Het herfinancieren van een hypothecair krediet is geen ongekend begrip meer.  Het is immers een relatief ‘banaal’ gegeven geworden, maar de fiscaliteit is dit niet, integendeel.

De lage rentevoeten maken een herfinanciering vandaag overwegend interessant. U dient wel met een aantal zaken rekening te houden zoals de resterende looptijd, verschil tussen huidige en nieuwe rentevoet, de bijhorende kosten (hypotheek) , enz …  Ook de wederbeleggingsvergoeding die de bankier aanrekent, mag niet vergeten worden.  iettegenstaande dit laatste vaak ‘meevalt’.  De wet op het hypothecair krediet legt hier immers beperkingen op (max 3 maanden intrest op het openstaand saldo).

Maar hoe zit het nu met de fiscaliteit ?

Dit bekijken we hier even van nabij (alhoewel het begrip ‘even’ hier niet op zijn plaats is).

Een hypothecair krediet voor een woning is fiscaal aftrekbaar in de personenbelasting. Weliswaar mits het respecteren van een aantal wettelijke voorwaarden en beperkingen.  De aftrek in de personenbelasting kan uiteenlopend zijn: de gewone en/of bijkomende intrestaftrek, de kapitaalaftrek bouwsparen en  langetermijnsparen en de aftrek enige eigen woning (woonbonus).  Let wel dat door de zesde staatshervorming er zich een aantal wijzigingen kunnen voordoen.  Sommige ‘aftrekken’ zijn immers (verminderingen) geworden.

In het bijzonder bekijken we hier (enkel) de woonbonus omdat hier vaak misverstanden over bestaan.

Wat de woonbonus betreft zijn de voorwaarden samengevat de volgende: de looptijd van het krediet moet minstens 10 jaar zijn, het moet betrekking hebben op het verwerven of behouden van een woning (aankoop, verbouwingen, successierechten (erfrechtbelasting) of schenkingsrechten (registratiebelasting)) en er is ook een hypothecaire inschrijving noodzakelijk.

Om te bepalen of de minimumlooptijd van tien jaar bereikt wordt, moet rekening worden gehouden met de werkelijke looptijd van het oorspronkelijke contract die wordt samengevoegd met de voorziene looptijd van het nieuwe contract (ComIB 145/5/51).

Kortom een lening die reeds zeven jaar gelopen heeft, herfinancieren door een lening op twee jaar is dus fiscaal niet in orde. Maar indien de herfinanciering bijvoorbeeld voor min. drie jaar genomen werd, geeft dit hier dan weer geen probleem.

Een lening die reeds twaalf jaar loopt, herfinancieren door een lening op één jaar is dan ook geen enkel probleem, vermits er al meer dan tien jaar verlopen is.  De vraag is of het herfinancieren op zulk en korte termijn nog wel zinvol is gezien de bijhorende kosten, is dan nog maar zeer de vraag.

Fiscale verwerking wat de herfinanciering van de woonbonus betreft.

Belastingplichtigen die vanaf 1 januari 2005 een enige woning wensen aan te kopen of te verbouwen, en hiervoor een hypothecaire lening afsluiten, komen in aanmerking voor de woonbonus. Mits zij echter voldoen aan een aantal voorwaarden (enige en eigen woning).

Onder een “nieuwe lening” verstaan we leningen die :

  • afgesloten zijn na 1 januari 2005 en
  • afgesloten worden voor het verwerven of behouden van een enige eigen woning en
  • zonder dat er nog intresten of kapitaal van een bestaande lening in aftrek genomen worden.

Opgelet.  Herfinanciert u vandaag een lening die niet in aanmerking komt voor de woonbonus (omdat ze dateert van vóór 2005) dan komt de herfinanciering niet in aanmerking voor de woonbonus. Het betreft hier geen nieuw krediet dat in aanmerking komt voor de woonbonus.

De woonbonus omvat zowel de intresten, kapitaalaflossingen als de verzekeringspremies omvatten.  Ook nu is het doel het verwerven of behouden van de enige en eigen woning.

De kenmerken van de woonbonus (voor Vlaanderen) :

  • Basisbedrag : maximaal 1.520 EUR (Aj 2016) per belastingplichtige.
  • Dit bedrag wordt nog verhoogd met 760 EUR (Aj 2016) voor de eerste tien jaar
  • Voor gezinnen met drie kinderen of meer (gehandicapt kind wordt fiscaal dubbel geteld) ten laste op datum van 1 januari volgend op het jaar van de afsluiting van de lening, wordt het bedrag nogmaals verhoogd met 80 EUR (Aj 2016), eveneens enkel voor de eerste tien jaar.

De twee verhogingen zijn enkel van toepassing zolang op 31 december van het inkomstenjaar de eigen woning ook de enige woning blijft (zoniet is de verhoging definitief verloren).

De fiscale besparing bedraagt in Vlaanderen sinds 1 januari 2015 : 40% (+ gemeentebelasting).  Hou er rekening mee dat voor het Vlaams gewest de vermelde bedragen niet langer geïndexeerd worden.

