De fiscale relance maatregelen van de regering

De fiscale maatregelen die opgenomen zijn in het economisch herstelplan of relanceplan ter bevordering van de bouwactiviteiten

Dagelijks staan de kranten vol van herstructureringen, afdankingen, sluitingen, enz …  De regering wil, binnen haar budgettaire mogelijkheden, hieraan enigszins verhelpen om de economie te stimuleren. 

Hier bekijken we de meest relevante zaken die in de praktijk van belang zijn voor de bouwactiviteiten in België wat de BTW betreft.

Enerzijds is er een verlaging van het tarief van toepassing voor de eerste schijf van 50.000 euro.  Anderzijds kennen we ook een regeling die de afbraak en opbouw voordelig maakt wat de BTW betreft.

Deel 1 : HET BTW-TARIEF VAN 6% OP EEN SCHIJF VAN 50.000 euro BIJ NIEUWBOUW

Ondertussen heeft de BTW-administratie voorzien in een toelichting van deze maatregel.  Deze wordt hierna overlopen.

1.Draagwijdte van de tijdelijke bepaling

Vanaf 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 is het tarief van 6 % onder bepaalde voorwaarden van toepassing over een totaal bedrag van 50.000 euro, exclusief btw, voor :

• de oprichting van een woning die na uitvoering van de werken uitsluitend of  hoofdzakelijk wordt gebruikt als vaste privé-woning van de bouwheer die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;
• de levering van gebouwen en de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op gebouwen die uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt worden als vaste privé-woning van de verkrijger die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

De grens van 50.000 euro mag gespreid worden over meerdere facturen en in de tijd (m.a.w. het hoeft niet de eerste factuur te zijn).  Ook is het niet belangrijk dat er door één aannemer gefactureerd wordt (zie verder).

2.Aard van de beoogde handelingen.

Volgende handelingen komen in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6 % voor zover ook alle wettelijke voorwaarden (artikel 1quinquies W.BTW)  vervuld zijn :

1° werk in onroerende staat en bepaalde ermee gelijkgestelde handelingen (d.w.z. de handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, van tabel A van de bijlage bij voormeld K.B. nr. 20), die de oprichting van een woning tot voorwerp hebben (Voor een toelichting in verband met die onroerende handelingen wordt o.a. verwezen naar de nrs. 6 t.e.m. 9 van aanschr. 2/1996 en naar bijlage 1 van aanschr. 6/1986).

2° de leveringen van nieuwe gebouwen en de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op die gebouwen (worden hier dus alleen bedoeld de handelingen die niet vrijgesteld zijn door artikel 44, § 3, 1°, van het btw-wetboek).
Het betreft gebouwen in de zin van artikel 1, § 9 van het btw-wetboek, namelijk ieder bouwwerk dat vast met de grond verbonden is. Zodoende komt bijvoorbeeld de levering van een gedeeltelijk opgetrokken ruwbouw van een woning in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6 % voor zover ook de andere voorwaarden van artikel 1quinquies vervuld zijn

De rechtstreekse aankoop van bouwmaterialen zonder plaatsing door de leverancier komt dus niet in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6 %.

3.Voorwaarde inzake het gebruik van het gebouw

Gebruik als  vaste privé-woning van de bouwheer of verkrijger met domiciliëring

Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het tarief van 6 % is dat de handeling betrekking heeft op een gebouw dat uitsluitend of hoofdzakelijk, gebruikt zal worden als vaste privé-woning van de verkrijger of bouwheer. Bovendien is vereist dat de verkrijger of bouwheer er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

Die voorwaarden inzake gebruik als vaste privé-woning en domiciliëring moeten vervuld blijven gedurende een periode die eindigt :

1° ingeval van oprichting van een woning met toepassing van het tarief van 6 %, op 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw

2° ingeval van levering van een gebouw of vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op een gebouw met toepassing van het tarief van 6 %, op 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw door de verkrijger

Indien de bouwheer of verkrijger tijdens de hierboven genoemde periode de voorwaarden inzake het gebruik als vaste privé-woning en de domiciliëring niet respecteert, moet hij :

1° hiervan aangifte doen op het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen binnen de termijn van een maand vanaf de datum waarop de wijzigingen aangevangen worden

2° het belastingvoordeel dat hij heeft genoten terugstorten aan de Staat

Zijn dan ook uitgesloten van het tarief van 6 %, handelingen die betrekking hebben op :

–       gebouwen voor gemengd gebruik die slechts bijkomstig als privé-woning worden aangewend
–       afzonderlijke beroepsgebouwen (al dan niet op hetzelfde bouwperceel als de privé-woning);
–       gebouwen die de bouwheer of verkrijger zal verhuren.

