//De meerwaarde op een woning die men verkoopt

De meerwaarde op een woning die men verkoopt

Vaak denkt een privé-persoon dat de meerwaarde op een gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van een woning altijd belastingvrij is. Het antwoord is dat dit niet echter niet altijd het geval is. Zelfs wanneer deze woning uitsluitend privé gebruikt werd, dus niet voor een beroepsactiviteit, is het niet fiscaal veilig.  Wanneer men een meerwaarde realiseert op een gebouwd onroerend goed en het kadert niet in een beroepsactiviteit en niet in een speculatief inkomen dan kan de meerwaarde alsnog belast worden.  Het moet dan wel een onroerend goed zijn dat verkregen werd onder bezwarende titel (dus niet nav erfenis).  Ook dient de overdracht te gebeuren onder bezwarende titel en dit binnen de vijf jaar.   Maar let op ook een schenking staat een mogelijke taxatie niet in de weg.  Wanneer men een gebouw verkoopt dat men eerder geschonken heeft gekregen dan kan alsnog een taxatie plaats vinden.  Dit wanneer de verkoper het gebouw binnen de drie jaar vervreemdt heeft (te rekenen vanaf de schenking) en binnen de vijf jaar wanneer het door schenker onder bezwarende titel verkregen werd.

Ook een gebouw dat door de verkoper zelf werd opgetrokken wordt geviseerd.  De bouwwerken moeten dan wel gestart zijn binnen de vijf jaar na de verkrijging onder bezwarende titel van de grond door de verkoper (of de schenker) en het gebouw moet binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring ervan worden verkocht.

De taxatie bedraagt 16,5 % (+ gemeentebelasting).

Voor de ‘eigen woning’ wordt er in een uitzondering voorzien. Wanneer deze woning voor de woningaftrek (of vrijstelling) in aanmerking kwam gedurende een ononderbroken periode van 12 maanden die de maand van de verkoop voorafgaat. Tussen deze periode van 12 maanden en de maand van de vervreemding mag nog een periode van maximaal 6 maanden liggen waarin de verkoper de woning niet in gebruik heeft gehad.

NOOT de keuze van deze eigen woning kan dan ook interessant zijn. Wie een woning betrekt en een appartement aan zee heeft (dat uitsluitend privé wordt gebruikt) stelt vast dat de laatste jaren de prijzen voor zijn appartement aan zee aanzienlijk zijn toegenomen. Hij overweegt een verkoop van het appartement.  Wanneer deze verkoop binnen de vijf jaar gebeurt dan zal mogelijk een meerwaarde gerealiseerd worden die belast wordt. Men kan hierop anticiperen door het K.I. van het appartement aan te geven als eigen woning. 

De belastbare grondslag van de meerwaarde is ingewikkelder dan enkel van de verkoopprijs de aankoopprijs in aftrek te nemen. De aankoop- en de verkoopprijs worden vastgesteld o.b.v. art 101 §2 WIB 1992 :

§ 2. De in artikel 90, 10° , vermelde meerwaarden worden in aanmerking genomen naar het verschil tussen de volgende twee grootheden :
1° de prijs waartegen het goed is overgedragen of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de BTW heeft gediend, met dien verstande dat die prijs of die waarde in voorkomend geval wordt verminderd met de kosten die de belastingplichtige verantwoordt te hebben gedaan of gedragen voor de vervreemding van het goed;
2° de verkrijgingsprijs van het goed, vermeerderd met 25 pct., of met de werkelijk gedragen kosten van verkrijging of van overgang wanneer deze meer bedragen dan 25 pct., met dien verstande dat onder verkrijgingsprijs moet worden verstaan :

a) voor de toepassing van artikel 90, 10°, eerste lid, a : de prijs waarvoor het goed door de belastingplichtige werd verkregen, of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de BTW heeft gediend;

b) voor de toepassing van artikel 90, 10°, eerste lid, b : de prijs waarvoor het goed door de schenker werd verkregen, of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de BTW heeft gediend;

c) voor de toepassing van artikel 90, 10°, eerste lid, c : de prijs waarvoor de grond door de belastingplichtige of door de schenker onder bezwarende titel werd verkregen, of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht heeft gediend, vermeerderd met de prijs van het door de belastingplichtige opgetrokken gebouw die tot maatstaf van heffing van de BTW heeft gediend.

