het pand zonder dat de vennootschap nog belast wordt op een meerwaarde. Zoals reeds in de aanhef aangegeven is het nadeel van deze constructie dat er tijd nodig is vooraleer de volledige eigendom overgeheveld is naar het vermogen van de particulier (en dat er dus tot verkoop kan worden overgegaan).

2008-11-30T21:58:06+00:00
Dinsdag 19 december  2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me