Noot : Een gebouw dat vóór 1 januari 2009 reeds in gebruik is genomen maar dat voor de toepassing van de btw nog nieuw is, kan echter niet vervreemd worden met toepassing van het tarief van 6 %

4.Hoedanigheid van de afnemer die het tarief van 6 % kan genieten

Alleen de bouwheer (m.n. degene die het gebouw laat oprichten) of de verkrijger (m.n. de koper van het gebouw of degene die een zakelijk recht op dat gebouw verkrijgt) kan, indien alle voorwaarden zijn vervuld, zich als afnemer beroepen op het voordeel van de gunstregeling.

Enkel natuurlijke personen kunnen als bouwheer of verkrijger het tarief van 6 % genieten.  Dit omwille van de domiciliëringsverplichting.

5.Hoedanigheid van de belastingplichtige die kan factureren met toepassing van het tarief van 6 %

Beoogde aannemers

Voor de oprichting van een woning met toepassing van het tarief van 6 % is onder meer vereist dat de onroerende handelingen worden verstrekt en gefactureerd door een persoon (aannemer) die, op het tijdstip van het sluiten van het aannemingscontract, geregistreerd is als aannemer.

Wanneer een aannemer het geheel of een gedeelte van de werken die hem door de bouwheer werden toevertrouwd in onderaanneming geeft, is in de relatie tussen de aannemer en zijn onderaannemer de belasting steeds verschuldigd tegen het normale btw-tarief van 21 %

Beoogde vervreemders

Geen enkel onderscheid moet worden gemaakt naargelang de vervreemder van het goed:
–       een persoon is waarvan de economische activiteit bestaat in het oprichten of laten oprichten van gebouwen met het doel die onder het btw-stelsel te vervreemden (beroepsoprichter)
–       een toevallige oprichter of een toevallige koper-verkoper van gebouwen is
–       of elke andere persoon is

6.Maximumbedrag van 50.000 euro waarover het tarief van 6 % kan worden toegepast.

Geen cumulatie van aankoop en afwerking van de woning met toepassing van dit tarief

Het voordeel van het tarief van 6 % geldt voor een totale gecumuleerde maatstaf van heffing van 50.000 euro exclusief btw. Het gedeelte van de oprichtingsprijs of verkoopprijs dat dit plafond overschrijdt, is zodoende onderworpen aan het normale btw-tarief van 21 %

Dit bedrag van 50.000 euro dient ingeval van oprichting van een woning niet ineens te worden gefactureerd maar mag verdeeld worden over meerdere facturen ongeacht of deze worden uitgereikt door één of door verschillende aannemers.

7.Voorwaarde inzake het tijdstip van opeisbaarheid van de btw. Reeds lopende projecten, inclusief deze gestart vóór 1 januari 2009

De btw kan slechts geheven worden met toepassing van het tarief van 6 % over een maximum bedrag van 50.000 euro in de mate dat die btw opeisbaar wordt in de loop van 2009 en voor zover uiteraard ook alle andere voorwaarden vervuld zijn. Volgens één van die andere voorwaarden moet de btw ingeval van oprichting van een woning bovendien opeisbaar worden vóór de eerste ingebruikneming van het gebouw.
De opeisbaarheid van de BTW dat zich moet voordoen in 2009 betekent concreet dat de volgende zaken zich moeten voordoen in 2009 :
– hetzij de voltooiing van de werken;
– hetzij de opmaak van de factuur (indien dit gebeuroot voor de voltooiing van de werken;
– hetzij de betaling (indien voor de voltooiing van de werken).

8.Administratieve verplichtingen van de bouwheer (verklaring 1211)

Indienen van de verklaring 1211 met het oog op de ontvangstmelding door het btw-controlekantoor van het gebouw.

