Het verhaal is klassiek. U bent gehuwd en u bent mede-eigenaar van een onroerend goed dat door u volledig beroepsmatig wordt aangewend. Dat dit onroerend goed fiscaal verwerkt wordt via de beroepskosten is evident. Zoveel is duidelijk. Maar mag u dan wel alle kosten volledig fiscaal in aftrek nemen of moet u deze aftrek beperken in functie van uw eigendomsaandeel (in casu de helft)?  En zo ja, kan dit dan opgelost worden ? In het bijzonder denken we aan de afschrijvingen, intresten, e.d.; de nutsvoorzieningen geven geen probleem.

Er moet echter een onderscheid gemaakt worden onder welk regime u gehuwd bent.

Wettelijk stelsel :

Wanneer u gehuwd bent onder het wettelijk stelsel dan stelt er zich geen probleem.  Het beroepsgedeelte is volledig afschrijfbaar. Het spreekt voor zich dat bij een latere verkoop en wanneer er een meerwaarde wordt gerealiseerd deze dan ook belastbaar is. In ons voorbeeld op het volledige bedrag (dit zal meestal aan een tarief van 16,5% plaatsvinden).

De volgende parlementaire vraag verduidelijkt dit:

“Vraag nr. 907 van de heer Van Hoorebeke dd. 23.05.1997, Vr. en Antw., Kamer, nr. 90, 1996-1997, blz. 12365-12366

VRAAG

Vaste activa of gedeelten ervan waarvoor uit fiscaal oogpunt afschrijvingen werden aangenomen worden geacht voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid te zijn gebruikt. Latere meerwaarden zijn dan belastbare materie.

Stel, een belastingplichtige is samen met zijn echtgenote eigenaar van een onroerend goed dat voor 50% door hem beroepsmatig wordt gebruikt.

Dit beroepsmatig deel wordt afgeschreven en op een bepaald ogenblik wordt bij de verkoop van het volledige onroerend goed een meerwaarde gerealiseerd.

1. Kunnen belastingplichtigen zich terecht verzetten tegen de taxatie van 50% van de meerwaarde met als argument dat de echtgenote niet uitsluitend de eigenaar is van het privé-gedeelte en de belastingplichtige zelfstandige niet uitsluitend de eigenaar van het beroepsgedeelte?

2. Kunnen de belastingplichtigen terecht stellen dat het feit dat de administratie ten onrechte 50% als afschrijfbare basis heeft toegestaan in plaats van de juiste 25 % (zijnde de helft van het beroepsmatig gedeelte), haar nog niet het recht verleent om de meerwaarde ten belope van 50% te belasten?

ANTWOORD

De vragen van het geacht lid hebben blijkbaar betrekking op een gebouwd onroerend goed dat tot het gemeenschappelijk vermogen van beide echtgenoten behoort en ten belope van 50% voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van één van de echtgenoten wordt gebruikt.

In dat geval kan als regel worden gesteld dat:

–       de afschrijvingen, op fiscaal vlak, volgens de gebruikelijke regels kunnen worden toegepast op 50% van de waarde van het gebouw;

–       de meerwaarde die wordt verwezenlijkt bij de verkoop van het gebouw in beginsel ten belope van 50% belastbaar is.”

Scheiding van goederen :

Maar wat gebeurt er wanneer u gehuwd bent onder het stelsel van scheiding van goederen?

Daar zal een kleiner gedeelte afschrijfbaar zijn tenzij u (als beroepsgebruiker) voor 100% eigenaar bent van dit onroerend goed.  Maar vaak is dit in onverdeeldheid, dus bent u maar voor de helft eigenaar.

Het principe in dit geval is immers dat de echtgenoot, die het onroerend goed beroepsmatig gebruikt, enkel een afschrijving in aftrek kan nemen in de mate dat hij/zij eigenaar is van dit onroerend goed.  Gebruikt u de helft van het onroerend goed beroepsmatig en u bent voor de helft mede-eigenaar van het onroerend goed, dan zal het dus de helft van de helft zijn (= 25%).

Dit betekent dan ook dat wanneer het onroerend goed uitsluitend tot het eigen vermogen behoort van uw partner (die het niet beroepsmatig gebruikt) er op het onroerend goed in zijn geheel geen afschrijvingen kunnen toegepast worden. Dit zal ook later een gelijke impact geven naar de taxatie op de meerwaarde.