De aldus vermeerderde verkrijgingsprijs wordt verhoogd met 5 pct. voor elk jaar dat is verlopen tussen de datum van verkrijging en die van de vervreemding, met dien verstande dat in het geval vermeld in het eerste lid, c, de verhoging van 5 pct. van toepassing is, eensdeels, op de verkrijgingsprijs van de grond, per verlopen jaar tussen de datum van verkrijging van de grond onder bezwarende titel en de datum van vervreemding van het geheel, en, anderdeels, op de bouwprijs van het gebouw, per verlopen jaar tussen de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw, en de datum van de vervreemding van het geheel.

De aldus vastgestelde verkrijgingsprijs wordt vervolgens :
a) verhoogd met de kosten van werken, die door de eigenaar zijn gedragen en verantwoord zijn door middel van een factuur, in zoverre die werken aan het vervreemde gebouw zijn uitgevoerd, tussen de datum van verkrijging, van eerste ingebruikname of van verhuring, en die van de vervreemding, door een persoon die, op het ogenblik van het afsluiten van het ondernemingscontract overeenkomstig artikel 401 als aannemer is geregistreerd;
b) in voorkomend geval verminderd met de vergoedingen verkregen ingevolge schade aan het vervreemde gebouw.”

Enkele aandachtspunten :

a) de aankoopprijs van het onroerend goed

Wanneer men het onroerend goed heeft aangekocht, is de aankoopprijs de prijs die men ervoor betaalde of de prijs die als basis diende voor de registratierechten of de BTW indien deze hoger was.  Mocht men het onroerend goed verkregen hebben d.m.v. schenking dan is de aankoopprijs de prijs die de schenker ervoor heeft betaald.  Of de prijs die als basis diende voor de registratierechten of de BTW indien deze hoger was.  Heeft men zelf het gebouw opgetrokken op een grond die hetzij aangekocht werd, hetzij verkregen werd d.m.v. schenking, dan bedraagt de aankoopprijs de prijs die men zelf of de schenker heeft betaald.  Of de prijs die als basis diende voor de registratierechten of de BTW indien deze hoger is.

– aankoopkosten :De aankoopprijs mag nog worden verhoogd met de aankoopkosten of met een forfaitair percentage van 25 %.
– muntdepreciatie : De verhoogde aankoopprijs mag daarenboven nog verhoogd worden met 5 % per vol jaar berekend tussen de datum van verwerving en vervreemding.
Hierbij wordt, indien men het gebouw zelf oprichtte, nog een opsplitsing gemaakt tussen enerzijds de grond en anderzijds het gebouw.  Bij de grond is het per vol jaar tussen de verkrijging van de grond en de verkoop van het gebouw.  Voor de nieuwbouw is het per vol jaar tussen de eerste ingebruikname en de verkoop van het gebouw.
– uitgevoerde werken :De werken die men heeft laten uitvoeren door een geregistreerd aannemer mogen bij de aankoopprijs worden geteld.
-schade: De vergoeding die werd verkregen voor schade aan het gebouw moet echter worden afgetrokken.

b) de verkoopprijs

Dit betreft de prijs die men ontvangt bij de verkoop of indien de prijs die als basis diende voor de registratierechten of de BTW indien deze hoger is.
De bewezen kosten die betaald zijn n.a.v. de verkoop mogen in mindering gebracht worden. 

Voorbeeld  :  de verkoop van een bestaand gebouw

Men kocht in maart 2006 een tweede woning aan voor een bedrag van 150.000 EUR  In februari 2010 wordt deze woning verkocht voor 300.000 EUR.  Hiervoor werd er beroep gedaan op een advocaat (kostprijs 7 000 EUR).  In 2009 heeft de verkoper werkenlaten uitvoeren voor een bedrag van 40.000 EUR door een geregistreerde aannemer. 

Belastbaar bedrag ?

Aankoopprijs
  150 000
+ 37 500  (25 % forfait)
  187 500
+ 28 125  (5 % per vol jaar is 15 % )
+ 40 000  (facturen geregistreerd aannemer)
  255 625 EUR

Verkoopprijs
300 000
–   7 000 (ereloon immo-kantoor)
293 000 EUR

Belastbare grondslag
293 000 – 255 625 = 37 375 EUR

Belastingdruk =  37 375 EUR x 16,5% = 6 166,88 EUR + gemeentebelasting

2010-05-16T21:46:20+00:00
Donderdag 26 oktober 2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me