De bouwheer of zijn vertegenwoordiger moet een verklaring indienen vooraleer de belasting opeisbaar wordt met betrekking tot het werk in onroerende staat dat de oprichting van de privé-woning tot voorwerp heeft en waarvoor de bouwheer het tarief van 6 pct van artikel 1quinquies wenst te genieten. Hij dient hiervoor gebruik te maken van het formulier 1211). Dat in te vullen formulier kan men aanvragen bij eender welk btw-controlekantoor of kan men downloaden via de website  http://www.myminfin.be.

Het ingevulde en ondertekende formulier mag in principe opgestuurd worden naar elke dienst van de administratie die de btw onder haar bevoegdheid heeft. Met het oog op een snelle en vlotte verwerking is het nochtans aangewezen om de verklaring rechtstreeks op te sturen naar het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen. Het is immers enkel dat kantoor dat bevoegd is om op de ingevulde en ondertekende verklaring de vereiste ontvangstmelding aan te brengen, er een referentienummer aan toe te kennen en vervolgens een kopie ervan aan de bouwheer te bezorgen

 

9. Administratieve verplichtingen van de aannemers die factureren met toepassing van het tarief van 6 %.  Aansprakelijkheid

Specifieke vermeldingen op de factuur

De dienstverrichter dient op de factuur die hij uitreikt met toepassing van het tarief van 6 % en op het dubbel dat hij bewaart, inzonderheid de datum en het referentienummer van de verklaring nr. 1211 (waarvan hem een door de bouwheer aangevulde en ondertekende kopie werd overhandigd) te vermelden, alsmede het btw-controlekantoor waar de verklaring werd. De identificatiegegevens van dat controlekantoor staan vermeld op de kopie van de verklaring nr. 1211.

Doorsturen van een kopie van de facturen met 6 % btwnaar het btw-controlekantoor van de aannemer

De dienstverrichter moet van iedere factuur die hij uitreikt met toepassing van het tarief van 6 % een kopie sturen naar het btw-controlekantoor waaronder hij ressorteert. Die kopie dient aan dat kantoor toegestuurd te worden uiterlijk de laatste werkdag van de maand na die waarin de factuur werd uitgereikt.

Aansprakelijkheid van de aannemer en de bouwheer

Voor zover de aannemer de in de vorige punten hiervoor bedoelde administratieve verplichtingen heeft nagekomen, en behalve ingeval van samenspannen tussen partijen of klaarblijkelijk niet naleven van de wettelijke, ontlast de regelmatig door de bouwheer aangevulde en ondertekende verklaring nr. 1211 de aannemer van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief van 6 %.

10.Administratieve verplichtingen van de vervreemder en verkrijger (verklaring 121²)

Indienen van de verklaring 1212  bij het btw-controlekantoor van de vervreemder

Degene die een gebouw levert of een zakelijk recht op een gebouw vestigt, overdraagt of weder overdraagt, moet voor de toepassing van het tarief van 6 % een verklaring indienen vooraleer de belasting opeisbaar wordt. Die verklaring moet aangevuld en mede ondertekend worden door de verkrijger van het gebouw of van het zakelijk recht op het gebouw. Voor het indienen van betreffende verklaring dient gebruik te worden gemaakt van het formulier 1212. Dat in te vullen formulier kan men aanvragen bij eender welk btw-controlekantoor of kan men downloaden via de website  http://www.myminfin.be.

Het door vervreemder en verkrijger ingevulde en ondertekende formulier dient opgestuurd te worden naar het btw-controlekantoor waaronder de vervreemder ressorteert. Het hoofd van dat kantoor zal op de ingevulde en ondertekende verklaring een ontvangstmelding aanbrengen, er een referentienummer aan toekennen en vervolgens een kopie ervan aan de vervreemder overhandigen of hem opsturen.

Specifieke vermeldingen op de factuur

De door de vervreemder uitgereikte factuur en het dubbel dat hij moet bewaren moeten inzonderheid melding maken dat het gebouw hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, gebruikt wordt als vaste privé-woning van de verkrijger die er zijn domicilie zal hebben.

