Nog over het recht van opstal…

Een recht van opstal is een klassieke vorm van constructie om een onroerend goed te bouwen in combinatie met een vennootschap. 

Kort gezegd is een recht van opstal het recht om de eigendom van o.a. gebouwen te hebben op andermans grond en dit gedurende een periode van maximaal 50 jaar.

Een recht van opstal zorgt ervoor dat er verzaakt wordt aan het recht van natrekking.  Of m.a.w. de grond is eigendom van de ene partij en het gebouw is eigendom van de andere partij (veelal een vennootschap).  In principe is het gebouw immers eigendom van de grondeigenaar, maar dit principe wordt nu verlaten door het recht van opstal.  In de praktijk spreekt men ook al eens van een horizontale eigendomssplitsing.

Men verleent aan zijn vennootschap het recht om op de grond, die privé eigendom is,  een  gebouw op te trekken.   Bij het einde van het recht van opstal wordt men door het zogenaamde ‘recht van natrekking’ eigenaar van het gebouw.  Meestal wordt er bepaald dat er geen vergoeding verschuldigd is (zie verder).

Het doel van de constructie is uiteenlopend : BTW recuperatie, de vennootschap schrijft het gebouw af, de intresten zijn aftrekbaar in de vennootschap, de opstalvergoeding is evenzeer aftrekbaar, later verwerft men het onroerend goed privé, bescherming van vermogen, enz …

Bij een recht van opstal kan er van de desbetreffende wetgeving afgeweken worden  (het betreft zogenaamde suppletieve wetgeving).  Weliswaar kan er van de maximale duurtijd (50 jaar) niet afgeweken worden.   Een recht van opstal kan eventueel wel hernieuwd worden.  Een recht van opstal dat echter werd toegestaan voor een periode langer dan 50 jaar wordt ingekort tot 50 jaar.  Wanneer geen termijn bepaald werd bedraagt de termijn sowieso 50 jaar.
Noot het recht van opstal kent (dit in tegenstelling tot een recht van erfpacht, waar een minimumduur van 27 jaar geldt) geen minimumduur.

Op het einde van het recht van opstal wordt de grondeigenaar eigenaar van de gebouwen die door de vennootschap werden opgericht.  De fiscus echter stelt dat hier een verdoken voordeel achter schuil gaat.  Is men bedrijfsleider van de vennootschap dan riskeert men een taxatie als bezoldiging en dit op de waarde van de gebouwen.  Het hoeft weinig verbeelding dat dit een behoorlijk fiscale druk betekent.  Of de fiscus al dan niet het gelijk aan zijn kant heeft, laten we hier aan ons voorbij gaan.

Vandaag tracht men preventief dit probleem te verhelpen.  Er kan dan ook gedacht worden aan de overdracht van de grond aan de vennootschap maar dan wel vóór het einde van het recht van opstal.
De overdracht van de grond kan op twee manieren : inbrengen of verkopen.

- Inbrengen
Dit betreft een kapitaalsverhoging en kost 25 euro aan registratierechten.  Ook de notionele intrestaftrek neemt toe.  De vennootschap kan den verder als element van successieplanning aangewend worden.

- Verkopen
In dit geval moet de vennootschap wel 10% registratierechten betalen op de waarde van de grond.  De vennootschap hoeft niet onmiddellijk te betalen.  M.a.w. er kan gewerkt worden met een rekening courant.  De rente is in principe aftrekbaar in de vennootschap en wordt privé belast aan een tarief van 15% roerende voorheffing.

- Inbrengen + verkopen
Eventueel kan er gedacht worden aan een combinatie van een inbreng en een verkoop.

Copyright 2010. Bespaar belastingen .

Bespaar belastingen is een initiatief van De Hoon & Partners. De Hoon & Partners is sterk in successie- en schenkingsplanning, vermogensplanning, vastgoedfiscaliteit, estate planning, offshorestructuren, begeleiding en het opzetten van bedrijven in het buitenland en advies aan Nederbelgen.

• Startpagina
• Linken
• Tip van de week
• Contacteer ons
• Wie zijn wij?