Deze vermindering omvat zowel de intresten, kapitaalaflossingen als de verzekeringspremies.  Veelal wordt de verzekeringspremie niet langer in mindering gebracht omdat het plafond reeds bereikt wordt door de intresten en kapitaal.

Het herfinancieren van een lening die in aanmerking komt voor de aftrek enige eigen woning (woonbonus) voldoet blijvend aan de aftrek.  Het herfinancieren van een lening die niet in aanmerking komt voor de aftrek enige eigen woning (omwille van het niet respecteren van de vermelde voorwaarden) komt dan weer niet in aanmerking.

Wanneer we de vergelijking maken voor wie de Vlaamse woonbonus geniet onder het ‘oude’ (krediet van voor 1 januari 2015) of ‘nieuwe’ stelsel (krediet van na 1 januari 2015), dan merken we in Vlaanderen een gevoelige daling :

  • Basisbedrag : maximaal 2.280 EUR (Aj 2015) per belastingplichtige.
  • Dit bedrag wordt nog verhoogd met 760 EUR (Aj 2015) voor de eerste tien jaar
  • Voor gezinnen met drie kinderen of meer (gehandicapt kind wordt fiscaal dubbel geteld) ten laste op datum van 1 januari volgend op het jaar van de afsluiting van de lening, wordt het bedrag nogmaals verhoogd met 80 EUR (Aj 2015), eveneens enkel voor de eerste tien jaar.

Ook geniet de woonbonus hier een fiscaal voordeel niet aan 40% maar aan het marginaal tarief (zeg maar 50%).

Een verschil dat vlot oploopt om en bij 30.000 euro voor een koppel over een tijdsspanne van 20 jaar.  Niet te verwaarlozen …

Wat betekent dit nu wanneer uw huidig krediet (bv) afgesloten werd in 2010 en u dit vandaag wenst te herfinancieren.  Geniet u dan een lagere vermindering vermits uw herfinancieringslening dateert van na 31 december 2014 ?

Het antwoord is ‘neen’.

Een herfinancieringsleningen wordt altijd onderworpen aan het fiscale regime van de oorspronkelijke lening.  Dit vinden we trouwens ook terug in de memorie van toelichting bij de Wet van 8 mei 2014  (zie Doc 53 3427/001, p. 49) : “ De gewestelijke belastingvermindering voor enige woning wordt in beginsel verleend onder dezelfde voorwaarden en binnen dezelfde beperkingen als de aftrek voor enige woning. In het ontworpen artikel 145/38 WIB 92 wordt expliciet bepaald dat de belastingvermindering enkel kan worden verleend voor hypothecaire leningen die zijn aangegaan vanaf 1 januari 2005. Herfinancieringsleningen worden altijd onderworpen aan het fiscaal regime van de oorspronkelijke lening. Artikel 145/37, WIB 92 in ontwerp kan dus nooit van toepassing zijn voor herfi nancieringen van leningen gesloten vóór 2005 kunnen dus, net als dit vroeger het geval was voor de aftrek voor enige woning.”

Dit betekent ook dat een herfinanciering een nieuwe looptijd van tien jaar niet terug gaat doen starten.  Is deze periode van tien jaar reeds verlopen (omdat de oorspronkelijke lening reeds minstens tien jaar gelopen heeft) dan start er geen nieuwe termijn van tien jaar.  Is dit nog maar zes jaar dan geniet de herfinanciering nog vier jaar deze verhoging.

M.a.w. betreft het een herfinanciering van de woonbonus voor de ‘eigen’ woning dan valt de herfinanciering nog onder het meest gunstige regime (hoger basisbedrag) conform de Vlaamse regelgeving.

Betreft het daarentegen de herfinanciering van de woonbonus (krediet van voor  2014) voor de ‘niet-eigen’ woning dan zal er meestal geen probleem zijn en geniet men de federale woonbonus.  Maar hier moet u wel opletten want uw verhuis is van belang !  De herfinancieringslening komt voor de federale woonbonus enkel in aanmerking wanneer men de woning vóór 1 januari 2016 heeft verlaten, m.a.w. voor het einde van dit jaar ! Gebeurt dit niet dan zal men tevreden moeten zijn met het federaal lange termijnsparen.

Niet te vergeten …  de bestaande regels die vroeger reeds van toepassing waren, blijven ook nu nog van belang.  Hierbij denken we bijvoorbeeld aan het feit dat wanneer het bedrag van de herfinancieringslening hoger is dan het openstaande saldo van de oorspronkelijke lening dan moeten de aflossingen van de herfinancieringslening aangepast worden d.m.v. de volgende breuk :

het nog niet afgeloste saldo van de eerste lening  / het totale bedrag van de nieuwe lening.

Ook de hypothecaire inschrijving en looptijd (zie boven) zijn van belang, maar dat was vroeger ook reeds het geval.

Moet het nog gezegd dat het ganse landschap van de hypothecaire lening verschrikkelijk ingewikkeld geworden is.  Zo ingewikkeld dat wanneer men verhuist of herfinanciert of … met een aantal zaken dient rekening te houden die niet elke belastingplichtige kent.