De patrimoniumvennootschap, terug van weg geweest ?

Vastgoed dat in handen is van een (patrimonium)vennootschap kent nadelen. Zoveel is duidelijk. Dit nadeel wordt het meest ervaren wanneer de vennootschap het onroerend goed verkoopt. Dit betekent overwegend een gepeperde fiscale factuur. Maar vergeet niet dat er naast nadelen ook een aantal voordelen zijn. Voordelen die al wel eens vergeten worden. Ook zijn er combinaties mogelijk tussen verschillende takken van de fiscaliteit die niet zelden mooie resultaten opleveren.

 

We bekijken hier dan ook de zin van het onderbrengen van een onroerend goed in een vennootschap. En zoals reeds vermeld bekijken we dit zowel vanuit de hoek van de directe belastingen als de indirecte belastingen.

 

Om het verhaal praktisch en overzichtelijk te maken, werken we dit uit met een voorbeeld.

 

Een gehuwd koppel (woonachtig te Gent) hebben twee kinderen. Het koppel heeft een neus voor vastgoed en hebben ondertussen een mooi vermogen in onroerend goed opgebouwd. Naast een gezinswoning, een 10-tal appartementen die worden verhuurd, bezitten zij een winkelpand in een aantrekkelijk winkelstraat ter waarde van 1.500.000 euro (60% gebouwwaarde, 40% grondwaarde). Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen hiervan bedraagt 12.000 euro. Dit winkelpand wordt verhuurd aan een vennootschap voor een bedrag van 120.000 euro per jaar.

 

Het koppel stelt zich ondertussen toch wel wat fiscale vragen. In het bijzonder wat de successierechten betreft. Zij willen plannen voor de volgende 20 jaar. Het winkelpand wordt immers, zonder actie, belast aan 27% successierechten .

 

Hoe oplossen ?

Het oprichten van een patrimoniumvennootschap biedt mogelijkheden, zowel wat de successierechten als de personenbelasting betreft.

 

De successierechten

Het inbrengen van het winkelpand bedraagt 25 euro. Later kunnen de aandelen van deze vennootschap geschonken worden aan de kinderen aan 3% schenkingsrechten (kan ook zonder).

Hierdoor vermijden ze de 27% successierechten.

 

De personenbelasting

Vandaag wordt de netto huur belast in de personenbelasting. Dit betekent voor hen concreet het volgende

Bruto huur                  120.000 euro

– Forfaitaire kostenaftrek 31.040 euro

Netto huur 88.960 euro

 

Hierop moet het echtpaar 53,45% personenbelasting betalen (50% te verhogen met 6,9% gemeentebelasting) ofwel 47.549 euro. Netto (in cash) betekent dit dus 72.451 euro.

 

Wanneer het onroerend goed echter wordt ingebracht in de vennootschap (inbreng in natura) dan is de fiscale weerslag de volgende :

Bruto huur 120.000 euro

Afschrijvingen (excl grond) 27.000euro (900.000 x 3%)

Belastbaar 93.000 euro

Maar de belastbare basis in de vennootschap daalt door het toepassen van de notionele intrestaftrek (4,3% (Aj 2011) voor KMO’s) dus

– notionele intrestaftrek 64.500 euro

(eigen vermogen 1,5 mio x 4,3%)

Belastbaar 28.500 euro

 

Na Venb en roerende voorheffing (25%) betekent dit 82.734 euro. Dit betekent concreet er een bedrag van 10.284 euro/jaar meer overblijft.

 

Over een periode van 20 jaar geeft de patrimoniumvennootschap een aanzienlijk voordeel van ruwweg :

Directe belastingen :

20 jaar x 10.284 = 205.680 euro

Indirecte belastingen (o.b.v. de huidige waarde) :

24% (27% – 3%) x 1.500.000 = 360.000 euro

TOTAAL VERSCHIL = 565.680 euro

 

Het spreekt voor zich dat er ook nog andere factoren meespelen zoals de meerwaarde op het onroerend goed wanneer het verkocht wordt. Ook deze factoren moeten mee opgenomen worden in de beslissing.