Het kopen van een patrimoniumvennootschap terug een goeie zaak?

Voordelen. Onroerend goed laten aankopen via een vennootschap kent behoorlijk wat voordelen.   Enkele van deze voordelen zijn de volgende. De kosten die met de aankoop gepaard gaan zijn in principe aftrekbaar (juiste definiëring van het maatschappelijk doel is hierbij wel belangrijk).  De intrestlast is evenzeer aftrekbaar.  Daarnaast kan het onroerend goed ook afgeschreven worden (let wel grond is niet afschrijfbaar).   Een successieplanning d.m.v. een vennootschap biedt ook een aantal voordelen. Enz … 

Nadelen. Maar ook de nadelen mogen niet vergeten worden.  Een kenmerkend nadeel is de meerwaarde die onderhevig is aan de vennootschapsbelasting.  Het is immers zo dat wanneer het onroerend goed  ooit zou verkocht worden; het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopwaarde belast is aan (maximaal) 33,99%.

Maar ook wie later de aandelen wil verkopen vangt wel eens bod.  Wie de aandelen verkoopt betaalt (behoudens enkele uitzonderingen) geen belasting.  De keerzijde is wel dat wie deze aandelen koopt deze ook niet kan afschrijven.  Ook het financieringsaspect is hierbij van belang.

Toch moeten deze twee zaken enigszins gerelativeerd worden. 

Afschrijven. Aandelen zijn niet afschrijfbaar en waardeverminderingen op  aandelen zijn evenmin aftrekbaar.  Om deze pijn enigszins te verzachten, wordt er veelal geopteerd de aankoop te realiseren via een opgerichte holdingvennootschap i.p.v. privé de overname te doen.  Onroerend goed daarentegen is wel afschrijfbaar.  Maar dit is niet het geval voor de grond (de aankoopkosten kunnen wel fiscaal in mindering gebracht worden). M.a.w. wie vandaag aandelen koopt van een (patrimonium)vennootschap waar een onroerend goed in werd onder gebracht zal niet veel slechter af zijn wanneer het onroerend goed voor het grootste gedeelte bestaat uit de grond. Het voordeel is ook dat er geen registratierechten betaald moeten worden wanneer aandelen gekocht worden.  Wie vastgoed koopt, betaalt immers registratierechten (of btw).  Let wel dat een verkoop van een onroerend goed camoufleren in een verkoop van de aandelen door eerst nog dit onroerend goed in te brengen in een vennootschap, wel eens een typevoorbeeld van veinzing zou kunnen zijn.  Dit met alle gevolgen vandien. 

Financieringsproblematiek. Het voorschieten van middelen, toestaan van leningen of het stellen van zekerheden door een vennootschap met het oog op de verkrijging van haar aandelen door derden is in principe (behoudens enkel uitzonderingen) niet mogelijk. Hier is echter een wijziging (vanaf 1 januari 2009) opgetreden. 

M.a.w. (bv) een pandname op het onroerend goed is voortaan wel mogelijk maar enkel mits het respecteren van de volgende voorwaarden (samengevat) :

1° de verrichtingen moet gebeuren onder de verantwoordelijkheid van het bestuursorgaan en tegen billijke marktvoorwaarden;

2° de verrichting is onderworpen aan een voorafgaand besluit van de algemene vergadering ;

3° het bestuursorgaan stelt een verslag op waarin o.a. de redenen voor de verrichting, het belang dat de vennootschap bij het aangaan van een dergelijke verrichting heeft, de voorwaarden waartegen de verrichting wordt aangegaan,enz … ;

4° het voor de verrichting uitgetrokken bedrag moet overeenkomstig artikel 320 W.Venn (bvba) of art. 617 W.Venn (nv) voor uitkering vatbaar zijn.  De vennootschap neemt aan de passiefzijde van haar balans een niet voor uitkering beschikbare reserve op (conform de financiële bijstand).  Deze voorwaarde is vergelijkbaar met het maximumbedrag dat als dividend kan uitgekeerd worden;

(…)