Bij de aankoop van een onroerend goed is de onderhandse koopovereenkomst – normaal de compromis genoemd – zeer belangrijk. Vanaf dat ogenblik zijn de partijen onherroepelijk verbonden, en moeten er registratierechten betaald worden. Opschortende voorwaarden bieden soms een uitkomst. Voor de verkoper is dit dikwijls minder interessant, want hij is dan niet zeker dat de eigendom verkocht is. Daarom wordt er gezocht naar werkbare oplossingen. In bepaalde streken of middens o.a. sommige notariskantoren wordt gebruikt gemaakt van een nieuw procédé nl. de wederkerige koop- en verkoopbelofte. Wat  houdt dit juist in, en welke zijn de voor- en nadelen? 

Eerste stap: de verkoopbelofte.
De verkoper belooft gedurende een bepaalde termijn bv. vier maanden een  huis tegen welbepaalde voorwaarden te verkopen aan de koper/optiehouder. Hiervoor betaalt deze laatste een vergoeding, die definitief verworven is voor de verkoper, ingeval de koper de optie niet licht. De koper is dus op dit ogenblik nog niet gebonden. Indien de koper wel de optie licht, dan wordt de optievergoeding verrekend met de overeengekomen verkoopprijs. In dit geval betaalt de koper niets meer dan die overeengekomen prijs. In het vakjargon wordt dit een “call-optie” genoemd. 

Tweede stap: de aankoopbelofte.
Tezelfdertijd belooft de koper datzelfde huis tegen dezelfde voorwaarden aan te kopen. Het opmerkelijke ligt hierin dat deze periode zich situeert na de periode van de koopbelofte. Na de vier maanden in ons voorbeeld, heeft de verkoper –en hij alleen! – de mogelijkheid om de koper te verplichten vooralsnog de eigendom aan te kopen. Ook hier wordt best een periode bedongen van bv. twee maanden. Het is dus de verkoper die beslist of hij kiest voor de verkoop of voor de optievergoeding. Hij kan de koper dwingen aan te kopen, maar opgelet … dit heeft enkel zin indien de koper solvabel is. In de meeste gevallen wordt gemakshalve voor de vergoeding gekozen. Indien de verkoper na die vier maand van de verkoopoptie de eigendom aan iemand anders wil verkopen, dan kan hij dit onmiddellijk doen, met behoud van de optievergoeding. Ontegensprekelijk staat de verkoper in de sterkste positie. In het vakjargon wordt dit een “put-optie” genoemd. 

Derde stap: de notariële akte.
Normaal komt de verkoopsovereenkomst tot stand door de wilsovereenstemming. Hiervan kunnen de partijen afwijken, en het bestaan van de overeenkomst zelf laten afhangen van het verlijden van de notariële akte. Zolang de notariële akte niet is verleden, is er in feite geen overeenkomst. In het vakjargon wordt dit “een subjectief plechtig contract” genoemd. Dit is te vergelijken met een schenking, die ingevolge de wet verplicht notarieel moet zijn (art. 931 B.W.). In deze verkoopsovereenkomst zijn het echter de partijen die de vormvoorwaarde uitdrukkelijk overeen komen. 

Voordelen.
Deze constructie biedt grote zekerheid aan de verkoper. Hij heeft een optievergoeding, die hij in ieder geval kan houden, indien de koop niet plaats heeft. Hij kan ook kiezen voor de uiteindelijke verkoop door die “put-optie”. Hij kan gemakkelijk  een insolvabele of onwillige koper dumpen, zonder vrees dat hij jarenlang zal moeten procederen tot ontbinding van de koop. Er zullen nooit registratierechten verschuldigd zijn, zolang de notariële akte niet verleden wordt.

Maar ook de koper kan er belang bij hebben. Zolang de notariële akte niet is verleden – en er dus nog geen overeenkomst is tot stand gekomen –  kan de koper die optie vrij overdragen bv. aan zijn vennootschap, of aan de kinderen. Ook een gedeeltelijke overdracht is mogelijk bv. beperkt tot het vruchtgebruik. Opgelet: u moet wel zien dat deze overdracht in de call of put-optie niet verboden wordt. Eventueel kan bedongen worden dat de verkoper moet instemmen met de overdracht. Dit is zeker aan te raden als u vermoedt dat een kandidaat koper met uw eigendom speculeert op gemakkelijke winst. 

Nadelen.
Dit is een ingewikkelde procedure. Vooral de “koper” moet goed ingelicht worden. Immers na het verstrijken van de call-optie is hij totaal afhankelijk van de eigenaar/verkoper. Hij is bovendien zijn optievergoeding kwijt.
Er is geen verkoop zolang de notariële akte niet verleden is (zie hierboven subjectief plechtig contract); zelfs als de optie gelicht werd. De rechter zal eventueel een dwangsom opleggen en de koper of verkoper verplichten tot het verlijden van de notariële akte. Blijft hij weigeren, dan is er enkel een schadevergoeding mogelijk. Deze schadevergoeding kan zelfs reeds in de beloften voorzien worden. Maar ook in dit geval zijn er geen registratierechten verschuldigd; er is immers geen verkoop. En dat is toch een belangrijke geruststelling.