Vandaag een onroerend goed aankopen via een vennootschap kan zeker interessant zijn, in het bijzonder bij een successieplanning. Toch in onverdeeldheid kopen ?
 

In drie gevallen zal er geen 10% registratierechten moeten betaald worden :

– de verkrijging door alle vennoten samen
– de verkrijging door de vennoot die het onroerend goed heeft ingebracht
– de verkrijging door de vennoot van door de vennootschap tegen betaling van 10% verworven onroerend goed

In een successieplanning is hierbij wel het volgende nog van belang.  Stel dat ouders een onroerend goed reeds enige tijd geleden hebben ingebracht in een bvba.  Aan alle voorwaarden van art. 129 W.Reg  werd voldaan.  Dit betekent dat wanneer zij vandaag het onroerend goed willen onttrekken aan de vennootschap (bijv. liquidatie) geen 10% moeten betalen.  Dit is interessant …  Maar we kunnen nog een stap verder gaan.

Zij wensen echter een successieplanning te organiseren en opteren om de totaliteit van de aandelen van de bvba te schenken via een notariële schenkingsakte.  De aandelen hebben immers een behoorlijke waarde wat maakt dat i.g.v. een overlijden de erfgenamen een serieuze factuur aan successierechten dienen te betalen.  Hierop komen we later terug.

Omvorming van nv naar bvba

We hebben het al een aantal keren gehad over het voordeel van de bvba in vergelijking met de nv.  Hierbij kan dan ook de vraag gesteld worden of de omvorming van een bestaande nv in een bvba ook van deze voordelen van vrijstelling van het verkooprecht van 10% kan genieten ?

In de praktijk gebeurt dit blijkbaar.  Niettegenstaande maant men in gezaghebbende rechtsleer toch aan tot de nodige voorzichtigheid. 

Ook de anonimiteit van de effecten aan toonder kan hierbij een probleem vormen.  De verkrijgende vennoot dient immers te bewijzen dat hij aandeelhouder was op het moment dat de nv het onroerend goed heeft aangekocht met betaling van het verkooprecht.

Positief. Niettegenstaande heeft de Administratie een positieve beslissing genomen (Besl. 14 september 1972, nr. E.E./82.848).
Onverdeeldheid…

Wie voor een andere vennootschapsvorm kiest of de vennootschap niet zal ontbinden heeft weinig voordeel met art 129 W.Reg.  Hier kan de aankoop in onverdeeldheid dan ook nog zin hebben.  De vennootschap koopt x% aan en de venno(o)t(en) of aandeelhouder(s) kopen y% aan.  Later wanneer ze uit onverdeeldheid treden (bv de vennoten kopen de vennootschap uit) dan zal er nog 1% registratierecht verschuldigd zijn op de volle eigendom van de vennootschap wanneer de onverdeeldheid ophoudt te bestaan . Enkel wanneer de onverdeeldheid wel nog blijft bestaan is er enkel 1% op de gedeelte dat wordt uitgekocht verschuldigd. 

En de patrimoniumvennootschap…
De patrimoniumvennootschap kan zeker in een aantal gevallen zinvol zijn.   Hierbij denken we dan bijvoorbeeld. aan een successieplanning d.m.v. de schenking van de aandelen. 
Zoals reeds vroeger vermeld zal op termijn, in het kader van het einde van de anonimiteit die de effecten aan toonder vandaag nog kenmerkt, de nv als vennootschapskeuze voor de patrimoniumvennootschap verdrongen worden door de bvba.  De reden is hier te zoeken bij de registratierechten.  Maar deze uitzondering heeft zijn voordeel i.g.v. oa een vereffening en niet bij een koop.  De onverdeeldheid kan dan ook zeker hier nog zin hebben.  Let wel dat hierdoor de aftrek enige eigen woning (personenbelasting) in het gedrang komt.