U verleende een recht van opstal aan uw vennootschap op een grond waar u privé eigenaar van bent.  Uw vennootschap heeft daar een mooi gebouw opgezet. Bij het einde van het recht van opstal wordt u door het zogenaamde ‘recht van natrekking’ eigenaar van het gebouw. En dit zonder fiscale gevolgen.  Of dit was alleszins toch de bedoeling …

De Administratie heeft het al enige tijd niet echt begrepen op deze constructie.  Zij oordeelt veelal dat wanneer u bij het einde van het recht van opstal eigenaar wordt van het gebouw u een voordeel van alle aard geniet. Het resultaat kan tellen.  U betaalt dan personenbelasting op dit voordeel.  Hoeft het nog gezegd dat dit u een stevige duit kan kosten.

Hoe kunnen we dit vermijden. Om dit probleem op het einde te vermijden, hebt u twee mogelijkheden.  Enerzijds kan u de grond inbrengen in uw vennootschap of anderzijds kan u de grond verkopen aan uw vennootschap.  Het spreekt voor zich dat actie moet ondernemen worden vóór het einde van het recht van opstal.  

Uw vennootschap is voortaan eigenaar van het ganse onroerend goed.  Dit betekent concreet dat wanneer de vennootschap later het gebouw verkoopt, uw vennootschap niet enkel de verkoopprijs ontvangt doch ook belast wordt op de gerealiseerde meerwaarde.  De toenmalige opzet  van uw recht van opstal was vermoedelijk nu net om dit te vermijden.  U moet m.a.w. een verscheurende keuze maken.  Niets doen en hopen dat de Administratie u niet belast (zoniet zal u mogelijk moeten procederen om uw gelijk te halen)  of de grond overdragen.  Verder zullen we echter zien dat de overdracht van de grond ook een aantal voordelen geniet.

De overdracht van de grond aan uw vennootschap

Inbreng.  Kiest u voor een inbreng dan verhoogt u het kapitaal van uw vennootschap (weliswaar met de nodige formaliteiten). Op deze kapitaalsverhoging moet uw vennootschap slechts 25 euro registratierechten betalen.   Het voordeel is dat uw vennootschap meer notionele interestaftrek geniet (tenzij het een gebouw betreft waar u zelf in woont).   Ook kan u voortaan meer dividend (weliswaar mits 25% roerende voorheffing) onttrekken zonder dat uw vennootschap het verlaagd tarief verspeeld (13% van het gestort kaptaal).  Door de toename van het eigen vermogen kan u de rekening courant meer aanwenden.  Later kan u ook altijd een kapitaalsverlaging overwegen om zo gelden fiscaal vriendelijk te onttrekken. 

Verkoop. Kiest u voor een verkoop van de grond dan moet uw vennootschap 10% registratierechten betalen op de waarde van deze grond (weliswaar fiscaal aftrekbaar). U onttrekt wel onmiddellijk een geldelijk bedrag aan uw vennootschap waarop u in principe niet belast wordt. Wanneer uw vennootschap u niet onmiddellijk betaalt kan u ook hier de rekening courant benutten. 

Combinatie van beide.  U kan ook een gedeelte van de grond inbrengen en een ander gedeelte van de grond verkopen aan uw vennootschap. 

Successierechten.  Maar ook kan u een voordeel doen m.b.t. de successierechten door een gepaste successieplanning.  Stel dat het bedrijfspand een waarde kent van 2.000.000 euro.  Wanneer dit pand vererfd wordt na het overlijden van beide ouders (gehuwd met wettelijk stelsel) dan is er door hen en de twee kinderen samen in totaal 300.000 euro aan successierechten betaald. Door het pand in te brengen in de vennootschap en later de aandelen weg te schenken (met het inbouwen van een inkomensstroom en controle) is de kostprijs beperkt tot 0 euro of 60.000 euro (3%). Het verschil bedraagt in dit voorbeeld max. 300.000 euro wat maakt dat de belaste meerwaarde in de vennootschap al vlot quasi 900.000 euro (300.000 / 0,3399) mag bedragen.  Dit kan mogelijk de keuze toch enigszins vergemakkelijken.