Ook hier bestaat een parlementaire vraag over  :

“Vraag nr. 675 van de heer Van Hoorebeke dd. 30.04.2001, Vr. en Antw., Kamer, 2000-2001, nr. 89, blz. 10268-10269

VRAAG

Op mijn vraag nr. 907 van 23 mei 1997 heeft de toenmalige minister geantwoord dat de afschrijvingen op fiscaal vlak, volgens de gebruikelijke regels kunnen worden toegepast op 50% van de waarde van het gebouw en dat de meerwaarde die wordt verwezenlijkt bij de verkoop van het gebouw in beginsel ten belope van 50% belastbaar is, wanneer het gaat over een gebouwd onroerend goed dat tot het gemeenschappelijk vermogen van beide echtgenoten behoort en ten belope van 50% voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van één van de echtgenoten wordt gebruikt (Vragen en Antwoorden, Kamer, 1996-1997, nr. 90, blz. 12365).

Is deze regel ook van toepassing op een gebouwd onroerend goed dat in onverdeeldheid toebehoort aan twee samenwonende, doch niet-gehuwde personen en dat ten belope van 50% voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van één van de partners wordt gebruikt?

ANTWOORD

Afschrijvingen met betrekking tot een goed dat in onverdeeldheid toebehoort aan twee ongehuwd samenwonende belastingplichtigen en door één van hen gedeeltelijk voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid wordt gebruikt, kunnen door deze laatste op fiscaal vlak slechts in aanmerking worden genomen in de mate dat zijn onverdeeld deel in de eigendom voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid wordt gebruikt.

In het door het geachte lid beoogde geval impliceert dit dat:

–       de ongehuwde partner die het in onverdeeldheid toebehorende goed ten belope van 50% voor zijn beroepswerkzaamheid gebruikt, volgens de gebruikelijke regels afschrijvingen kan toepassen op 25% (= de helft van 50%) van de waarde van het goed;

–       de meerwaarde die wordt verwezenlijkt bij de verkoop van het goed in beginsel in zijn hoofde ten belope van 25% belastbaar is”

Deze manier van werken heeft ondertussen ook de toets van de rechtspraak doorstaan. Het Hof van Beroep te Gent heeft deze werkwijze bevestigd (Gent 15 januari 2013).

Kan dit niet opgelost worden ?

Het onroerend goed wordt immers niet enkel op het eigendomsdeel van de ‘zelfstandige’ partner beroepsmatig gebruikt.

De oplossing is het beroepsmatig gebruikte gedeelte (dat eigendom is van de andere partner) te verhuren aan die partner die het beroepsmatig gebruikt.

Fiscaal is het zo dat de betaalde huur aftrekbaar is als beroepskost bij die partner die het beroepsmatig gebruikt en de netto huur is dan weer belastbaar als onroerend inkomen bij de andere echtgenote.

Hoe staat de Administratie hier tegenover ?

Hiervoor kijken we naar de volgende administratieve commentaar (ComIB 52/16) :

        “De exploitant die het onroerend goed dat in eigendom aan zijn (haar) echtgenoot toebehoort, voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt, mag van zijn (haar) belastbare winst een normale huur als beroepskosten aftrekken voor zover :

1° de betaling van een huur in rechte is verantwoord

2° voldoende is uitgemaakt dat die betaling werkelijk is gebeurd;

3° de echtgenoot, eigena(a)r(es) van het onroerend goed, feitelijk niet de hoedanigheid van mede-exploitant(e) heeft

       De toekenning van een deel van zijn winst door de exploitant aan zijn meewerkende echtgenoot, bij toepassing van art. 86, eerste lid, W.I.B. 92, houdt op zichzelf niet in dat de echtgenoot een mede-exploitant(e) is.”

Fiscale gevolgen ?

Deze manier van werken kan fiscaal interessant zijn. De huur is, zoals vermeld, aftrekbaar (onder de voorwaarden van de ComIB).  Dit geeft een besparing wat de personenbelasting betreft en ook de sociale zekerheidskost zal dalen. Bij de genieter maakt het weliswaar een onroerend inkomen uit, doch dit kan geneutraliseerd worden door betaalde intresten van een (hypothecaire) lening in aftrek te nemen. Bijkomend zal een latere meerwaarde niet of niet volledig belast worden.

Let wel dat zulk een meerwaarde in de praktijk kan vermeden worden, maar daarop komen we later terug.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen.

Bekijk ook deze artikels uit de categorie Belastingen Tip.