Het is aangewezen dat de vervreemder op de factuur die hij uitreikt met toepassing van het tarief van 6 % en op het dubbel dat hij bewaart, ook de datum en het referentienummer van de verklaring nr. 1212 vermeldt.

Doorsturen van een kopie van de facturen met 6 % btw naar het btw-controlekantoor van de vervreemder.

Uiterlijk de laatste werkdag van de maand na die waarin de factuur met toepassing van het tarief van 6 % werd uitgereikt, moet de vervreemder een kopie van die factuur toesturen aan het btw-controlekantoor waaronder hij ressorteert.

11.Bijzonder geval. Ingrijpende verbouwing van een gebouw.

De uitbreiding van een bestaand gebouw wordt als een verbouwing aanzien (dus geen nieuwbouw) wanneer de oppervlakte van het oude gedeelte van het gebouw groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de uitbreidingswerken.  Maar is de privé- woning ouder dan vijf jaar dan is het taruef van 6% op het totale bedrag van toepassing.

Daarentegen wanneer het oude gedeelte kleiner is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning (na de uitbreiding) dan spreken we voor de btw over een nieuwbouw.  Het tarief van 6% op de schijf van 50.000 euro is dan wel van toepassing.

12.Handelingen uitdrukkelijk uitgesloten van het tarief van 6 %.

Het tarief van 6 % is in geen geval van toepassing op :

1°         werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en het oprichten van afsluitingen

2°         werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

Deel 2 HET BTW-TARIEF VAN 6% BIJ AFBRAAK EN WEDEROPBOUW

Deze tariefverlaging kenden we al maar ze was enkel van toepassing op de afbraak en heropbouw van privéwoningen gelegen in één van de 32 grote steden die bij KB zijn vastgelegd. Nieuw voor (enkel) dit jaar (2009) is dat deze maatregel uitgebreid wordt tot het volledige Belgische grondgebied.

Is de ligging van de woning van belang ?

De handelingen moeten dus geen betrekking meer hebben op een woning die gelegen is op het grondgebied van één van de vastgestelde 32 steden (zie nr. 79 van circulaire nr. AFZ 3/2007
van 15 februari 2007).

De 32 steden zijn  :
•          De stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik;
•          Op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst;
•          Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel, en Etterbeek
Let op : de uitbreiding voor gans België is enkel van toepassing voor dit jaar ! Dit betekent technisch dat de opeisbaarheid van de BTW zich moet voordoen in 2009. Dit betekent concreet dat de volgende zaken zich moeten voordoen in 2009 :
– hetzij de voltooiing van de werken;
– hetzij de opmaak van de factuur (indien dit gebeuroot voor de voltooiing van de werken;
– hetzij de betaling (indien voor de voltooiing van de werken).

Kan het dan nog wel voor bouwwerven die reeds gestart zijn ?

Ja , dit is mogelijk.  Het is niet de startdatum die van belang is, maar wel de voltooing van de werken.

Voorbeeld : de afbraak startte op 1 december 2008.  De voltooiing van de afbraak is gebeurd op 9 maart 2009.  In de veronderstelling dat alle (andere) voorwaarden voldaan zijn is het tarief van 6% van toepassing.  De BTW is immers opeisbaar op 9 maart 2009 vermits dit het moment van de voltooing is van de werken nl de afbraak.

Afbraak gepaard gaande met de heropbouw van een privé-woning

Het verlaagd tarief van 6 % is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere handelingen (opgesomd in het desbetreffende KB nr. 20) die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning.
Leveringen van gebouwen en vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten (zoals vruchtgebruik, …) op gebouwen komen dus niet in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd tarief van 6 %

De oprichting van een gebouw komt slechts in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6 % voor zover het gaat om de heropbouw van een woning en voor zover de bouwheer met het oog op en voorafgaand aan die heroprichting, het gebouw op betreffend perceel zelf heeft afgebroken of heeft laten afbreken. De aanwending van het gebouw vóór de afbraak (al dan niet privé-woning) is hierbij echter van geen enkel belang.  Er dient dus een duidelijk verband te bestaan tussen afbraak en werderopbouw.

