U heeft een woning die al enkele tijd leeg staat.  U vraagt zich af of u niet van een vermindering kan genieten …

Tip?
Het klopt dat er een stelsel van vermindering bestaat op zowel de onroerende voorheffing als op het kadastraal inkomen.  De praktijk echter leert dat de toepasbaarheid ervan meestal een ander paar mouwen is. Hoe werkt dit? Elk gebouw heeft in principe een kadastraal inkomen. Dit kadastraal inkomen kan, naast een aantal bestaande verminderingen voor o.a. de kinderen, ook een vermindering voor zogenaamde onproductiviteit genieten.

Niet enkel de personenbelasting kan hierdoor lager uitvallen, maar ook de onroerende voorheffing.  De onroerende voorheffing wordt immers berekend op het kadastraal inkomen.  Kortom als het kadastraal inkomen verlaagd wordt dan zal verhoudingsgewijs de onroerende voorheffing ook lager uitvallen. Verder proberen we een aantal principes op een rij te zetten. 
Het algemeen principe is dat wanneer een gebouw gedurende een gedeelte van het jaar heeft leeggestaan, en dus niet productief is geweest, het kadastraal inkomen van dit gebouw proportioneel verminderd wordt. Zover het principe.  Maar verder zal u merken dat het echter allemaal toch niet zo evident lijkt.

Voorwaarden?
Er zijn m.a.w. een aantal voorwaarden te vervullen :
• Het gebouw moet een niet-gemeubileerd gebouwd onroerend goed zijn. Dit heeft als gevolg dat zowel een grond als een gemeubeld gebouw van de vermindering uitgesloten zijn.

• De leegstand van het gebouw moet gedurende het aanslagjaar ten minste 90 dagen geduurd hebben. Deze periode van 90 dagen hoeft niet een aaneengesloten periode te zijn. Het niet-gebruiken van het gebouw en de onproductiviteit moeten daarenboven onvrijwillig zijn.  M.a.w. het moet buiten de wil van de belastingplichtige gebeurd zijn (zie ook Luik 2 maart 2005). Voorbeelden hiervan zijn een onroerend goed dat te koop werd aangeboden omdat de eigenaar omwille van zijn handicap een andere woning diende te betrekken of de aankoop van een woning die onbewoonbaar is en moet worden gesloopt, enz …

• De leegstand van het gebouw mag ook niet onbeperkt in de tijd plaats vinden.  De periode van leegstand en onproductiviteit mag ook niet meer bedragen dan 12 maanden (art 257 §2 bis WIB 1992). Ook hier moet de periode van 12 maanden niet aaneensluitend zijn.  Maar in tegenstelling tot de 90 dagen van hierboven wordt er niet enkel rekening gehouden met het aanslagjaar waarvoor de vermindering wordt gevraagd, maar ook met het voorafgaande aanslagjaar. Op deze termijn van 12 maanden bestaan er een aantal uitzonderingen (art 257 §2 bis WIB 1992).  Let op : de voorwaarde van 12 maanden heeft enkel zijn belang voor de onroerende voorheffing vermits dit een voorwaarde is die enkel voor het Vlaams Gewest telt, m.a.w. het heeft enkel zijn belang voor de onroerende voorheffing.

De maximumtermijn geldt niet voor:
• ongemeubelde gebouwen die opgenomen zijn in een onteigeningsplan.
• ongemeubelde gebouwen in renovatie of verbouwing met sociaal of cultureel doel, uitgevoerd door een sociale huisvestingsmaatschappij of in opdracht van de overheid. In dat geval wordt de kwijtschelding of vermindering beperkt tot een periode van maximaal vijf jaar
• onroerende goederen die niet vrij gebruikt kunnen worden omwille van een ramp, overmacht, lopende gerechtelijke of administratieve procedure of onderzoek (bv. hangende bouwaanvraag) en erfrechtelijke procedure.

Wanneer het gebouw al dan niet volledig vernield werd dan kan het kadastraal inkomen evenzeer proportioneel verminderd worden :
• Het gebouw werd volledig vernield.
• Het gebouw werd gedeeltelijk vernield indien het vernielde gedeelte minimum 25 % van het kadastraal inkomen vertegenwoordigt.

Ook hier moet de vernieling te wijten zijn aan een buitengewone gebeurtenis.  Wie een gebouw vrijwillig afbreekt komt omwille van deze voorwaarde dan ook niet in aanmerking.