Vandaag is het gebruikelijk dat een verkoop van een onroerend goed geoptimaliseerd wordt d.m.v. de één of andere fiscale constructie.

Hierbij denken we aan de toepassing van de gekende zakelijke rechten.  De vruchtgebruikconstructie is hierbij een klassieker geworden.  Het is een leuke constructie die aan aantal fiscale nadelen een stap ‘voor’ is.  Daarom is ze ook zo omstreden en ligt ze dan ook moeilijk bij de fiscus.  Niet altijd zonder reden.  Wie de spelregels zelf niet volgt, hoeft dan ook niet verbaasd te zijn wanneer de fiscus dit op haar beurt ook niet doet.  Maar wie de spelregels wel correct volgt (waarbij de waardering van het vruchtgebruik zeer belangrijk is) hoeft zich al heel wat minder zorgen te maken.

De verkoop van het vruchtgebruik van een onroerend goed is echter onderhevig aan de registratierechten (Vlaanderen 10%, Brussel en Wallonië 12,5%).  Tenzij het een nieuw gebouw is volgens de BTW-definitie.  Neemt niet weg dat op de grond altijd registratierechten verschuldigd zijn. 

Omwille van deze kostprijs wordt er al enkele tijd gewerkt met een erfpachtconstructie.  Kort komen we hierop in dit artikel terug. 

Zoals reeds vermeld moeten er in pricipe registratierechten betaald worden bij de verkoop van een onroerend goed.  Stel dat uw vennootschap de volle eigendom koopt van een bestaand gebouw voor een bedrag van 500.000 euro.  De vennootschap betaalt op de aankoopprijs supplementair 50.000 euro registratierechten (Vlaanderen).  Dit betekent een aanzienlijke verhoging van de kostprijs.

Uw vennootschap kan echter als alternatief het recht van erfpacht kopen van het gebouw.  Een ander vennootschap koopt het ‘saldo’.  Let wel de minimale looptijd van een erfpacht bedraagt 27 jaar.  Deze lange looptjd wordt hierbij wel eens als een nadeel ervaren..   Wanneer de vennootschap het erfpachtrecht van het onroerend goed bezit, dan bezit zij juridisch gezien het tijdelijk (zakelijk) onroerend recht van het volle genot van het onroerend goed.  Een onroerend goed dat weliswaar eigendom is van iemand anders. 

Voor het erfpachtrecht zal de vennootschap een vergoeding (‘canon’ genaamd) moeten betalen die hetzij periodiek wordt betaald, hetzij éénmalig.  Het éénmalig erfpachtrecht heeft een welbepaalde waarde (veelal 95% van de totale waarde van het onroerend goed).  Hierop moeten evenzeer registratierechten betaald worden, doch deze bedragen geen 10% (of 12,5%) maar zijn aanzienlijk lager nl 0,2%.  

Wanneer nadien het eigendomsrecht van het onroerend goed wordt overgedragen dan moeten we rekening houden met het feit dat dit bezwaard is met het erfpacht.  Hierop zijn de klassieke registrateirechten van 10% (of 12,5%) verschuldigd.  Gezien het bezwaard karakter zal deze ‘resterende waarde’ immer snog vrij beperkt zijn (bv 5%).  En hier zit nu net het voordeel. 
Hoeveel bedraagt dit voordeel ?

Klassieke overdracht : 50.000 euro registratierechten
Nu : (500.000 euro x 95% x 0,2%) + (500.000 euro x 5% x 10%) = 950 euro + 2.500 euro = 3.450 euro (= 0,69%).
Eufemistisch gesteld is dit een aanzienlijke en aantrekkelijke besparing.
Let wel wil deze fiscale vlieger opgaan dan zijn er een aantal voorwaarden te voldoen.  In de praktijk hoeven deze geen probleem te vormen.  Neem dit zeker op met uw accountant en notaris.

Hoeft het gezegd dat de fiscus dit niet zomaar zal accepteren.  Vaak zijn zowel de kopers van het erfpachtrecht als de bezwaarde eigendom beide vennootschappen.  De rulingcommissie stelt dat deze constructie geherkwalificeerd kan worden in een courante aan- en verkoop met alle gevolgen vandien. 

Doch wanneer de volgende voorwaarden gerespecteerd worden dan is er van een herkwalificatie voor de rulingcommissie geen sprake.  Let wel dat de rulingcommissie vandaag haar standpunten (adviezen) aan het herbekijken is. Zijn de koper van het erfpachtrecht en de koper van de bezwaarde eigendom niet met elkaar verbonden en betaalt de koper van de het erfpachtrecht een éénmalige canon die hoger is dan 95% van de waarde van de totale eigendom van het pand, dan kan de fiscus in principe de transactie herkwalificeren in een gewone verkoop.  Dus 95% is de limiet.  Met verbonden zijn bedoelt de fiscus dat de koper van de bezwaarde eigendom hoofdaandeelhouder is van de vennootschap die het erfpachtrecht koopt of nog wanneer de kopers beide dezelfde aandeelhouders hebben.

Zijn de beide kopers niet met elkaar verbonden en koopt de ene het erfpachtrecht en gelijktijdig hiermee koopt de andere de bezwaarde eigendom, dan is ook nu herkwalificatie mogelijk. Met ‘gelijktijdig’ bedoelt de fiscus dat er minder dan 15 dagen zitten tussen de twee notariële aktes.  Dus minstens 15 dagen wachten , is de boodschap. Wanneer de beide kopers toch verbonden zijn met mekaar (wat dikwijls het geval is) dan is er alsnog geen probleem wanneer zij een aantal engagementen aangaan (uitzonderingen zijn mogelijk) opgenomen in de notariële akten : de verbintenis aangaan om tijdens de duur van de erfpacht de volle eigendom van het onreoerend goed niet opnieuw samen te stellen, gedurende vijf jaar geen controlewijziging door te voeren en dezelfde bestuurders van beide vennootschappen mogen alleen of samen niet de meerderheid van de raad van bestuur uitmaken.