//De gevaren van het turbovvruchtgebruik

De gevaren van het turbovvruchtgebruik

 Als u het vruchtgebruik van een stuk bouwgrond aan uw vennootschap verkoopt die daar een villa opzette, is er sprake van het turbovruchtgebruik. Deze techniek is betwist. Er zijn vele betere en veiligere technieken.. U als natuurlijke persoon heeft dan de blote eigendom gekocht van de grond en de vennootschap het vruchtgebruik ervan. Later heeft de vennootschap als vruchtgebruiker van de ‘grond’ gebouwd. Het gebouw behoort m.a.w. volledig toe aan de vennootschap zolang het vruchtgebruik op de grond duurt. De bedoeling is hier dat de natuurlijke persoon, de blote eigenaar van de grond, later volle eigenaar wordt van de grond, maar ook van het gebouw (natrekking). De Administratie zal in casu dezelfde conclusies trekken zoals zij dat vandaag ook doet bij het einde van een recht van opstal. Ook daar taxeert de Administratie. De discussie of de Administratie het hier bij het rechte eind heeft, is reeds vroeger gevoerd en laten we hier aan ons voorbijgaan. Hoe er belast zal worden, hangt ervan af, maar de Administratie heeft wel een arsenaal aan mogelijkheden om te belasten.  

Belasting na 20 jaar

Voordeel van alle aard. 

De fiscus kan belasten volgens een zgn. ‘voordeel alle aard’.  Dit betekent dat de waarde van het gebouw op het ogenblik van het beëindigen van het vruchtgebruik op de grond belast wordt bij de blote eigenaar (u dus), die ook zaakvoerder is van de BVBA die het gebouw neerzette. U zal dan gewoon privaat belast worden op de waarde van de villa na 20 jaar.

 De vennootschap wordt belast 

Ook is het mogelijk dat de fiscus uw vennootschap zelf, die het gebouw heeft gebouwd, de factuur presenteert en belast wordt op een zgn. abnormaal of goedgunstig voordeel. Het gebouw dat overgaat naar de privépersoon wordt op het einde van de rit bij de vennootschap dan belast als winst. 

Divers inkomen  Of de belastingadministratie roept een ‘divers inkomen’ in. Dit betekent dat u als blote eigenaar die de meerwaarde ontvangt, die niet kreeg op basis van een normale verrichting van het beheer van zijn privé vermogen volgens de fiscus. U betaalt dan 33% belastingen (+ gemeentebelasting) op de waarde van het gebouw.

Mogelijke oplossingen

We zijn erg fervente verdedigers van constructies rond vruchtgebruik. Maar deze constructie is echt een modelvoorbeeld van hoe het niet moet. Ofwel laat u alles blauwblauw en rekent u erop dat u geen of een oppervlakkige belastingcontrole krijgt. Ofwel proberen we nog een en ander recht te zetten. Wat uiteraard niet erg eenvoudig is.

Verkoop blote eigendom

De vennootschap zou de blote eigendom kunnen verkopen van het gebouw dat zij in volle eigendom bezit. Door deze verkoop heeft u dan de blote eigendom van de grond en van het gebouw en de vennootschap bezit het vruchtgebruik van beide. Maar hier moeten we wel rekening houden met de BTW en/of de registratierechten. Wanneer de vennootschap de blote eigendom van het gebouw verkoopt en het vruchtgebruik voorbehoudt, zullen er registratierechten op de volle eigendom betaald moeten worden. Tenzij het nog een nieuw gebouw (voor de BTW) betreft, kan de blote eigendom met BTW verkocht worden, waardoor de kosten gevoelig dalen. Maar dit is hier niet het geval. Indien de vennootschap BTW-plichtige is met recht op aftrek en zij het gebouw heeft opgetrokken en dus de BTW in aftrek heeft genomen, moet zij dan n.a.v. de verkoop van de blote eigendom de BTW hierop niet herzien? Het antwoord hierop is ‘neen’. Dit werd ondertussen bevestigd door het Hof van cassatie (Cassatie, 11 oktober 2002). Zolang de vruchtgebruiker dit vruchtgebruik voor zijn BTW-activiteit blijft gebruiken, kan er n.a.v. de vervreemding van de blote eigendom tijdens de herzieningsperiode (15 jaar) geen terugbetaling gevraagd worden van de in aftrek genomen BTW. Wat moet u doen? U kunt afwachten… wat er binnen x aantal jaren gebeurt. U kan natuurlijk ook altijd het vruchtgebruik na 20 jaar opnieuw verkopen voor een nieuwe termijn van bv. 15 jaar en zo het probleem wat voor u uitschuiven.

2008-03-04T22:11:02+00:00
Donderdag 26 oktober 2017 - 11:00u

Gratis Seminar: Bulgarije, Ster in Europa

In een handomdraai krijgt u een overzicht van de mogelijkheden in Bulgarije en de belangrijkste componenten voor ondernemers:
  • 10% personenbelasting
  • 10% vennootschapsbelasting
  • 10%, de loonkost bedraagt slechts 10% van een gemiddeld Belgisch/Nederlands loon
JA, IK WIL ME INSCHRIJVEN

De 112 Meest Begeerde Fiscale Tips - Editie 2017


Voor al wie belastingontwijking een mensenrecht vindt, 112 haalbare en praktische fiscale tips 
GRATIS INKIJKEXEMPLAAR
Click Me