Komen niet in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6 % :
– de uitbreiding van een bestaande ééngezinswoning zonder afbraak van het grootste deel van de oude dragende muren en van, meer algemeen, de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gedeelte (die uitbreiding kan echter in bepaalde omstandigheden in aanmerking komen voor de toepassing van tijdelijke regeling (gebouwen ouder dan 5 jaar) inzake het tarief van 6 %;
– de afbraak van een gebouw met het oog op de verkoop van het perceel als bouwgrond en de daaropvolgende oprichting van een woning voor rekening van de koper van het bouwrijpe perceel;
– de afwerking van een woning voor rekening van de eigenaar die het gebouw heeft gekocht van degene die de woning heeft laten afbreken en gedeeltelijk heropbouwen.

Een ingrijpende verbouwing zonder wezenlijke uitbreiding van het bestaand gebouw, waarbij de werken ingevolge afbraak niet op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw, wordt gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.
Voor de toepassing van het tarief van 6 % is van geen belang of de heropbouw betrekking heeft op een ééngezinswoning of op een appartementsgebouw.

Het is wel belangrijk te vermelden dat de wederopgebouwde woning uitsluitend of hoofdzakelijk aangewend wordt als privé-woning.  Het is niet belangrijk of men er zelf in gaat wonen of niet.  Dit is wel anders in de tijdelijke verlaging bij nieuwbouw (6% op de schijf van 50.000 euro- zie boven).

Wie kan van deze gunstregeling genieten ?
Alleen de bouwheer (dit is degene die het gebouw laat afbreken en heroprichten) kan, indien alle voorwaarden zijn vervuld, zich beroepen op het voordeel van het tarief van 6 %.

Geen enkel onderscheid moet daarentegen worden gemaakt naargelang de bouwheer een beroepsoprichter, een toevallige oprichter of een onderneming/vennootschap is waarvan de economische activiteit bestaat in het verhuren van privé-woningen.

De bouwheer kan overigens de werken toevertrouwen aan één aannemer of aan meerdere vaklieden.

Wanneer evenwel een aannemer het geheel of een gedeelte van de werken die hem door de bouwheer werden toevertrouwd in onderaanneming geeft, is in de relatie tussen de aannemer en zijn onderaannemer de belasting steeds verschuldigd tegen het normale btw-tarief van 21 % (btw te voldoen door de hoofdaannemer).

Bij het btw-controlekantoor in te dienen stukken
De bouwheer moet vooraleer de belasting opeisbaar wordt m.b.t. de handelingen waarvoor hij het tarief van 6 % wenst te genieten, bij het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen (dit is anders dan de regeling van 6% op 50.000 euro bij nieuwbouw – zie boven). Hiervoor is geen welbepaalde vorm of formulier voorgeschreven. De verklaring dient te vermelden dat het gebouw dat de bouwheer laat afbreken en heroprichten, bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning te worden gebruikt en dient vergezeld te zijn van een afschrift van de bouwvergunning inzake afbraak en heropbouw.

Van het (de) aannemingscontract(en) dient daarentegen geen afschrift te worden ingediend.
De omstandigheid dat de afbraak en heropbouw van de woning reeds zijn aangevangen en werden belast met toepassing van het normale btw-tarief van 21 % vóór de indiening van de hiervoor bedoelde stukken, heeft evenwel geen verval van het voordeel van de gunstregeling tot gevolg.

Aan de aannemer te overhandigen verklaring. Vermeldingen op de factuur. Aansprakelijkheid
Behoudens ingeval van verlegging van heffing, dient de bouwheer een afschrift van zijn hiervoor bedoelde verklaring te overhandigen aan de aannemer(s), die het dient (dienen) te bewaren voor de verantwoording van het door hem toegepaste btw-tarief van 6 %
De door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten op basis van dat afschrift melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen.

Behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van de toepassingsvoorwaarden, ontlast de verklaring van de bouwheer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. Zodoende wordt laatstgenoemde ontlast van zijn aansprakelijkheid wanneer hij – gelet inzonderheid op de voorwaarde van het gebruik als privé-woning – niet bij machte is op objectieve wijze het tarief van de verschuldigde belasting te bepalen. Die aansprakelijkheid wordt voor de invordering van een aanvullende belasting dan gelegd bij de afnemer.