Wie vandaag een vennootschap bezit, heeft veelal een onroerend goed in deze vennootschap. Menig persoon vraagt zich terecht af wat hiermee op termijn moet worden aangevangen. Enkele pistes en hun gevolgen? 

De aankoop van het onroerend goed werd veelal overwogen om de winst in de vennootschap te drukken. Dit is klassiek. Een vastgoed in de vennootschap heeft immers wel wat voordelen: afschrijvingen mogen in aftrek genomen worden, intresten zijn aftrekbaar, ook de registratierechten en niet aftrekbare btw kan in aftrek genomen worden, enz … Maar later heeft men natuurlijk de vennootschap met dit onroerend goed. Wat ermee aan te vangen?  

Vennootschap liquideren

U hebt de beslissing genomen met de vennootschap te stoppen. Het onroerend goed wordt verkocht. 

 Fiscale gevolgen. De meerwaarde die n.a.v. de verkoop wordt gerealiseerd wordt belast (max 33,99%). Maar wanneer de vennootschap geliquideerd wordt moet er nog bijkomend roerende voorheffing betaald worden (10%).

Voorbeeld. Een vennootschap kocht in 1998 onroerend goed aan voor 250.000 EUR (50.000 grond + 200.000 EUR gebouw). Er is reeds 10 jaar op afgeschreven. De afschrijvingen bedragen   60.000 EUR (= (10 x 3 % ) x 200.000). De boekwaarde van het onroerend goed bedraagt 190.000 EUR (50.000 EUR + 140.000 EUR).  Vandaag wordt het pand verkocht voor 400.000  EUR. M.a.w. er zit een meerwaarde op van 210.000 EUR. De vennootschapsbelasting bedraagt 71.379 EUR. Op het saldo zal nog 10% roerende voorheffing verschuldigd zijn, m.a.w. de totale belastingdruk bedraagt 85.241 EUR. 

Vennootschap niet liquideren

In plaats van de vennootschap te vereffenen kan er ook gedacht worden de meerwaarde gespreid te laten belasten. M.a.w. de vennootschap herinvesteert de verkoopwaarde (in ons voorbeeld 400.000 EUR) in afschrijfbare activa. Wanneer de vennootschap dit doet en herinvesteert in een ander onroerend goed, dat wordt afgeschreven over een duurtijd van 33 jaar, dan bedraagt de geactualiseerde vennootschapsbelasting 34.267 EUR (actualisatievoet 5%).   

Vennootschap verkopen

Fiscale gevolgen. U kan ook een koper trachten te zoeken voor uw aandelen (met hierin het onroerend goed). Een meerwaarde die u realiseert n.a.v. de verkoop van uw aandelen is in principe belastingvrij (tenzij speculatie of beroepsinkomen).  De vraag is immers of er veel geïnteresseerden zullen zijn. Naast het feit dat aandelen niet afschrijfbaar zijn, kopen zij in feite een vennootschap over met een latente belastingdruk. 

Let op! Ook kan er een waarborgprobleem opduiken. Indien de aandelen moeten gefinancierd worden is het verboden dat de bankinstelling het onroerend goed bv. hypothekeert. Het onroerend goed verkopen en nadien uw aandelen verkopen is vandaag niet zonder gevaar. Technisch spreken we immers over een ‘kasgeldvennootschap’, wat niet zelden problemen oplevert met de Administratie. 

Trouwens ook kan u aansprakelijk gesteld worden wanneer de vennootschap de herinvestering niet uitvoert. Dus niet zonder gevaar!.   

Als element van successieplanning

U overweegt helemaal niet de aandelen of het onroerend goed te verkopen. U kan ook de aandelen wegschenken (al dan niet met voorbehoud van vruchtgebruik). Dit is een voordeel dat niet zelden aanzienlijk is. Zeker wanneer we de tarieven voor het schenken van roerende goederen vergelijken met het schenken van onroerende goederen. Een vennootschap schenken betreft immers het schenken van roerende goederen onafgezien er in de vennootschap een onroerend goed zit. De tarieven voor het schenken van roerende goederen is 3% (in de rechte lijn , tussen gehuwden en samenwonenden) of 7%.  Soms is er zelfs een  tarief van 2%.