De gevaren van een onjuiste waardering van het vruchtgebruik

De afgelopen jaren hebben de taxatiediensten in hun strijd tegen de vruchtgebruikstructuren het geweer van schouder gewisseld. Nu het pad van de herkwalificatie van vruchtgebruik in vooruitbetaalde huur door de rechtspraak volledig afgesloten is, lijkt de administratie haar peilen te richten op de waarderingsproblematiek.  Zowel in de particuliere rulings als in het advies van de Dienst Voorafgaande Beslissingen werd reeds van meet af aan gewezen op de gevaren van een te hoge waardering van het vruchtgebruik.  Tot op heden is de rechtspraak hieromtrent schaars. 

Recent velde de rechtbank te Antwerpen die vonnissen in een zelfde dossier (Rb. Antwerpen, 16 februari 2009).  De feiten deden zich als volgt voor. Een advocatenvennootschap (bvba) kocht samen met haar twee vennoten en hun respectieve echtgenoten een gebouw. De vennootschap kocht het vruchtgebruik op de benedenverdieping voor de uitbating van haar kantoor, terwijl de twee vennoten en hun echtgenotes de naakte eigendom kochten van die gelijkvloers en de andere delen van het gebouw, zijnde twee appartementen.  De administratie oordeelde dat de vennootschap veel te veel had betaald voor het vruchtgebruik, en de naakte eigenaars dus te weinig hebben betaald voor hun blote eigendom.  In hoofde van de vennoten van het advocatenkantoor wenste de administratie de overwaardering van de vruchtgebruikwaarde te belasten als een voordeel van alle aard, terwijl voor de echtgenotes – die geen zaakvoerder of werkend vennoot waren – hun gedeelte in de overprijs belast werd als een abnormaal en goedgunstig voordeel in de vennootschap.  Bij gebreke aan enig fiscaal aanknopingspunt konden zij daar immers niet persoonlijk op belast worden. Bij de vennootschap werd tevens een afschrijvingsexcedent belast dat ontstaan was door de verlaging van de fiscale afschrijfbare basis van de vruchtgebruikwaarde.

Dit leidde uiteindelijk tot drie procedures voor de rechtbank, één ingesteld door de vennootschap, en één door de beide zaakvoerders.  De vonnissen zijn vrij kort en bevatten niet het minste cijfermatig gegeven.  Bij de aankoop hebben de vennootschap, haar zaakvoerders en hun echtgenoten de totale verkoopprijs van het gebouw met twee verdiepingen onderling uitgesplitst, waarbij werd afgeweken van de verdeelsleutel van de delen zelf.  De rechtbank verwijt partijen terzake dat zij geen objectieve, of minstens objectiveerbare verdelingsnorm bijbrengen. Blijkbaar werd tussen partijen zelf afgeweken van de in de akte opgenomen opdeling van de prijs.  In haar besluiten verdedigt de vennootschap die afwijking door te stellen dat ook rekening dient gehouden te worden met het door de verkoper bedongen recht op bewoning van een appartement op de eerste verdieping. Deze uitleg overtuigt de rechter geenszins.  De administratie heeft zich bij het ramen van de waarde laten inspireren door de regels van het Wetboek van Registratierechten, namelijk 80 % van de volle eigendom.  Het vonnis gaat niet dieper in op de concrete waardering. Zo bevat het vonnis niet één cijfermatig gegeven.

 De rechtbank volgt de zienswijze van de administratie. De rechter benadrukt dat de administratie in het voordeel van de belastingplichtige de hoogste norm van de begroting in het Wetboek van Registratierechten als norm gehanteerd ten opzichte van de volle eigendom. Derhalve is het voordeel op objectieve en correcte wijze gewaardeerd, en geen opportuniteitsbeoordeling.  Ten aanzien van de echtgenoten verstrekt de vennootschap een abnormaal voordeel door hen te bevoordeligen via de betaling van een duidelijke overprijs ten opzichte van de binnen de totaalwaarde van het ganse gebouw geldende relatieve waarde van het vruchtgebruik met als enig doel de betalingslast van hun aandeel in de aankoopprijs van het gebouw te verlichten. In het vonnis van de bestuurders onderstreept de rechter nogmaals dat de interne waardeverhouding wel vatbaar is voor interpretatie. De kopers hebben bij het bepalen van de waarde van het vruchtgebruik, waarvan de vennootschap 99 % op zich nam, de interne verhouding van de eigendomsrechten en van de zakelijke rechten binnen het geheel van het gebouw miskent.  In het bericht van wijziging werden de aankoopwaarden opgedeeld naar dezelfde verhouding als de in de aankoopakte gehanteerde opdeling van de respectieve eigendomsaandelen. Vervolgens werd dezelfde verhouding gehanteerd voor het bepalen van het aandeel van de respectieve aankoopprijzen binnen de globale aankoopprijs.  Dit betreft een objectieve norm.

De bestuurders verwezen naar het eerdere vonnis van de rechtbank te Bergen van 2005 (Rb. Bergen, 28 februari 2005, www.fisconetplus.be). Hierop repliceerde de rechter dat bedoeld vonnis niet relevant was.  In casu heeft de administratie niet de economische waarde van het vruchtgebruik geraamd, maar wel het vruchtgebruik op het gelijkvloers afgewogen ten aanzien van de andere rechten binnen het gebouw. Het voordeel wordt geraamd op ¼ per zaakvoerder en echtgenote van het verschil dat werd betaald en wat de werkelijke waarde moet zijn.

Bij het vestigen van een recht van vruchtgebruik, of bij een gesplitste aankoop rijst steeds de vraag naar de waardering van het vruchtgebruik. Inzake registratierechten en successierechten schrijft de wetgever nauwkeurig voor hoe de waardering moet gebeuren.  Het WIB behoudt daarentegen het stilzwijgen over de waardering van het vruchtgebruik.

Voor de bepaling van de waarde van het vruchtgebruik moet worden uitgegaan van de economische waarde van dit zakelijk recht. De economische waarde van het vruchtgebruik moet worden berekend aan de hand van de huurwaarde of de werkelijke huuropbrengsten van het onroerend goed waarvan het zakelijk recht wordt verworven. Voor de bepaling van de waarde van het vruchtgebruik kan geen gebruik worden gemaakt van de formules die voor registratie- en successierechten gelden. Deze formules gelden enkel voor indirecte belastingen en zijn in het voorliggende geval niet dienstig voor de berekening van de waarde van het vruchtgebruik. Ook de rechtspraak  (Rb. Mons, 28 februari 2005, www.fisconetplus.be en T.F.R., 2006, 318; Rb. Namen, 28 juni 2006, Fisc.Koerier, 2006, 681) en de rechtsleer (J.DE CUYPER en G. VAN PARIJS,”De begrippen verkoopwaarde en normale waarde inzake indirecte belastingen. Enkele bedenkingen”, N.F.M., 1992, nr.3, 74; C.TAGHON,”Voorwaarden en gevolgen van fiscale correcties gesteund op de waardering van onroerende zakelijke rechten (vruchtgebruik, recht van opstal en erfpacht), N.F.M., 2002, nr. 4, 17) volgen die zienswijze.