U wil niet geconfronteerd worden met de problematiek van een vastgoed in uw vennootschap meerbepaald wanneer het vastgoed uit de vennootschap gaat.  De meerwaarde is belastbaar. U zoekt een alternatief.

Het vruchtgebruik.  U koopt privé de blote eigendom en de vennootschap het vruchtgebruik.  Na de periode van het vruchtgebruik (hier max 30 jaar) wordt men privé terug volle eigenaar zonder fiscale gevolgen.

Dit lijkt te mooi om waar te zijn. U moet echter rekening houden met behoorlijk wat zaken, want de fiscus ziet dit niet zitten.

Zorg ten eerste voor een correcte waardering van het vruchtgebruik. Dit betekent dat u een erkend schatter inschakelt voor de bepaling van de huurwaarde. Vervolgens gaat u de waarde van het vruchtgebruik laten attesteren door een bedrijfsrevisor.

Let wel op, want de Administratie – meer bepaald de Rulingcommissie (DVB) – heeft spelregels opgesteld die volgens haar van belang zijn, wil men geen risico lopen dat het vruchtgebruik geherkwalificeerd wordt als huur.

Kort samengevat waren de volgende voorwaarden toepasbaar:

• Het vruchtgebruik moet door de vennootschap verkregen worden van een derde;
• De looptijd van het vruchtgebruik moet minstens 20 jaar bedragen;
• Een belangrijk deel (± 50%) van het onroerend goed moet aan gewend worden voor de eigenlijke activiteit van de onderneming;
• Voor het gedeelte dat niet voor de eigenlijke activiteit van de onderneming aangewend wordt, moet er een marktconforme huur betaald worden op basis van een geregistreerde huurovereenkomst. Een kosteloze terbeschikkingstelling aan de bedrijfsleider of een huur op basis van het forfaitaire voordeel van alle aard voor bewoning voldoet niet aan deze voorwaarde;
• De eventuele kosten die voor het onroerend goed gemaakt worden, moeten verdeeld worden tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar, zoals voorzien in het Burgerlijk Wetboek (art. 605 en 606 BW).

Bijkomend moet de waardering van het tijdelijk vruchtgebruik gebeuren voor haar werkelijke waarde en niet volgens de forfaitaire waarderingsmethode inzake registratierechten. Zo niet bestaat het risico dat de bedrijfsleider (blote eigenaar) belast wordt op het verschil als een voordeel van alle aard (zie ook Rb. Bergen, 28 februari 2005).

De rechtspraak heeft echter reeds geoordeeld dat een vruchtgebruik niet zomaar geherkwalificeerd kan worden als huur. Dit om de eenvoudige reden dat het twee totaal verschillende zaken zijn (Gent, 13 september 2005 en bevestigd door Cassatie (Cass 22 november 2007)).
Ondertussen is het standpunt van de rulingcommissie enigszins afgezwakt.  Voortaan spreekt men niet langer over een standpunt maar een advies.

De rulingcommissie stelt nu dat een herkwalificatie o.b.v. art 344 §1 WIB 1992 door hen niet zal toegepast worden mits het respecteren van de volgende voorwaarden :

• De aanvraag moet een concreet project betreffen.
• De aanvrager moet de akte zo volledig mogelijk omschrijven zonder er een juridische kwalificatie aan te geven of wetsartikels toe te voegen.  De ontwerpakte moet eraan toegevoegd worden.
• Het vruchtgebruik moet juridisch in concreto de uitwerking hebben van een tijdelijk zakelijk recht.
• De waardering dient correct te zijn o.b.v. de werkelijke waarde ervan.  De forfaitaire rekenregels die we kennen in het wetboek successie- en registratierechten mogen niet gebruikt worden inzake de inkomstenbelastingen.
• Ook moet er rekening gehouden worden met de werken die nog moeten uitgevoerd worden, met de staat van het onroerend goed, de bijkomende kosten en de werkelijke bestemming van het onroerend goed.
• De werken die uitgevoerd worden door de vruchtgebruiker verplichten ook dat er bepaald moet worden of er al dan niet een vergoeding door de blote eigenaar hiervoor zal moeten betaald worden.
• Er moet ook een noodzakelijk verband bestaan tussen de aftrekbare kosten en de activiteit van de vennootschap.

Wat deze nieuwe visie van de rulingcommissie inzake vruchtgebruik betreft, valt op dat het zeer vaag blijft en niet altijd duidelijk is wat er exact bedoeld wordt.  Trouwens is het nog maar de vraag of, wanneer we rekening houden met de rechtspraak terzake, dit nieuwe standpunt het wel zal halen bij discussies die gerechtelijk dienen te worden beslecht.

Maar hierover zal in de toekomst nog wel rechtspraak ontstaan.  Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Estate planning.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Vastgoedrecht.