Een vennootschap heeft ooit vastgoed gekocht.  Blijkt vandaag dat dit vastgoed op een toplocatie ligt.  De bouwpromotoren zien er brood in en er wordt beslist te verkopen.  Maar wat nu ? Dat dit voor de vennootschap een mooie financiële opbrengst betekent, is dan ook een feit.  Maar ook de Administratie zal haar deel van de koek opeisen.  Wat zijn zoal de mogelijkheden, beperkingen of gevaren ?

De verkoop van het vastgoed

Wanneer de vennootschap het vastgoed verkoopt aan de bouwpromotor dan realiseert zij een meerwaarde.   Om deze factuur enigszins substantieel te milderen, moeten we meestal aan een herinvestering in onroerend goed denken.  Dit betekent dat de meerwaarde op het onroerend goed gespreid in de tijd wordt belast (art 47 WIB 1992).  Dit in functie van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering.  Wanneer de verkoopprijs wordt geherinvesteerd in een onroerend goed, dat bv. verhuurd wordt, dan wordt de meerwaarde finaal gespreid over een periode van 33 jaar.  De voorwaarden voor een gespreide taxatie zijn zeer kort gezegd de volgende (art 47 WIB 1992) : het verkocht onroerend goed dient reeds ten minste vijf jaar in de vennootschap aanwezig te zijn (tenzij gedwongen verkoop) en  de gehele verkoopwaarde dient te worden geherinvesteerd in afschrijfbare activa.  Een voorbeeld maakt de belastingfactuur op de meerwaarde onmiddellijk duidelijk. Immo bvba heeft in 1980 een onroerend goed aangekocht voor 100.000 euro (80.000 gebouw + 20.000 grond) en zij schrijft het gebouw af over 33 jaar.  In 2007 wenst zij het gebouw te verkopen voor 373.000 euro (gemiddelde waardestijging van 5% per jaar). 

 

Meerwaarde :

Boekwaarde :   20.000 + (80.000 x 22%) = 37.600 eur

Verkoopprijs :  373.000 euro

Meerwaarde :   373.000 – 37.600 = 335.400 euro Dit betekent een fiscale druk van 114.000 euro vennootschapsbelasting.  De netto opbrengst is echter nog eigendom van de vennootschap.  Indien minimaal 373.000 euro wordt geherinvesteerd in bv. een ander afschrijfbaar onroerend goed over een periode van 33 jaar dan bedraagt de geactualiseerde vennootschapsbelasting (33,99% aan een actualiseringsvoet van 4%) 62.065 euro.  Een besparing van 51.935 euro. 

De aandelen verkopen als alternatief ?

Maar wanneer de huidige aandeelhouder niet verder wenst met de vennootschap dan is het herinvesteren voor hem een theoretisch argument. Er bestaan de volgende twee opties.  Ofwel liquideert hij de vennootschap maar dan kost dit bijkomend 10% roerende voorheffing ofwel tracht hij de aandelen te verkopen voor of nadat het vastgoed verkocht werd.  De nieuwe aandeelhouder zal dan de herinvestering doen.   

Wanneer eerst het vastgoed door de vennootschap wordt verkocht en nadien verkoopt de aandeelhouder de aandelen dan spreken we technisch over de verkoop van een kasgeldvennootschap.   Dit heeft echter de laatste jaren een negatieve bijklank gekregen.  Er zijn immers gevallen bekend waar de kopers van de aandelen dubieuze figuren waren die plots met de noorderzon vertrokken.  Het hoeft niet gezegd dat de vennootschap niet herinvesteerde en ook niet haar vennootschapsbelasting betaalde. 

 

De wetgever heeft hieraan willen verhelpen.  Kort gezegd moet de verkoper van zulke vennootschap opletten.  De verkoper kan immers nog aangesproken worden voor de verschuldigde belastingen.  Een kasgeldvennootschap is een Belgische vennootschap die van wie het actief voor ten minste 75 % bestaat uit vorderingen, financiële vaste activa, geldbeleggingen of liquide middelen.  De aandeelhouder(s) van zulk een kasgeldvennootschap, die tenminste 33% bezitten van de vennootschap, zijn wel enkel aansprakelijk voor de schulden van hun vennootschap wanneer ze de aandelen ervan of een gedeelte ervan overdragen. Hierbij wordt rekening gehouden met alle overdrachten binnen één jaar.  De aansprakelijkheid voor die belastingen voor het belastbaar tijdperk waarin de overdracht van de aandelen plaatsheeft en voor de drie voorafgaande belastbare tijdperken. 

 Bijkomend kan de vennootschapsbelasting, verschuldigd voor een later belastbaar tijdperk, op de verkoper verhaald worden.   Dit wanneer de vennootschap ten laatste op de dag van de overdracht van de aandelen een belastbare meerwaarde heeft gerealiseerd die voor gespreide belastingheffing in aanmerking komt. De verkoper van de aandelen is hoofdelijk aansprakelijk voor de belasting die betrekking heeft op de meerwaarde, als de herbelegging niet geschiedde binnen de wettelijke termijn.En alsof dit nog niet genoeg is, moet de verkoper immers nog opletten dat hij niet belast wordt op de aandelentransactie. 

De Administratie ziet hier niet zelden een speculatief inkomen in. De verkoper kan immers ook trachten de aandelen te verkopen met het onroerend goed er nog in.  De koper van de aandelen zal dan het vastgoed verkopen en trachten voldoende te herinvesteren.  Hier komt de huidige aandeelhouder nergens tussenbeide.  Zodoende is dit voor hem een optie die minder gevaren oplevert. BesluitDe verkoop van onroerend goed door een vennootschap betekent (hopelijk) een meerwaarde.  De vennootschapsbelasting trachten te vermijden of alleszins te verminderen is geen evident gegeven.  Het is een te bewandelen pad met de nodige fiscale gevaren.  Laat u zeker begeleiden door een accountant, revisor, boekhouder of andere vertrouwenspersoon.