De BTW-eenheid en verhuur. Een combinatie die werkt.

Een exploitatievennootschap (BTW-plichtige) zoekt op korte termijn te verhuizen naar een nieuwbouw. Maar deze aankoop moet in een andere (patrimonium)vennootschap gerealiseerd worden die op haar beurt zal verhuren aan deze exploitatievennootschap. Dit om verschillende redenen.

Het probleem zit hem hier echter in de combinatie van het verhuren en het recht op aftrek van de BTW op de nieuwbouw. Op de nieuwbouw moet de patrimoniumvennootschap BTW betalen die ze echter niet kan recupereren.  De verhuur, de overdracht van huur en de verpachting van uit hun aard onroerende goederen zijn in principe vrijgesteld van BTW. Dit kan opgelost worden dankzij de BTW-eenheid.

Wat is een BTW-eenheid ?
Een BTW-eenheid is in feite één BTW-plichtige die in de plaats komt van haar aangesloten leden (noot alle bepalingen opgelegd door het wetboek BTW zijn van toepassing).  De in België gevestigde BTW-belastingplichtigen, al dan niet met of zonder recht op aftrek, kunnen deel uitmaken van de BTW-eenheid.   Maar alvorens de verschillende leden een BTW-eenheid te kunnen vormen, moeten een aantal voorwaarden cumulatief worden vervuld.  Ze dienen namelijk verbonden te zijn en die verbondenheid moet financieel, economisch en organisatorisch van aard zijn.

Wat zijn nu de uiteindelijke voordelen van zo’n BTW-eenheid in onze casus ?
Het recht op aftrek van de BTW-eenheid zal beoordeeld moeten worden op basis van o.a. de uiteindelijke bestemming van de aankopen. Stelt de BTW-eenheid uitsluitend uitgaande handelingen met recht op aftrek, dan is de BTW op de aankopen van goederen en diensten door de leden in beginsel ook volledig aftrekbaar. Dit is hier van belang in het kader van ons verhuurprobleem en de BTW.

We keren terug naar onze casus. De patrimoniumvennootschap bouwt een gebouw en verhuurt dit aan de exploitatievennootschap  Wanneer de verhuur binnen de BTW-eenheid plaatsvindt dan moet er naar de uiteindelijke bestemming worden gekeken.   M.a.w. wanneer de patrimoniumvennootschap en de exploitatievennootschap aan alle voorwaarden van de BTW-eenheid voldoen en ze maken beide deel uit van deze BTW-eenheid dan betekent dit dat er abstractie wordt gemaakt van de verhuur tussen beide vennootschappen.  Het recht op aftrek van de BTW moet echter beoordeeld worden op basis van de zogenaamde externe handelingen verricht aan niet-leden van de BTW-eenheid.  Wanneer m.a.w. de BTW-eenheid diensten verricht of goederen levert, die onderworpen zijn aan de BTW,  aan derden dan zal de BTW-eenheid de betaalde BTW op de bouw van het gebouw volledig kunnen aftrekken.  De gewone BTW-spelregels die we kennen, worden hier op niveau van de BTW-eenheid evenzeer toegepast.
Een mooie besparing …

Is dit wel wettelijk ?
Jazeker.  Deze werkwijze werd bevestigd door de Minister Van Financiën op een parlementaire vraag gesteld door de heer Van Der Maelen (Vr. en Antw. Kamer, 2008-2009, nr. 56, blz 119-121; Vraag nr. 308 van Dirk Van Der Maelen van 17.02.2009).  De Minister bevestigde formeel dat het mogelijk is dat wanneer de ene vennootschap een gebouw verhuurt aan de andere vennootschap, de BTW volledig aftrekbaar is op de verbouwingskosten of de aankoop wanneer deze beide vennootschappen deel uitmaken van een BTW-eenheid.