De vastgoedmarkt heeft de laatste jaren een mooie stijging gekend.  Niet zelden wordt er daarom overwogen de meerwaarde en bijhorende winst te realiseren.  De vraag hierbij is echter hoe de fiscaliteit hier zijn belang heeft. In dit artikel bekijken we niet de verkoop van een onroerend goed door een particulier (eventueel divers inkomen), maar wel de verkoop door een natuurlijk persoon die het beroepsmatig onroerend goed verkoopt en de verkoop door een vennootschap. 

Waar de meerwaarde bij een particulier in de meeste gevallen niet belastbaar is, is dit bij een verkoop van een beroepsmatig aangewend onroerend goed door een zelfstandige of door een vennootschap wel belastbaar. 

Eerste geval. 

Het betreft de verkoop van een onroerend goed dat door de zelfstandige reeds jaren gebruikt wordt en vandaag verkocht wordt.   

Noot 1 :een werknemer of een bedrijfsleider die een gebouw verkoopt wordt niet belast.  Zelfs indien het gebouw al dan niet volledig werd afgeschreven.

Noot 2 : de meerwaarde op een gebouw dat vroeger werd afgeschreven doch ondertussen jaren bv. werd verhuurd, is in principe niet belastbaar (desaffectatie). Het gebouw wordt verkocht.  Wat gebeurt er nu fiscaal ?   De meerwaarde wordt belast.  De vraag is echter is hoe ? Indien het gebouw minder dan vijf jaar beroepsmatig wordt gebruikt dan wordt de meerwaarde progressief belast.  Tenzij het een gedwongen verkoop betreft dan kan ook een spreiding gehanteerd worden. Indien het gebouw reeds meer dan vijf jaar beroepsmatig wordt aangewend dan zijn er twee mogelijkheden. 

Ofwel wordt de meerwaarde belast aan 16,5% (te verhogen met gemeentenbelasting) of men kan opteren de meerwaarde gespreid te belasten.  Kort gezegd komt het neer op het volgende.  De verkoopwaarde van het gebouw moet geherinvesteerd worden binnen de drie jaar of vijf jaar (indien herinvestering in oa vastgoed) in afschrijfbare acriva.  De meerwaarde wordt hierdoor ook gespreid belast over een aantal jaren in functie waarin geherinvesteerd werd.  De afschrijvingsduur van de herinvestering  bepaalt de spreiding van de meerwaarde. N

Noot 3 : Volgens recente rechtspraak is de wederbeleggingstermijn van vijf jaar ook mogelijk indien er wordt geherinvesteerd in zogenaamde herstellings- en verbouwingswerken (Rb Antwerpen 12 januari 2007). 

Voorbeeld : X heeft in 2000 een onroerend goed verworven voor 250.000 EUR (200.000 gebouw + 50.000 grond) en schrijft het gebouw af over 20 jaar.  In 2010 wenst hij het gebouw te verkopen voor 407.000 EUR (gemiddelde waardestijging van 5% per jaar).   

Meerwaarde : Boekwaarde :  50.000 + (200.000 x 50%) = 150.000  EUR. Verkoopprijs :  407.000 EUR Meerwaarde  is dus 407.000 – 150.000 = 257.000 EUR Ofwel wordt de meerwaarde belast aan 16,5% (+ 7% gemeentebelasting) ofwel gespreid.   

Wat verdient de voorkeur ? –          16,5% (+ 7% gemeentebelasting) = 45.373 EUR –         

Gespreide belasting : Indien minimaal de 407.000 EUR wordt geherinvesteerd in bv. een ander afschrijfbaar onroerend goed dat over een periode van 20 jaar wordt afgeschreven dan bedraagt de geactualiseerde personenbelasting (max. 50% te verhogen met 7% gemeentebelasting), met actualiseringsvoet van 5%, op de meerwaarde 85.675 EUR.   Een verschil van 40.302 EUR personenbelasting.  In dit geval is de 16,5% regeling vermoedelijk beter. 

Tweede geval. 

Een vennootschap verkoopt het onroerend goed. Bij vennootschappen is de regeling volledig anders.  De vennootschapsbelasting kent echter het tarief van 16,5% niet.  De spreiding is echter wel ook van toepassing voor vennootschappen.  Hier zal de spreiding wel beter zijn omdat op die manier de vennootschapsbelasting wordt gespreid. Zelfde voorbeeld als hierboven. Ofwel betaalt de vennootschap vandaag 33,99% op 257.000 EUR wat 87.354 EUR betekent.  Ofwel wordt de belasting gespreid wat een geactualiseerde vennootschapsbelasting betekent van 54.431 EUR.  Een verschil van 32.923 EUR.